나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31346 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 팔복동3가 422 지하층비1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1,2)구분건물은 전북특별자치도 전주시 덕진구 팔복동3가 소재 "전주덕진경 찰서" 북서측 근거리에 위치하는 '전주지식산업센터' 내에 각각 위치하며, 주위는 대,중 소규모의 각종 공장이 밀집된 지방산업단지내 공장지대로 형성되어 있으며, 동력,용수와 교통사정 등 공장지대로서의 입지조건과 주위환경은 양호한 편입니다.

교통상황

본건 지식산업센터 남측 인근에 전주시 대중교통편이 운행되는 온고을로가 지나고있으 며, 서측으로 왕복 6차선 정도의 도로와 접하고있으므로, 접면도로상태나 도로연계구조 와 대중교통 운행상황 등으로 보아 공장지대로서의 일반적인 교통상황은 무난한 편입니 다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 5층 지하1층 중 지하층 비1호와 1층 101호로서 외 벽 : 세멘몰탈 위 수성페인트 마감. 내 벽 : 세멘몰탈 위 수성페인트 등 마감. 천 정 : 텍스보드 마감 등 창 호 : 샷쉬 창.

이용상태

기호 1)은 공용 식당, 기호 2)는 공장 용도입니다.

설비내역

공용설비로 승강기, 화재경보기, 소화전, 스프링쿨러, 위생설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지형 장방형의 지세 평탄한 토지로서 현황 지식산업센터용 건물로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 30m 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역(2015-11-28), 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m∼40m)(2025-11-26) (접함), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 기호 2)구분건물은 조사일 현재 운휴 중이며, 내외부에 커팅기, 콤프레샤, 컴퓨터 기타 각종 자재 등이 소재하고 있습니다. 2) 건축물현황도와 사진용지에 표시된 바와 같이 본건 기호 2)구분건물 북측에는 제시외건 물로, ㉠조립식 패널조 1층 창고 약 24.7㎡, 기호 2)구분건물 북측에는 ㉡조립식 패널 조1층 사무실 약 27.2㎡가 각각 소재하며, 이 제시외 건물 들은 불법증축건물로 시정명 령된 상태로 보이며, 이에 따라 기호 2)건물은 건축물관리대장에 위반건축물로 등재되 어 있으며, 제시외 ㉠,㉡사이에는 목재 데크 1식이 소재합니다. 3) 제시외 ㉠,㉡과 목재 데크 1식은 그 구조, 용도, 면적과 불법증축물인 점 및 부동산 거 래관행 등을 고려하여 기호 2)건물에 포함하여 감정평가하였습니다.

물건 비고

1. 일괄매각[목록 1. 지분매각, 목록 2.에 제시외 건물(감정평가서상 ㉠, ㉡, 목재데크 1식) 매각 포함]
2. 목록 2. 건물은 집합건축물대장에 위반건축물로 등재됨
3. 목록 2.는 공매 진행 중임(2026. 1. 21. 공매공고 기입등기 됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31346 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 팔복동3가 422 지하층비1호 (신 주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 팔과정로 20 (팔복동3가))

용도: 근린상가 (기호 1: 공용 식당, 기호 2: 공장)

감정가: 1,112,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더블유엔2306유동화전문유한회사 (등기부상 근거)

1.2. 면적 정보

토지면적: 623.42㎡ (약 188.6평)

토지지분: 433.517822㎡ (약 131.1평)

건물면적: 1295.34㎡ (약 391.8평)

건물지분: 900.764556㎡ (약 272.5평)

제시외 건물:

㉠ 창고: 약 24.7㎡ (약 7.5평)

㉡ 사무실: 약 27.2㎡ (약 8.2평)

목재 데크 1식

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 팔복동3가 소재 전주덕진경찰서 북서측 인근에 위치한 전주지식산업센터 내에 소재합니다.

주위는 지방산업단지 내 공장지대로, 대, 중, 소규모의 각종 공장들이 밀집되어 있습니다.

동력, 용수, 교통 등 공장지대로서의 입지 조건 및 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건 지식산업센터 남측 인근으로 전주시 대중교통이 운행되는 온고을로가 지나고 있으며, 서측으로 왕복 6차선 정도의 도로와 접하고 있어 교통 상황은 무난합니다.

서측으로 노폭 약 30m 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

토지이용계획상 일반공업지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m) 접함, 가축사육제한구역, 지방산업단지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리는 2018년 5월 21일 접수된 농협은행 근저당 (을2)입니다.

본건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

등기부채권총액은 2,288,729,253원입니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사자연머금

보증금: 2,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2025-03-31

대항력: 없음

4. 상권분석

본건은 지방산업단지 내에 위치하여 산업 활동 및 관련 기업들과의 시너지 효과를 기대할 수 있는 지역입니다.

주변에 다수의 공장들이 밀집해 있어 산업 관련 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

산업단지 내 기본적인 상권 형성이 가능하며, 교통의 편리성을 바탕으로 물류 및 유통 관련 사업에도 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 근린상가 및 공장 용도로, 일반적인 주거 생활 정보보다는 비즈니스 및 업무 환경에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

주변 산업단지의 특성상 관련 편의시설 및 지원시설이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련

본건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 됩니다. 따라서 다른 지분권자와의 협의 및 공동 관리 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 복합적인 매각 대상 (목록 1 & 2)

본 경매는 목록 1 (토지 및 건물 지분)과 목록 2 (제시외 건물 ㉠, ㉡, 목재 데크)를 일괄 매각합니다. 다만, 목록 2. 건물(기호 2, 공장으로 추정)은 집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있으며, 별도의 공매 절차를 진행 중입니다. 이는 본 경매에서의 매각 범위(지분만인지, 제시외 건물만인지, 아니면 목록 2. 전체가 경매와 공매 중복 진행되는 것인지)에 대한 매우 복잡하고 불확실한 상황을 야기하므로, 반드시 법원 및 관련 기관을 통해 정확한 매각 대상 및 절차를 확인해야 합니다.

6.3. 위반건축물 등재

목록 2. 건물(공장)은 위반건축물로 등재되어 있어, 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재를 받을 수 있습니다. 이는 건축물 사용 및 가치에 심각한 부정적 영향을 미칩니다.

6.4. 공매 진행 중인 건물

목록 2. 건물(공장)이 공매 진행 중이라는 사실은 본 건 경매와 별개로 해당 건물의 소유권 이전 및 처리에 있어 추가적인 법적 절차와 불확실성을 내포합니다.

6.5. 공장 가동 중단 및 내부 적치물

기호 2) 건물(공장)은 조사일 현재 운휴 중이며, 내부에 다수의 자재 등이 적치되어 있습니다. 낙찰 후 즉시 가동하기 위해서는 내부 정리 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.6. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 약 22.8억 원에 달하여, 낙찰가 산정에 부담으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 지방산업단지 내 전주지식산업센터에 위치한 근린상가(공장, 식당) 지분 경매 물건입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 비교적 안전한 편입니다.

하지만, 지분매각, 위반건축물 등재 및 공매 진행 중인 건물(목록 2), 제시외 불법 증축물 포함 등 매우 복합적이고 심각한 리스크 요인을 다수 안고 있습니다.

특히, 목록 2. 건물의 위반건축물 등재 및 별도 공매 진행 사실은 낙찰 후 예상치 못한 법적, 행정적 문제 및 금전적 손실을 야기할 수 있으므로, 이에 대한 철저하고 면밀한 사전 조사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

현재 공장 가동이 중단된 상태이므로, 향후 활용 방안 및 정상화 계획 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 지방산업단지 내 위치하여 산업 인프라 접근성이 우수합니다.

* 주요 도로와 인접하여 교통 및 물류 이동이 편리합니다.

* 말소되는 권리가 많아 권리 분석상 부담이 적습니다.

* (단, 심각한 리스크 요인들을 충분히 감수한 후) 감정가 대비 잠재적 시세 차익 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 11.12억 원을 기준으로 하되, 언급된 지분 매각, 위반건축물, 별도 공매 진행 등 심각한 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히, 위반건축물 해소 및 공매 건과의 연계 처리 방안, 그리고 다른 지분권자와의 관계 설정에 필요한 제반 비용 및 예상되는 법적/행정적 불이익을 종합적으로 고려하여 낙찰가의 상한선을 결정해야 합니다.

현재로서는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 현장 조사, 주변 시세 분석, 법률 전문가 상담 등을 통해 보다 정확한 가치 평가가 필요합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 해당 금액은 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.