나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22167 [1] 부산광역시 중구 중앙동4가 85-5 엘스퀘어 1동 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동4가 소재 부산도시철도 1호선 ""중앙역"" 북동측 인근에 위치하는 엘스퀘어 1동 2층 202호로 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 부산도시철도 1호선 ""중앙역""에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2020년 07월 13일 준공되었으며
철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층건 제1동 내 제2층 제202호로
외벽 : 몰탈위페인트 및 치장석 붙임 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.
(정확한 내부 현황 등은 경매 응찰시 재확인이 필요함.)

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등), 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(보랑형벽면위치1.5M후퇴1층높이3M이상)<건축법>
중점경관관리구역(2023-02-15)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 신진아)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22167 (1)

* 소재지: 부산광역시 중구 중앙동4가 85-5 엘스퀘어 1동 2층202호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 283,000,000원 (2억 8천 3백만원)

* 토지면적: 8.74㎡ (약 2.64평)

* 건물면적: 54.84㎡ (약 16.59평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (제공된 정보: 주OOOOOOO)

* 건축년도: 2020년 7월 13일

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 중구 중앙동4가에 위치하며, 부산도시철도 1호선 중앙역에서 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변으로는 아파트와 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

* 차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소 및 중앙역과 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지는 인접지와 등고 평탄한 세장형으로 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

* 건물의 서측으로는 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구기타, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 없음)

* 말소기준권리: 2023년 2월 9일 접수된 이다교의 근저당권(60,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 신진아 (채권양도)

* * 보증금: 190,000,000원

* * 차임: 0원

* * 전입일자: 2022년 4월 28일

* * 확정일자: 2022년 4월 12일

* * 배당신고일자: 2024년 5월 10일

* * 대항력: 없음

* 등기부상 주택임차권이 존재하나, 말소 예정입니다.

* 주의사항:

* 주택도시보증공사(양도전: 임차인 신진아)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 이는 임차인 신진아가 보증금에 대한 대항력 및 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기한 것으로, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 단, 이 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 최종적인 검토가 필요합니다.

* 기타 등기사항으로는 소유권 이전, 근저당권, 압류, 1번 근저당권부 채권 압류, 강제경매 개시 결정 등이 기재되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 건물은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2024년 12월 26일: 5층, 54.84㎡, 300,000,000원 (3억 원)

* 2025년 8월 10일: 7층, 54.84㎡, 300,000,000원 (3억 원)

* 2025년 8월 13일: 9층, 54.84㎡, 250,000,000원 (2억 5천만 원)

* 시세 동향: 최근 2년간 3건의 거래가 있었으며, 3억 원 거래와 2억 5천만 원 거래가 혼재되어 있습니다. 9층 거래가 3억 원 거래보다 낮은 것은 층수의 영향일 수 있습니다.

* 본건 감정가 2억 8300만 원은 최근 거래 최고가인 3억 원과 유사하거나 약간 낮은 수준이며, 최저가 2억 5천만 원보다는 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 1호선 중앙역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선도 편리하게 이용 가능합니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 건물 정보:

* 엘스퀘어 오피스텔, 2020년 7월 사용승인.

* 총 20층 건물 중 2층 202호.

* 전용면적 54.84㎡ (약 16.59평).

* 구조는 철근콘크리트구조 평스라브 지붕입니다.

* 난방, 급배수위생, 승강기, 소화, 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 확약서: 임차인 신진아의 대항력 및 잔존 보증금 반환청구 포기 확약서가 제출되었으나, 이 확약서의 법적 효력과 해석에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현재 이해관계인 부재로 내부 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태, 마감재, 설비 작동 여부 등은 현장 방문을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 중점경관관리구역 등 일부 규제가 존재하여 향후 건축 또는 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 중구의 핵심 지역에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통망과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 임차인으로부터 대항력 포기 및 보증금 반환청구 포기 확약서를 받아 매수인에게 인수되는 보증금 부담이 없을 것으로 보입니다. 이는 투자에 긍정적인 요소입니다.

* 다만, 내부 상태를 확인할 수 없다는 점과 임차인 관련 확약서의 법적 유효성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 감정가는 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단되며, 향후 시세 변동이나 임대 수익 창출 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 부산 중구 중앙동, 중앙역 역세권으로 시내 접근성이 탁월합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 건물이 신축에 해당합니다.

* 권리 부담 최소화: 임차인 관련 확약서로 인해 인수되는 보증금 부담이 없을 것으로 예상됩니다 (법률 검토 필요).

* 가격 경쟁력: 감정가가 최근 거래가보다 낮게 책정되어 있어 투자 매력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 283,000,000원

* 최근 매매가 범위: 250,000,000원 ~ 300,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (확약서에 따른 포기 예상)

* 분석:

* 본 건의 감정가는 2억 8300만 원입니다. 최근 거래 사례 중 최고가는 3억 원, 최저가는 2억 5천만 원입니다.

* 2층이라는 층수와 내부 미확인 상태, 그리고 임차인 관련 확약서의 법적 검토 필요성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 실질적인 구매가는 감정가 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가: 2억 6천만 원 ~ 2억 9천만 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.