나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경599 [1] 부산광역시 남구 문현동 408-18 문현동월가아파트 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 '문현4동 주민센터' 북동측 인근에 위치하며 부근은 오피스텔,아파트, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 2호선 '문현역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하1층/지상20층 건물 내 4층 403호로서,
(사용승인일:2018.07.18)
외벽: 몰탈위페인팅 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

븍측으로 노폭 약 5~6미터 내외, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 125m, 최고높이 150m)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경599 (1)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 408-18 문현동월가아파트 4층 403호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 9.46㎡ (약 2.86평)

토지지분: 9.4601㎡ (약 2.86평)

건물면적: 54.11㎡ (약 16.37평)

건물지분: 54.1137㎡ (약 16.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 용도: 주거용 오피스텔

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 169,000,000원

사용승인일: 2018.07.18

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 20층 중 4층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 '문현4동 주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 '문현역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 조현석 (마스킹 처리: 조 )

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 8월 28일

확정일자: 2020년 8월 13일

대항력: 있음

권리분석상 특이사항: 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 등기부등본상 '을구 2번 주택임차권'으로 180,000,000원 (1차), 190,000,000원 (2차)으로 등재되어 있습니다.

주의사항: 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 특히, 등기부상 임차권 금액(180,000,000원)과 임차인이 신고한 보증금(130,000,000원) 간의 차액 50,000,000원은 매수인이 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

- 소유권보존 (주식회사월가)

- 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사월가)

- 주택임차권 (조현석, 180,000,000원) - 인수 권리

- 가압류 (주택도시보증공사, 400,000,000원) - 말소 (말소기준권리)

- 강제경매 (조현석, 130,000,000원) - 말소

3.3. 인수 권리 및 총 채권액

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 2번 주택임차권 (임대차보증금 180,000,000원). 배당에서 전액 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

총 채권액 (등기부채권 총액): 580,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 오피스텔, 아파트, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 시내버스정류장이 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 지역적 특성

해당 지역은 주거용 오피스텔과 주거 시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태 및 설비

주거용 오피스텔로 이용 중이며, 위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건축 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로 2018년 7월 18일에 사용승인되었습니다. 총 20층 중 4층에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인(조 )이 존재한다는 점입니다. 임차인의 전입일자(2020.08.28) 및 확정일자(2020.08.13)가 말소기준권리(2024.09.04, 가압류)보다 선순위에 있어 대항력이 인정됩니다.

등기부상 임차권 금액은 180,000,000원이지만, 임차인 현황에는 보증금이 130,000,000원으로 기재되어 있습니다. 배당 절차에서 임차인이 전액 배당받지 못할 경우, 그 차액(최소 50,000,000원)은 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 투자 비용이 예상보다 증가할 수 있습니다.

6.2. 기타 법적/물리적 리스크

- 감정가(169,000,000원) 대비 최근 실거래가(54.11㎡ 기준 2023년 12월 130,000,000원) 간의 괴리가 존재합니다.

- 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 주거 밀집 지역임을 감안하여 잠재적 민원 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다. (구체적인 혐오시설 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 문현동에 위치한 주거용 오피스텔로, 역세권 입지에 준수한 건축 연식 및 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 등기부상 임차권 금액과 실제 신고 보증금 간의 차이로 인한 인수 보증금 부담 가능성은 매우 큰 투자 리스크입니다. 신중한 권리 분석과 명확한 인수 금액 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 도시철도 2호선 문현역 인근 역세권 입지

* 비교적 최근인 2018년 준공된 신축급 오피스텔

* 주거용 오피스텔로 전용면적이 54.11㎡로 넓은 편

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (매매/임대)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(문현동 월가 아파트)의 전용면적 54.11㎡의 경우 2023년 12월 22일 130,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 169,000,000원보다 낮은 수준입니다.

월세 정보는 명확히 제공되지 않았으나, 주거용 오피스텔로서 통상적인 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 130,000,000원을 기준으로, 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 예상 보증금 50,000,000원을 고려할 때, 총 매입 비용은 입찰가 + 50,000,000원입니다.

이러한 위험 요소를 감안하여, 시장 가격 및 잠재적 추가 비용을 고려한 보수적인 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가는 임차인에게 지급해야 할 보증금 130,000,000원을 제외한 금액에서, 인수해야 할 추가 보증금(50,000,000원)을 고려한 시장가(130,000,000원)를 기준으로 산정한 것이며, 낙찰 후 임차인과의 협상 결과에 따라 실제 부담액은 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.