나이스옥션 법원경매 통영 2025타경501 [1] 경상남도 고성군 하이면 봉원리 산25-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경501 [1] 경상남도 고성군 하이면 봉원리 산25-2 임야 경매

• 사건번호: 2025타경501
• 주소: 경상남도 고성군 하이면 봉원리 산25-2
• 용도: 임야

통영지원 경매2계 2025타경501 | 소재지: 경상남도 고성군 하이면 봉원리 산25-2 | 감정가: 202,166,000원 | 최저가: 99,061,000원 | 용도: 임야

1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경501 (1)

소재지: 경상남도 고성군 하이면 봉원리 85-3

용도: 임야

면적: 36,455.00㎡ (약 11,027.5평)

감정가: 202,166,000원

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사OOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명, 법정지상권 (주의 필요)

주요 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 매각 제외, 목록 1~3 농지취득자격증명 제출 필수(미제출 시 보증금 몰수), 목록 4~5 분묘 소재 가능성, 신축 허가 사항 존속 여부 관할 관청 확인 요망.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 고성군 하이면 봉원리에 위치하며, '외원마을' 남서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주위는 마을 주변의 농경지와 임야 지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

도로 상태는 일련번호 2번 필지는 북동측으로 포장도로에 접해 있으며, 일련번호 1번부터 4번까지 일부 필지는 비포장 도로로 개설되어 있습니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 소하천 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지, 농림지역, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 복합적인 용도 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 사건입니다.

등기부상 권리관계 외에, 현황조사 등을 통해 파악된 특이사항으로 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권이 존재합니다.

분묘기지권은 토지 소유주와 무관하게 해당 분묘를 사용할 수 있는 권리로, 토지 이용 시 제약이 발생할 수 있습니다.

농지취득자격증명은 본건 토지 중 일부(목록 1, 2, 3)에 해당될 수 있으며, 매수 시 반드시 해당 증명서를 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시에는 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 철저한 확인이 필요합니다.

법정지상권은 토지와 별개의 건물 소유자가 토지 사용권을 주장할 수 있는 권리로, 향후 토지 이용과 관련하여 분쟁의 소지가 있습니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 목록 1, 2, 3에 대한 농지취득자격증명 제출은 필수적이므로, 관련 법규 및 절차를 반드시 숙지하고 준비해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 농경지와 임야 지대가 주를 이루는 농촌 지역에 위치해 있어, 직접적으로 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역은 아닙니다.

'계획관리지역' 및 '성장관리계획구역'으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성은 존재하지만, 현재로서는 농업, 임업 또는 전원생활과 관련된 용도로의 활용이 주된 시나리오로 예상됩니다.

인근 '외원마을'과의 연계성을 고려할 수는 있으나, 광범위한 상권이 형성되어 있다고 보기는 어렵습니다.

다만, 검색 결과에 따르면 인근 지방도 1016호선(봉원~상리 구간)의 확장 사업이 2028년까지 추진될 예정이어서, 이는 향후 지역 접근성 개선을 통해 간접적인 영향을 줄 수 있을 것으로 기대됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 경상남도 고성군 하이면의 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

주변이 농경지와 임야로 둘러싸여 있어, 대형마트, 종합병원, 관공서 등 주요 생활 편의 시설은 인근 읍면 지역이나 고성군 소재지 등으로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

검색 결과, 해당 지역은 2028년까지 지방도 도로망 확장이 계획되어 있어, 교통 인프라 개선이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물: 감정평가서상 'ㄱ', 'ㄴ'으로 표기된 제시외 건물 2동이 토지(목록 4, 5) 지상에 소재하나, 이들 건물은 매각에서 제외됩니다. 이는 최저매각가격 산정 시 반영되었지만, 향후 건물 철거 등 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

분묘: '주의사항' 및 '감정평가서요약'에 따르면, 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 이는 매장 문화재 조사, 분묘 이장 등에 따른 추가 비용 발생 및 법적 문제로 이어질 수 있습니다.

농지취득자격증명: 목록 1, 2, 3에 해당하는 필지는 농지로서, 매수 시 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 이를 이행하지 못할 경우, 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있는 중대한 리스크가 있습니다.

인허가 사항: 본건 토지(목록 4, 5)는 2018년 1월 15일자로 단독주택 신축 신고 등 관련 관공서로부터 제반 인허가를 득한 상태입니다. 그러나 해당 인허가 사항의 존속 여부 및 유효성은 반드시 관할 관청에 직접 확인해야 합니다.

지적 경계 불확실: 본건 토지는 인접 필지와의 지적 경계가 불확실하다는 점이 명시되어 있습니다. 정확한 경계 확인을 위해서는 전문적인 측량 절차가 필수적이며, 이는 추후 토지 분할, 건축 등 토지 이용 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

임대 관계: 임대 관계는 미상으로 파악되었으므로, 실제 점유 관계 및 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

토지이용 제한: 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 소하천 저촉, 준보전산지, 임업용산지 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 복합적으로 존재하여, 토지의 개발 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재 검색 결과상 '경상남도 고성군 하이면 봉원리 85-3' 인근에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 고성군 하이면 봉원리에 소재한 임야 및 농경지, 일부 도로로 구성된 토지입니다. '계획관리지역' 및 '성장관리계획구역'에 속해 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

하지만, 분묘기지권, 법정지상권 등 복잡한 권리 관계, 농지취득자격증명 제출 의무, 지적 경계의 불확실성, 그리고 다양한 토지이용 제한 사항 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

제시외 건물 매각 제외, 분묘 소재 가능성, 기존 인허가 사항의 효력 확인 필요성 등을 종합적으로 고려할 때, 본건에 대한 투자는 철저한 사전 조사와 전문가의 법률 및 측량 자문을 통해 리스크를 최소화하고 명확한 권리 관계와 개발 가능성을 파악하는 것이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

잠재적 개발 가치: 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있으며, 단독주택 신축 허가 이력이 있다는 점은 향후 개발을 통한 가치 상승을 기대하게 하는 요소입니다.

넓은 토지 면적: 36,455.00㎡ (약 11,027.5평)에 달하는 넓은 면적은 다양한 목적의 개발이나 활용 계획을 수립할 수 있는 기반을 제공합니다.

지역 개발 호재: 인근 지방도 1016호선의 확장 사업이 2028년까지 예정되어 있어, 이는 향후 교통 접근성 개선을 통해 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

귀농/귀촌 및 전원생활: 농촌 지역의 특성을 고려할 때, 귀농·귀촌을 희망하거나 조용한 전원생활을 추구하는 수요층에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

신중한 접근 필요: 다수의 권리 사항 및 제한 사항이 존재하므로, 철저한 권리 분석, 지적 경계 측량, 인허가 사항 검토 등 선행 작업이 필수적입니다. 관련 비용 및 잠재적 문제점을 충분히 인지하고 신중하게 투자 결정을 내려야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매2계