나이스옥션 법원경매 진주 2025타경742 [1] 경상남도 진주시 금산면 중천리 416-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 금산면 중천리 소재 ""금산초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활
시설, 주거나지 등이 소재하는 면소재지내 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로 현황 ""주거나지""임.

인접 도로상태

서측으로 현황 폭 약6m내외 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-25)(금산2-9)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(2020-06-25)(금산3-13)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(진주동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023
-06-27)(금산초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-06-27)(금산
초등학교병설유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

-지목은 ‘답’이나 토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경742 (1)

소재지: 경상남도 진주시 금산면 중천리 416-3

용도: 답 (토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역)

토지면적: 580.00㎡ (약 175.46평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 525,480,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진주원예농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 진주시 금산면 중천리 소재 "금산초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 나지 등이 소재하는 면소재지 내 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 인근 도로 사정도 양호한 편입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

부정형 토지로서 현황은 나지(주거나지) 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

토지 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지 지목은 '답'이나, 토지이용계획확인서상으로는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 용도 개발이 가능한 지역입니다.

* 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)입니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 진주동중학교, 금산초등학교, 금산초등학교병설유치원의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을10, 2022년 12월 20일 접수된 진주원예농업협동조합 근저당권 (84,500,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 순위번호 2번, 2014년 8월 25일 접수된 지상권설정등기가 최선순위 권리로서 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당될 가능성이 있습니다. 다만, 지상권자인 신청채권자(진주원예농업협동조합)의 2025년 6월 23일자 지상권설정등기 말소 동의서가 제출되어 있습니다. 이에 대한 명확한 최종 말소 여부는 매각 종결 후 등기부를 통해 확인해야 합니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦은 순위의 근저당권, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 금액이 미상이더라도 대항력이 있는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 확인 등을 통해 정확한 임차인 현황 및 권리관계를 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 금산면 중천리 일대는 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 금산초등학교와 인접해 있어 교육 관련 시설이 있으며, 지역 내 기반시설을 이용하기에 무리가 없는 환경입니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 금산초등학교, 금산초등학교병설유치원, 진주동중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 면소재지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 금호지는 아름다운 자연 경관을 자랑하는 공원으로, 산책 및 휴식 공간으로 이용 가능합니다.

* 교통: 시내버스 노선이 운행 중이며, 차량 접근성이 좋습니다. 다만, 인구에 비해 대중교통이 다소 열악하다는 의견도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 지상권: 등기부등본 상 최선순위 지상권이 존재하며, 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있습니다. 신청 채권자가 말소 동의서를 제출하였으나, 최종 말소 여부 확인이 필요하며, 이는 향후 소유권 행사 및 이용에 제약을 초래할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

* 토지 지목과 실제 이용 현황의 차이: '답'이라는 지목과 달리 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 실제 건축 등 개발 시 토지 이용 계획 및 관련 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

* 진주시 혐오시설 분포: 진주시 내동면 등 일부 지역에서 소각시설, 가축분뇨 처리시설 등 혐오시설 설치 및 운영에 대한 주민 반발 사례가 있는 것으로 파악되었습니다. 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮으나, 지역 개발 및 주민 민원 발생 가능성을 간접적으로 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거용 토지로서의 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 금산초등학교 등 교육 시설과 금호지 공원 등 생활 편의 시설이 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 최선순위 지상권이라는 명확한 권리 리스크가 존재하며, 이는 낙찰 후 추가적인 법적·금전적 부담으로 이어질 수 있습니다. 토지 지목과 용도지역의 불일치 또한 향후 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 주거지대 내 토지: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 주택 건설 등 개발 가능성이 있습니다.

* 교육 및 생활 인프라 근접: 금산초등학교 등 교육시설과 금호지 공원이 인접하여 정주 여건이 비교적 양호합니다.

* 상대적으로 낮은 경쟁률 기대: 선순위 지상권이라는 명확한 리스크로 인해 일반적인 물건 대비 입찰 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정 고려사항

예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 최선순위 지상권의 인수 가능성 및 말소 동의서 제출 여부, 향후 개발 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 525,480,000원

* 인수 보증금: 0원

본 물건의 경우, 선순위 지상권 리스크가 상당하므로 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 지상권 말소 동의서가 제출되었으나, 이에 대한 최종 확정까지는 불확실성이 존재하므로 보수적인 접근이 필요합니다. 현장 조사 및 권리 관계에 대한 추가적인 법률 검토를 통해 리스크를 최소화할 수 있는 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 반드시 현장 조사, 등기부등본 및 관련 서류에 대한 면밀한 분석, 전문가의 법률 및 세무 상담 후 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.