나이스옥션 법원경매 전주 2025타경756 [1] 전북특별자치도 김제시 서암동 443-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 김제시 서암동 소재 '김제시청'남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린
생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건 인근까지 차량접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통과의 접근성·빈도수 등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

자루형의 토지로서, 주거용 건부지 및 일부 도로 상태임.

인접 도로상태

대상물건 남서측으로 왕복 4차선 포장도로가 접하며, 대상물건 일부로 개설된 노폭 약 2~3미터 내외의 포장
도로를 통하여 진·출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

의뢰목록 및 공부상 지목은 '전'이나, 현황 '주거용 건부지 및 일부 도로' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 벽돌 및 조적조 슬래브위 강팡지붕 2층건으로서,

외벽 : 적벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1~2층 : 단독주택임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도, 사진용지'와 같이 기호 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

의뢰목록 및 공부상 슬래브지붕이나, 현황 슬래브위 강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : --.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상 ㉠) 매각 포함
2. 목록2.의 공부상 지목은 '전'이나, 현황 '주거용 건부지 및 일부 도로' 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

대상 물건은 전북특별자치도 김제시 서암동 443-12번지에 위치한 단독주택입니다. 사건번호는 전주지방법원 2025타경756 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 101,522,350원입니다. 토지 면적은 241.00㎡ (약 72.91평)이고, 건물 면적은 155.75㎡ (약 47.11평)입니다. 본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다. 채권자는 한OOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 전북특별자치도 김제시 서암동에 소재하며, '김제시청' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 단독주택과 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 지역입니다. 차량으로 물건지 인근까지 접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통 접근성, 빈도수 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

대상 물건의 등기부등본 상 권리 현황은 다음과 같습니다.

최초 소유권 이전은 2005년 4월 8일 최영례 명의로 이루어졌습니다. 말소기준권리가 되는 근저당권은 2016년 5월 12일 한국양봉농업협동조합 앞으로 설정되었습니다. 이후 2025년 5월 23일 상속으로 인한 소유권 이전(고광례외 4명)이 있었고, 2025년 6월 17일 한국양봉농업협동조합에 의한 임의경매 개시 결정(사건번호 2025타경756)이 등기되었습니다. 또한 2025년 8월 13일 신용보증기금 앞으로 3번 고창환 지분가압류가 등기되었습니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들(근저당, 임의경매, 가압류)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황으로는 임대관계가 미상으로 파악되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 420,010,193원으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 지역은 단독주택과 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 복합 지역입니다. 이러한 입지 특성상 기본적인 상업 시설 및 행정 서비스를 이용하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다. 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 해당하므로, 해당 법규에 따른 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

대상 물건은 김제시청 남측 인근에 위치하여 관공서 접근성이 양호합니다. 또한, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 교통 측면에서는 차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통 접근성이 보통 수준을 보여 일상생활에 필요한 이동은 무난할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지의 공부상 지목은 '전'으로 되어 있으나, 현황은 '주거용 건부지 및 일부 도로'로 이용되고 있습니다. 이러한 공부와 현황 간의 차이는 추후 재산권 행사 또는 행정 처리 시 잠재적인 문제를 야기할 수 있습니다.

* 건물의 지붕이 공부상에는 슬래브지붕으로 기재되어 있으나, 현황은 슬래브 위 강판지붕으로 변경되어 있습니다. 이는 향후 건물 유지보수나 재건축 시 관련 법규 준수 및 행정 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정평가서 상 제시외 건물(㉠)이 매각에 포함되어 있어, 해당 부분에 대한 명확한 확인 및 처리가 필요합니다.

* 토지 및 건물 모두 임대관계가 미상으로 파악되었습니다. 현재 점유자에 대한 임대차 관계가 명확하지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김제시청 인근에 위치한 단독주택으로, 지역 내에서 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 하 후순위 권리들이 소멸될 것으로 보여 분석상 큰 문제는 없습니다. 다만, 토지의 지목과 현황 불일치, 건물의 지붕 구조 변경, 제시외 건물 포함 등 공부상 내용과 실제 현황 간의 차이가 존재하므로, 이러한 부분들에 대한 면밀한 검토와 신중한 접근이 요구됩니다. 임대 관계가 미상인 점도 명도 시 주의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 김제시청 인근이라는 준수한 입지 조건.

* 단독주택으로서의 본연의 가치와 활용 가능성.

* 말소기준권리보다 후순위의 등기부상 권리들이 모두 소멸되어 권리 분석이 비교적 명확함.

1.8. 예상 입찰가

대상 물건의 감정가는 101,522,350원입니다. 제공된 주변 시세 정보는 '서암빌라'(다세대 주택)로, 2022년 건축된 64~76㎡ 면적의 주택들이 2025년 12월 3,700만원, 2026년 5월 5,900만원에서 7,000만원 선에 거래된 것으로 나타납니다. 그러나 이는 본건 물건(단독주택, 155.75㎡)과는 건물 종류 및 면적에서 상당한 차이가 있어 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

본건은 단독주택으로서 토지 가치와 건물 가치를 개별적으로 평가해야 하며, 유사한 면적과 연식의 단독주택 실거래가 정보를 확보하여 정확한 시세 파악이 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 직접적인 비교가 어려워 정확한 시세 산정에 한계가 있습니다.

따라서, 감정가 101,522,350원을 기준으로 하되, 물건의 특이사항(지목 불일치, 제시외 건물 포함, 지붕 구조 변경 등)과 현재 부동산 시장 상황, 그리고 명도 과정에서의 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

현 단계에서 보수적인 접근을 고려할 때, 80,000,000원에서 95,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 추정치이며, 현장 조사를 통한 정확한 가치 판단이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.