나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5447 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1234-1 해운대중동두산위브 102동 16층1604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 ""해운대초등학교"" 인근에 위치하는 공동주택(아파트, 3세대)으로서 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 2호선 중동역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

- 일련번호(1)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 제32층 중 제16층 제1604호로서
(사용승인일 : 2008년 2월 28일)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 구조 등입니다.

- 일련번호(2)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제45층 중 제17층 제1703호로서
(사용승인일 : 2019년 10월 30일)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 구조 등입니다.

- 일련번호(3)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제30층 중 제21층 제2105호로서
(사용승인일 : 2004년 10월 11일)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)~(3) 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 소화설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 일련번호(1) : 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 일련번호(2) : 인접지와 등고평탄한 4필지 일단의 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 일련번호(3) : 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 일련번호(1) : 북동측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 일련번호(2) : 남동측으로 노폭 약 30미터 내외, 북동측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 일련번호(3) : 북측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 노폭 약 10미터 및 북동측으로 노폭 약 10미터 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

부산동부지원 2025타경5447 (1) 사건의 본 물건은 부산광역시 해운대구 중동 1234-1에 소재한 해운대중동두산위브 아파트 102동 16층 1604호입니다.

용도는 아파트이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 물건은 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가는 697,000,000원입니다.

토지 면적은 14.24㎡ (약 4.31평)이며, 건물 면적은 84.97㎡ (약 25.70평)입니다.

본 건물의 전용 면적은 84.9668㎡ (약 25.70평)입니다.

제시외 토지 및 건물 면적은 없습니다.

1.3. 건축 정보

아파트 명칭은 해운대중동두산위브입니다.

해당 물건이 속한 102동의 건물 사용승인일은 2008년 2월 28일입니다.

해운대중동두산위브 단지는 총 3개동으로 구성되어 있으며, 총 358세대가 거주하고 있습니다.

건물의 최고 층수는 32층이며, 본 물건은 16층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 부산광역시 해운대구 중동에 위치하며, 해운대초등학교 인근입니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량으로의 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 부산도시철도 2호선 중동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2020년 11월 4일 접수된 하나은행의 근저당(1,380,000,000원)입니다.

이후 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 2,914,018,170원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 관련 세부 정보는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

현재까지 파악된 임차인 현황에 따르면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대차 관계는 미상으로 확인되었으며, 실제 거주자 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부에 대한 정확한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 해운대초등학교 인근 주거 지역에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변 지도 및 위성 사진상, 본 물건 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

해운대중동두산위브 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

단지 내에는 전기차 충전기(지상 2대, 지하 3대)가 설치되어 있습니다.

5.2. 주거환경

본 물건이 속한 해운대중동두산위브는 32층 높이의 고층 아파트로, 16층에 위치하여 일조 및 조망 확보에 유리할 수 있습니다.

주변은 주거 밀집 지역으로, 학교와 상업 시설이 조화롭게 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 경매 물건은 유동화 전문 회사가 채권을 보유하고 진행하는 임의경매입니다. 일반적인 경매 절차와 동일하지만, 채권 회수 목적이 분명하다는 점을 인지해야 합니다.

6.2. 임대차 불확실성

임대차 관계가 미상으로 확인되어, 현장 조사를 통해 실제 거주자 및 임차인의 존재 여부, 대항력 유무, 보증금 등을 반드시 확인해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 파악되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 역세권 입지에 자리한 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

등기부상의 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 임대차 관계가 불확실하다는 점은 현장 조사 및 명도 과정에서 고려해야 할 리스크 요인입니다.

최근 실거래가 추이를 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

해운대라는 우수한 입지 조건과 함께 부산 지하철 2호선 중동역 역세권이라는 교통의 편리성을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 법적 하자 발생 가능성이 낮습니다.

최근 매매 사례를 통해 시세 파악이 용이하며, 합리적인 가격으로 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 697,000,000원

최근 매매 시세 분석:

* 2026년 5월 4일: 84.9668㎡ (27층) 720,000,000원

* 2026년 6월 9일: 84.9668㎡ (17층) 710,000,000원

* 2026년 6월 20일: 84.9264㎡ (14층) 692,500,000원

평균 시세: 약 707,500,000원

본 건은 16층으로, 최근 거래된 14층, 17층, 27층 사례와 비교 시 중간 정도의 층수입니다.

감정가가 697,000,000원으로 최근 평균 시세보다 낮게 책정되어 있어 입찰 경쟁이 예상됩니다.

유동화 물건 및 임대차 관계 미확인 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

제안 예상 입찰가: 680,000,000원 ~ 710,000,000원

본 예상 입찰가는 최근 시세, 감정가, 물건의 특성을 반영한 것이며, 최종 입찰가는 입찰 당시의 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.