나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101569 [1] 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 '구포역' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 철도 구포역, 부산도시철도 3호선 구포역 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 건물 내 8층 801호로서,
(사용승인일:2020.07.16)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 화강석 붙임 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사지 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구포동 405-9 :일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-10-21)(소로2-49)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m 최고높이 155m)<건축법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101569 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 8층 801호

용도: 오피스텔 (주거용으로 조사됨)

감정가: 249,000,000원

토지면적: 8.23㎡ (약 2.49평) / 토지지분: 8.2306㎡ (약 2.49평)

건물면적: 48.88㎡ (약 14.79평) / 건물지분: 48.8809㎡ (약 14.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OOOOOOO

준공년도: 2020년 7월 16일 (사용승인일 기준)

건축구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 건물 내 8층

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 '구포역' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 철도 구포역, 부산도시철도 3호선 구포역 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다.

건물의 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 건물 중 8층 801호로서, 사용승인일은 2020년 7월 16일입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 화강석 붙임 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 내부 마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 26일 접수된 장림동새마을금고 근저당권(을6) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

인수되는 권리: 없음

인수 보증금 합계: 0원

등기부상 권리 분석:

* 소유권 이전: 주식회사웅진스틸(신탁등기말소), 주식회사모티전력 (현재 소유자)

* 근저당: 장림동새마을금고 (말소기준권리)

* 주택임차권: 강은지 (2024-02-27 전입, 2024-02-15 확정, 대항력 없음, 말소 예정)

* 임의경매: 장림동 (본 경매 사건)

임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-27

* 확정일자: 2024-02-15

* 배당신고일자: 2025-08-22

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 말소기준권리(2024-02-26)보다 늦은 전입일자(2024-02-27)를 가지고 있어 대항력이 없으며, 보증금 110,000,000원은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수하지 않는 권리입니다.

4. 상권분석

본건은 부산 북구의 교통 요지에 위치하여 지역 내 상업 및 주거 기능의 중심지 역할을 하고 있습니다.

인근에 구포역 및 구포시장 등 유동인구가 많은 시설이 위치하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

건축물대장상 주용도는 '업무시설'이나, 실제 '주거용 오피스텔'로 조사되어 주거 및 소규모 업무 환경에 적합한 복합 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통: 구포역 (KTX, 일반철도, 부산지하철 3호선) 및 다수의 시내버스 노선이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 구포시장, 다양한 근린생활시설, 병원, 은행 등이 주변에 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육시설: 구포초등학교, 구포중학교 등 교육시설이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경도 양호한 편입니다.

주변환경: 공동주택 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

내부 이용상태 확인 불가: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용상태 및 마감재 등을 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 조사 시점과 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하게 조사되지 않았습니다. (단, 현재 조사된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다.)

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 재건축 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 본건 주변 지역 조사 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 북구의 주요 교통 허브인 구포역 인근에 위치한 2020년 준공의 신축 오피스텔입니다.

탁월한 교통 접근성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 목적 및 임대 수익 확보 목적 모두 적합한 물건입니다.

권리분석 결과, 인수되는 권리 및 보증금이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 내부 상태 미확인이라는 변수가 존재하므로 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 구포역 초역세권으로 KTX, 일반열차, 지하철 이용이 가능하여 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

풍부한 생활 편의시설: 구포시장, 각종 병원, 은행, 상업시설 등이 밀집해 있어 생활이 매우 편리합니다.

신축 건물: 2020년 준공되어 비교적 최신 건물로, 즉시 거주 또는 임대가 가능하여 공실 위험이 낮습니다.

권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 법적 리스크가 낮고, 투자 안정성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 249,000,000원

최근 실거래가 (동일 면적, 2024년 1~2월): 252,000,000원, 257,000,000원, 258,000,000원

본건은 대항력 있는 임차인이 없어 인수해야 할 보증금이 0원입니다.

최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있으며, 건물 연식이 짧아 투자 가치가 높은 점을 고려할 때 경매 시 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가를 기준으로 하되, 최근 실거래가 수준을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이를 종합적으로 고려하여, 248,000,000원 수준에서의 입찰을 제안합니다. (본 입찰가는 현재 시점의 분석이며, 실제 경매 현장의 경쟁률 및 낙찰가 추이, 추가 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.