나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21548 [1] 경상남도 거제시 연초면 한내리 OOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2025.06.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 ""한내조선특화 농공단지"" 남동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황 등을 고려했을 때 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 5~6m내외의 도로, 북측으로 노폭 2m내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외벽: 석재 및 스톤코트 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중임.
폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인해 내부 확인이 불가하였는바 정확한 내부 구조, 이용 및 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰진행시 재확인하시기 바람.

설비내역

제반 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- [목록 1] 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 정확한 경계 확정 등을 위하여 지적측량을 요함.
- [목록 2] 옥상에 소재하는 계단실 등은 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물정보

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 68-3 (도로명주소: 경상남도 거제시 한내1길 9-2)

건물 용도: 다가구주택

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 0층, 지상 4층

건축물 사용승인일: 2010년 12월 07일

1.2. 토지정보

토지 면적: 496.00㎡ (약 150.04평)

토지 이용: 대 (단독주택 부지)

토지 용도 지역: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역

토지 형태: 대체로 사다리형 평지

1.3. 건물정보

건물 면적: 494.85㎡ (약 149.73평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층

외벽 마감: 석재 및 스톤코트

창호: 샷시 창호

주요 이용 현황: 다가구주택 (총 15가구)

건물 설비: 위생, 급배수, 난방 설비

1.4. 감정가및면적

감정가: 834,227,040원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

토지 면적: 496.00㎡ (약 150.04평)

건물 면적: 494.85㎡ (약 149.73평)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

물건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 "한내조선특화 농공단지" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 남서측으로 노폭 약 5~6m 내외의 도로, 북측으로 노폭 2m 내외의 도로에 접해 있습니다.

간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

총 3명의 임차인이 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 모두 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* S * (SUNARMANU): 전입일자 2023.08.09, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* T * (THARURAMCHANDRA): 전입일자 2023.08.02, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이 (이동철): 전입일자 2021.04.05, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

3.2. 등기부현황

말소기준권리는 2010년 12월 14일자 거제수산업협동조합의 근저당 (토지등기부 을5, 건물등기부 을1)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리 이후의 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 약 924,438,664원으로, 감정평가액 834,227,040원을 초과합니다.

3.3. 인수되는권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담되는 권리(유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 실제 현황 조사 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 "한내조선특화 농공단지" 인근에 위치하여, 공업 지역과 주거 지역이 혼재된 특성을 보입니다.

인근 농공단지의 배후 수요를 기반으로 한 근린생활시설 운영 가능성을 고려할 수 있습니다.

하지만, 주변 지역이 대규모 상업 지구와는 거리가 있어, 활발한 상업 활동보다는 지역 내 수요에 국한될 가능성이 높습니다.

주요 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

물건 주변은 단독주택, 공장, 농경지가 혼합된 지역으로, 상대적으로 한적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

자연취락지구에 해당하여 일부 쾌적성이 있을 수 있으나, 공장과의 인접성은 주거 환경의 질에 영향을 미칠 수 있습니다.

편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

* 토지 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 명확하지 않아 정확한 경계 확정을 위한 지적 측량이 필요합니다. 이는 추가적인 비용 발생 및 인접 토지 소유자와의 분쟁 가능성을 내포합니다.

* 건물 내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 구조, 이용 상태, 관리 상태 등을 직접 확인하지 못했습니다. 내부 하자, 수리 필요성 등에 대한 불확실성이 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 특이 임차인 현황: 15가구의 다가구주택임에도 불구하고 모든 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 임대차 관계가 없거나, 소유자 가족의 거주, 또는 특수한 계약 관계가 있을 수 있으므로, 이에 대한 명확한 확인이 요구됩니다.

* 채권 총액 초과: 등기부상 총 채권액이 감정가를 초과합니다. 이는 경매 절차 자체의 문제는 아니나, 채권자들의 적극적인 권리행사를 시사하며, 시장 상황에 따라 가격 변동 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

* 주변 환경 혼재: 주거 시설 외에 공장, 농경지가 혼재되어 있어 소음, 악취 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 한내리에 위치한 4층 다가구주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 건입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

건물은 15가구의 다가구주택으로 임대 수익 창출이 가능하나, 현재 임차인 현황 상 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있어 이에 대한 확인이 필수적입니다.

입지적으로 농공단지 인근에 위치하여 잠재적 수요는 있으나, 공장과 주택이 혼재된 복합 지역으로 주거 쾌적성 및 상권 활성화 정도는 제한적일 수 있습니다.

토지 경계 불분명, 건물 내부 확인 불가 등 몇 가지 현황 조사 및 확인이 필요한 리스크 요소를 안고 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크 해소 및 정확한 물건 가치 파악을 위한 철저한 현장 조사를 기반으로 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 등기사항이 소멸되어 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 다가구주택 잠재력: 15가구의 임대 공간 확보로 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다. (임대 관계 명확화 후)

* 지역 개발 연계 가능성: 거제시의 산업단지 인근에 위치하여 지역 개발 및 경제 활동과의 연계성을 고려할 수 있습니다.

* 일괄 매각 이점: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치를 극대화할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 보증금은 고려되지 않습니다.

감정가 834,227,040원을 기준으로, 물건의 현황(내부 상태 미확인, 경계 불분명 등), 주변 시세, 추후 발생 가능 비용(지적 측량, 수리 비용 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70% ~ 80% 수준(약 583,958,928원 ~ 667,381,632원)을 기준으로, 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

정확한 부동산 가치 판단을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 현재 상태와 주변 시세를 면밀히 조사해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.