나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2438 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 537-9 더샵 센트럴스타 비동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '경남공업고등학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 제반
주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내 버스정류장 및 '부산도시철도 2호선(전포역)'이
소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층 지상47층 건물 내 제비동 제9층 제903호로서,
(사용승인일: 2011.06.17.)

외벽: 복합판넬 및 화강석붙임 등 마감,
창호: 강화유리창호 등

* 내부마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비,
승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 필지 남측으로 광대로변, 동측으로 노폭 약 20m 내외, 북측 및 서측으로 노폭
약8~10m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있으며, 단지 내 가로망 정비가 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2025타경2438 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 부전동 537-9 더샵 센트럴스타 비동 9층903호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

832,000,000원 (8억 3천 2백만원)

1.5. 토지면적

19. 16㎡ (약 5.79평)

1.6. 건물면적

157. 00㎡ (약 47.49평)

1.7. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.10. 특이사항

유동화물건

1.11. 주의사항

(정보 없음)

1.12. 특수물건정보

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '경남공업고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도 2호선(전포역)'이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 소재 필지 남측으로 광대로변, 동측으로 노폭 약 20m 내외, 북측 및 서측으로 노폭 약 8~10m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있으며, 단지 내 가로망 정비가 되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 17일 접수된 수협은행 근저당권(을12)입니다. 이에 따라 을구의 후순위 근저당권(을14) 및 갑구의 가압류(갑4, 갑5, 갑6), 압류(갑7) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건은 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸되므로, 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 임차인

강

3.3. 2. 보증금

30,000,000원

3.3. 3. 차임

1,200,000원

3.3. 4. 전입일자(사업일자)

2025-01-02

3.3. 5. 확정일자

2025-01-02

3.3. 6. 배당신고일자

2025-08-21

3.3. 7. 대항력

없음

3.3. 8. 비고

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 반환에 대한 법적 책임을 인수하지 않습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 부산진구 부전동의 핵심적인 상업 및 주거 복합 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집하여 유동인구가 풍부하며 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 배후수요

주변 공동주택 및 오피스텔 거주자를 기반으로 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

본건 인근에 경남공업고등학교가 위치합니다.

5.2. 교통편의성

부산도시철도 2호선 전포역이 인접해 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 또한, 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

5.3. 생활 인프라

각종 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 활동이 용이합니다.

5.4. 단지 정보

본건이 속한 더샵 센트럴스타 아파트는 지하 5층, 지상 47층 규모의 총 5개동, 1360세대로 구성된 대단지입니다. 건물 B동 9층 903호에 해당합니다. 단지 내에는 관리사무소, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 절차와 다소 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 관련 법규 및 절차에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 내부 마감재 미조사

감정평가 과정에서 이해관계인 부재로 인해 내부 마감재 상태 조사가 이루어지지 않았습니다. 실제 물건 방문 시 내부 상태를 반드시 확인하여 향후 발생할 수 있는 수리 및 보수 비용을 사전에 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구의 핵심 지역에 위치하며, 역세권에 가까워 교통 및 생활 편의성이 매우 우수합니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 내부 마감재 조사 누락 사항은 잠재적 리스크로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 2호선 전포역 인접으로 탁월한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 생활 편의성: 풍부한 상업시설 및 편의시설로 실거주 만족도가 높습니다.

* 안정적인 권리관계: 인수되는 권리 없이 깔끔하여 소유권 이전 및 명도 절차가 용이합니다.

* 대단지 규모: 더샵 센트럴스타 대단지 내 물건으로 향후 시세 상승 잠재력이 기대됩니다.

* 주변 개발 가치: 부산진구의 지속적인 개발로 인한 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

832,000,000원

9.2. 최근 실거래가 분석 (2026년 5월~6월, 103~126㎡ 기준)

* 면적 105.508㎡, 21층, 거래가 52,000만원 (약 492.8만원/㎡)

* 면적 126.268㎡, 30층, 거래가 66,500만원 (약 526.6만원/㎡)

* 면적 103.903㎡, 5층, 거래가 49,500만원 (약 476.4만원/㎡)

9.3. 본건(157.00㎡) 기준 예상 시세 범위

상기 실거래가 데이터를 본건 면적에 대입 시, 예상 시세는 약 7억 5천만원에서 8억 3천만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 8억 3천 2백만원은 최근 거래가 상단 수준으로 시장 가격을 반영하는 것으로 보입니다.

9.4. 예상 입찰가 제안

유동화 물건의 특성과 내부 마감재 미확인으로 인한 잠재적 수리 비용, 그리고 보수적인 입찰 전략을 고려하여, 감정가의 80% 수준을 1차 고려할 수 있습니다. 현 시세 분석 결과 및 낙찰 가능성을 종합적으로 판단하여, 1차 예상 입찰가는 780,000,000원 (7억 8천만원)을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.