나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22165 [1] 부산광역시 금정구 금사동 360-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택으로서,
외 벽 : 타일 붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 마감,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시창호.

이용상태

1층,2층 : 주택.
지하 : 공부상 대피소.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨된 지적 및 건물개황도와 같이 ㄱ(화장실 및 창고 등) 및 ㄴ(옥탑방)이 소재하나
주건물에 포함하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

건물만 매각
본 건 건물은 토지와 소유자가 상이함
법정지상권 성립 불분명
일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 현황

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22165 (1)

* 소재지: 부산광역시 금정구 금사동 360-6 (신주소: 부산광역시 금정구 금사로87번길 12-15)

* 용도: 단독주택 (등기부상 3가구)

* 감정가: 332,799,300원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOOOO

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1.2. 건물 정보

* 건물면적: 220.47㎡ (약 66.6평)

* 건물구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택

* 주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비

* 부합물/종물: 후첨된 지적 및 건물개황도와 같이 화장실 및 창고(ㄱ), 옥탑방(ㄴ)이 소재하며 주건물에 포함하여 평가됨.

* 준공일: 1991년 1월 31일 (사용승인일 기준)

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1.3. 토지 정보

* 토지면적: 0㎡

* 토지 소유자: 건물 소유주와 상이함.

* 매각 대상: 본 건 매각 대상에 토지는 포함되지 않음.

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2. 입지조건

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2.1. 교통

* 주변 도로망: 부산광역시 금정구 금사동 소재로, 차량 이용 시 주요 도로 접근 가능 여부는 현장 확인 필요. (검색 필요)

* 대중교통: 인근 버스 정류장 및 지하철역과의 거리, 노선 등은 현장 확인 또는 관련 정보 검색을 통해 파악 필요. (검색 필요)

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2.2. 주변 환경

* 지역 특성: 금사동 일대는 공업지구와 주거지가 혼재된 지역으로, 본 건은 단독주택으로 주변 연립, 다세대 주택 등과 혼재된 주거 밀집 지역 내 위치할 가능성이 높습니다.

* 혐오시설 유무: 인근에 공업 지역이 존재할 수 있어 소음, 분진 등의 영향이 있을 수 있으나, 특정 혐오시설의 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다. (검색 필요)

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2.3. 편의시설

* 생활 편의 시설: 인근 소규모 상가, 마트, 병원 등 접근성은 현장 확인 필요. (검색 필요)

* 교육 시설: 주변 초등학교, 중학교 등 학군 정보는 현장 확인 또는 관련 정보 검색을 통해 파악 필요. (검색 필요)

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3. 권리분석

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3.1. 매각 대상

* 본 건은 건물만 매각 대상입니다. 토지는 매각에서 제외됩니다.

* '일괄매각, 제시외 건물 포함'이라는 문구가 있으나, '건물만 매각'이 명시된 점을 미루어 볼 때, 건물의 부합물 및 종물(ㄱ, ㄴ)은 건물 자체와 함께 매각될 것으로 보입니다.

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3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 한국자산대부주식회사 강제경매개시결정 (2025.06.17)

* 등기부채권 총액: 0원 (말소기준권리 외 인수되는 채권은 없는 것으로 보입니다.)

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3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원 (확인 불가)

* 차임: 0원 (확인 불가)

* 전입일자: 2023.06.07

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있는 임차인이므로, 낙찰 후 인수 또는 명도 협의가 필요합니다. 금액 미상으로 인해 주의가 요구됩니다.

* 임차인: 김여옥

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: (정보 없음)

* 확정일자: 2025.09.03

* 배당신고일자: 2025.09.04

* 대항력: 없음

* 비고: 후순위 임차인으로 배당을 통해 보증금 회수가 예상되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

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3.4. 권리 인수 여부

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (김여옥 임차인 기준)

* 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 미상으로 인한 인수 위험 존재.

* 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 법정지상권이 성립될 경우 해당 권리를 인수할 가능성이 있습니다.

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4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

* 본 물건이 소재한 금사동은 과거 공업 지역의 영향을 받았으며, 현재는 공업 시설과 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

* 단독주택 형태의 본 건 주변으로는 유사한 규모의 주택 및 다세대, 연립주택 등이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 지역 내 상권은 주로 주거민을 대상으로 하는 소규모 근린 상가 위주로 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 주거 환경

* 건물은 철근콘크리트조 및 벽돌조의 2층 단독주택으로, 1, 2층은 주택으로 이용되었으며 지하 공간은 공부상 대피소로 되어 있습니다.

* 건물 내 위생, 급배수, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 외벽은 타일 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 이루어져 있으며, 전반적인 상태는 일반적인 수준으로 판단됩니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 법정지상권

* 본 건 건물은 매각 대상이나 토지 소유주가 다릅니다.

* 이 경우, 법정지상권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 토지 사용에 대한 권리를 취득하지 못하거나, 별도의 토지 사용료 지급 또는 건물 철거 등의 문제가 발생할 수 있는 매우 중대한 리스크입니다.

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6.2. 임차인 관련

* 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 및 차임이 미상입니다.

* 이는 낙찰자가 인수해야 할 금액이 추가로 발생할 가능성을 내포하며, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 임차인과의 원만한 합의 또는 법적 절차를 통한 명도가 필요합니다.

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6.3. 토지 관련

* 건물만 매각되고 토지는 별개의 소유주가 존재하므로, 향후 건물 유지 및 사용을 위해 토지 소유주와의 관계 설정 및 협의가 필수적입니다.

* 토지 사용권 확보 방안(매입, 임대차 계약 등)을 마련해야 합니다.

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6.4. 건물 매각 범위의 불명확성

* '건물만 매각'이 명확히 고지되었으나, '일괄매각, 제시외 건물 포함'이라는 문구와 부합물/종물(ㄱ, ㄴ)이 평가에 포함된 점은 혼동의 여지가 있습니다.

* 이는 매각 과정에서의 해석 차이 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 부산지방법원에서 진행되는 강제경매 사건으로, 감정가는 332,799,300원입니다.

가장 핵심적인 위험 요소는 토지 소유주와의 관계, 법정지상권 성립 여부의 불확실성, 그리고 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인의 존재입니다.

이러한 복합적인 법률 및 권리상 문제들은 낙찰 후 상당한 추가 비용 발생 또는 건물 사용 제약을 초래할 수 있는 매우 중대한 사안입니다.

따라서, 본 건은 일반적인 경매 물건과 달리, 법률 및 부동산 전문가와 사전에 충분한 상담을 거쳐 모든 위험 요소를 면밀히 파악하고, 이에 대한 해결 방안 및 비용을 고려한 매우 신중하고 보수적인 접근이 필수적입니다.

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8. 투자 포인트

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* 건물 면적이 220.47㎡ (약 66.6평)으로 비교적 넓습니다.

* 심각한 권리상, 법률상 리스크로 인해 감정가 대비 상당한 할인된 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* (단, 현재로서는 투자 포인트보다 리스크 관리가 훨씬 더 중요하며, 위험 요소 해소 가능성과 비용을 철저히 분석해야 합니다.)

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9. 예상 입찰가

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본 물건은 법정지상권 성립 불분명, 토지 소유주 상이, 보증금 미상의 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 중대한 리스크를 내포하고 있습니다.

이러한 위험 요소들을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 예상되는 해결 비용 및 잠재적 건물 가치 하락분을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

주변의 최근 매매 사례(다세대 주택)는 본 건 단독주택의 가격을 직접적으로 반영하기 어려우므로, 감정가(332,799,300원)를 기준으로 위험 요소를 할인하여 접근하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 이는 법률적인 사항이며 실제 임차인과의 문제는 별도 협상이나 해결 과정을 거쳐야 합니다.

상기 리스크를 고려한 보수적인 관점에서, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 검토하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 결정은 철저한 현장 조사를 통한 위험 요소의 구체적 파악 및 법률 전문가와의 상담 결과를 반드시 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.