나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21549 [1] 경상남도 거제시 연초면 한내리 68-6 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21549 [1] 경상남도 거제시 연초면 한내리 68-6 다가구주택 경매

• 사건번호: 2025타경21549
• 주소: 경상남도 거제시 연초면 한내1길 9
• 용도: 다가구주택

통영지원 경매2계 2025타경21549 | 소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내1길 9 | 감정가: 876,466,600원 | 최저가: 314,125,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 통영지원 2025타경21549 (1)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 68-6

용도: 다가구주택 (단독주택)

감정가: 876,466,600원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산 임의경매)

소유자/채무자: 김OO

채권자: 거OOOOOOOO

특이사항: 일괄매각, 토지의 지적경계 확인 불분명으로 전문적인 지적측량 요구됨. 내부 조사 불가능(폐문)으로 통상 상태 기준 평가됨.

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 496.00㎡ (약 150.05평)

토지 지분: 49600

건물면적: 494.29㎡ (약 149.53평)

건물 지분: 49429

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

사용승인일: 2011.12.30. (약 14년 경과된 건물)

이용상태: 단독주택(다가구주택)으로 이용 중. 제반 위생, 급/배수, 난방 설비 갖춤.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통 상황

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리에 위치하며, '한내공단' 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 단독주택, 원룸, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 토지는 사다리 평지의 주거용 건부지로 이용 중이며, 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있어 진출입에 어려움이 없습니다.

2.2. 토지이용계획 및 잠재적 리스크

토지이용계획상 계획관리지역 및 자연취락지구에 속해 있으며, 건축 및 이용 규제가 상대적으로 완화된 지역에 해당합니다. 다만, 가축사육제한구역(모든축종 제한)으로 지정되어 있어 축산 관련 사업은 불가능합니다. 특이사항으로 토지의 지적경계가 인접 필지와 불분명할 가능성이 있으므로, 정확한 경계 확인을 위한 전문적인 지적측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 및 분쟁 발생 시 중요한 요소가 될 수 있습니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건은 '한내공단' 인근에 위치하여 산업단지 종사자들의 주거 수요를 기반으로 하는 배후 주거지 성격을 가집니다. 주위에 원룸 등이 혼재하는 것으로 보아 임대 수요는 공단 근로자들을 중심으로 형성될 가능성이 높습니다. 거제시 연초면 한내리 일원에는 거제 모사일반산업단지와 한내협동화단지 등이 위치하고 있어, 이 지역의 주된 산업 기반인 조선 산업 및 관련 업종 종사자들의 주거지가 될 수 있습니다.

생활 편의시설은 산업단지 인근의 특성상 도심 수준의 인프라는 기대하기 어려우나, 기본적인 생활 편의시설 및 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.4. 혐오시설 및 주변 개발 환경

주변에 '한내공단', '거제 모사일반산업단지', '한내협동화단지' 등의 산업단지가 자리 잡고 있습니다. 이러한 산업단지는 배후 수요를 창출하는 긍정적인 요인이 되나, 소음, 분진, 교통량 증가 등 주거 환경에 미치는 부정적 영향도 고려해야 합니다. 구체적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리시설, 공동묘지 등)에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 산업단지와의 인접성은 투자 결정 시 환경적 요인으로 충분히 인지해야 합니다.

3. 권리분석 및 기타 고려사항

3.1. 권리관계 분석

본건은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일하며, 채권자(거OOOOOOOO)에 의한 임의경매가 진행 중입니다. 토지/건물 일괄매각이므로 권리관계의 복잡성은 비교적 낮습니다.

3.2. 임대차 및 내부 조사 문제

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 다가구주택의 경우 실제 임차인의 현황, 보증금, 확정일자 및 전입일자 등은 명도 및 인수금액에 직결되는 매우 중요한 사항입니다. 또한, 현장 조사 시 폐문 등으로 내부 조사가 불가능했으므로, 실제 내부 구조, 마감 상태, 임차인의 유무 및 권리관계 등에 대한 철저한 현장 재조사 및 확인이 반드시 요구됩니다.

3.3. 잠재적 리스크

1. 지적경계 불분명: 토지 경계 분쟁의 가능성이 존재하므로, 입찰 전 또는 낙찰 후 지적측량을 통한 경계 확인이 필요합니다.

2. 내부 상태 미확인: 건물의 내부 상태(누수, 균열, 불법 증축 등) 및 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크 및 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건 다가구주택은 거제시 산업단지 인근의 배후 주거지로서, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 건물은 약 14년 경과되어 비교적 양호한 상태로 추정되나, 임대차 현황 및 내부 상태의 미확인, 토지 경계의 불분명성 등 권리적/물리적 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서, 입찰자는 임차인 분석 및 명도 계획 수립에 만전을 기하고, 토지 경계 문제 해결을 위한 측량 비용 등을 사전에 고려하여 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

1. 산업단지 배후 수요: 한내공단 및 모사일반산업단지 등 주변 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

2. 일괄 매각: 토지 및 건물을 한 번에 취득하여 향후 재산권 행사에 용이함.

3. 계획관리지역: 용도지역상 비교적 높은 토지 활용도를 가짐.

4. 보수적 접근: 미확인된 임대차 관계 및 지적경계 불분명 문제를 감안하여, 현 시점의 감정가보다 낮은 수준에서 안전 마진을 확보하는 전략이 중요합니다.

법원 정보

통영지원 경매2계