나이스옥션 법원경매 마산 2025타경249 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 224-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 소재 '마산역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설, 숙박시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 기호1) 토지까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.
본건 기호5),6) 토지는 인접 필지를 경유하여 제 차량의 접근은 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호1) 토지는 부정형의 토지로서 인근지와 평탄하며, 지반은 보통이고 근린생활시설(예식장, 사무실 등)부지로 이용됨.
본건 기호5) 토지는 부정형, 기호6) 토지는 세장형의 토지로서 인근지와 평탄하며, 지반은 보통이고 주차장부지로 이용됨.

인접 도로상태

본건 기호1) 토지는 북서측으로 왕복 8차선의 차도, 북동측으로 폭 6미터 내외의 포장도로에 접함.
본건 기호5) 토지는 인접필지를 경유하여 접근가능하고, 기호6) 토지는 기호5) 토지를 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)토지:일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호5)토지:일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(2012-12-06)<하천법>
기호6)토지:일반상업지역 , 방화지구,가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견서 4페이지 ‘7.그 밖의 사항’ 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2)철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층/지상7층 건물로서
외벽 : 드라이비트, 모르타르위 페인트 마감 등
내벽 : 석재 붙임, 모르타르위 페인트, 인테리어마감 등
바닥 : 석재깔기, 일부 타일 붙임 등
창호 : 새시 창호 등임.
3)일반철골구조 (철근)콘크리트스라브지붕 지상3층 건물로서
외벽 : 복합판넬, 투명유리 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인트, 일부 타일 붙임 등
바닥 : 데코타일, 타일 붙임 등
창호 : 새시 창호 등임.
4)일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물로서
외벽 : 복합판넬 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인트, 일부 타일 붙임 등
바닥 : 데코타일, 타일 붙임 등
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

2) 1~7층, 지하1층, 지하2층
예식장관련시설로 되어 있으나, 현황은 공실 및 폐문, 7층 부분은 일부 주택으로 이용 중임.
3) 1~3층
자동차영업소로 되어 있으나, 모델하우스시설 설치 되어있음.
4) 1~5층
근린생활시설, 사무실 및 공실 등이고, 5층 부분은 계단실 등으로 이용 중임.

설비내역

고정된 난방설비는 없으며, 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있으나, 정상적인 작동여부는 재확인을 요함.

부합물 및 종물

본건 기호1) 토지상에는 후첨 “지적개황도 및 건물개황도” 와 같이 공작물(주차장), 부합물 및 종물이 다수동 소재하나, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되어, 실측 면적으로 사정평가하였는 바, 경매 진행 및 참여시 참고바람.

공부와의 차이

의견서 4페이지 ‘7.그 밖의 사항’ 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견서 3,4페이지 ‘7.그 밖의 사항’ 참조.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 구축물(주차장) 포함. 목록1 지상에 정원석, 정원수는 토지가격에 포함되었음. 목록2 건물1, 2층 부분은 등기부상 각 526.33㎡로 표시되어 있으나 일반건축물대장상 562.33㎡로 등재되어 있고, 공부상 전체가 위락시설, 근린생활시설, 예식장 등으로 되어있으나 7층 부분은 일부 주택으로 이용중. 목록3 건물은 공부상 자동차영업소이나 전체 임대 후 내부에 모델하우스가 설치되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경249 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 224-4

용도: 근린시설, 위락시설 등 복합

감정가: 17,828,040,800원

토지 면적: 3036.00㎡ (약 918.44평)

건물 면적: 7998.10㎡ (약 2419.50평)

건물 제시외 면적: 2786.80㎡ (약 843.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

상세 물건 정보:

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 구축물(주차장) 포함. 목록1 지상 정원석, 정원수는 토지가격에 포함되었음. 목록2 건물 1, 2층 부분은 등기부상 각 526.33㎡로 표시되어 있으나 일반건축물대장상 562.33㎡로 등재되어 있고, 공부상 전체가 위락시설, 근린생활시설, 예식장 등으로 되어있으나 7층 부분은 일부 주택으로 이용 중임. 목록3 건물은 공부상 자동차영업소이나 전체 임대 후 내부에 모델하우스가 설치되어 있음.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 소재 '마산역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설, 숙박시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

* 기호1) 토지: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호합니다.

* 기호5), 6) 토지: 인접 필지를 경유하여 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.

토지 형태 및 이용상태

* 기호1) 토지: 부정형 토지로서 근린생활시설(예식장, 사무실 등) 부지로 이용되고 있습니다.

* 기호5), 6) 토지: 부정형 및 세장형 토지로서 주차장 부지로 이용되고 있습니다.

건물 현황

* 건물(2): 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층/지상 7층 건물. 주요 용도는 위락시설, 문화 및 집회시설, 근린생활시설입니다. 현재 일부 공실 및 폐문 상태이며, 7층은 일부 주택으로 이용 중입니다.

* 건물(3): 일반철골구조 (철근)콘크리트스라브지붕 지상 3층 건물. 주요 용도는 제2종근린생활시설입니다. 내부에 모델하우스가 설치되어 있습니다.

* 건물(4): 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물. 주요 용도는 근린생활시설, 사무실입니다. 5층 일부는 계단실 등으로 이용 중입니다.

* 건물 설비: 고정된 난방 설비는 없으며, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있으나, 정상적인 작동 여부는 재확인을 요합니다.

인접 도로상태

* 기호1) 토지: 북서측 왕복 8차선 도로, 북동측 폭 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호5) 토지: 인접 필지를 경유하여 접근 가능합니다.

* 기호6) 토지: 기호5) 토지를 경유하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호1) 토지: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역.

* 기호5) 토지: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역, 하천구역.

* 기호6) 토지: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역.

3. 권리분석

권리관계 요약

* 본 물건의 말소기준권리는 신한은행의 근저당권(을10, 2011-01-04 접수)입니다.

* 등기부채권 총액은 6,370,000,000원입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류 등)는 소멸됩니다.

임차인 현황

* 임차인 1: 노무법인이산창원지사(대표자: 김 ). 보증금 30,000,000원, 차임 3,000,000원, 사업일자 2023-03-28. 대항력 없음.

* 임차인 2: 미상. 보증금 0원, 차임 12,000,000원 (금액의 성격 및 정확성 재확인 필요). 전입(사업)일자 미상. 대항력 없음.

* 금액이 미상인 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

인수 보증금

* 상기 임차인들은 모두 대항력이 없으므로, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

지역 특성

본 물건이 소재한 석전동 일대는 마산역을 중심으로 상업, 업무, 숙박 시설이 혼재된 상권입니다.

주변 시설

* 마산역 인근에 위치하여 교통 이용이 편리합니다.

* 다양한 상업시설, 업무시설, 숙박시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 주요 건물 용도는 웨딩홀, 예식장, 근린생활시설, 사무실 등으로 파악됩니다.

주차 시설

* 총 주차 대수 73대.

* 옥외 주차 면적 2368.02㎡ 확보되어 있어 차량 이용자 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

교통 편의성

* 마산역이 인근에 있으며, 버스정류장 또한 가깝게 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주요 도로에 접해 있어 차량을 이용한 접근성도 우수합니다.

주변 생활 편의 시설

* 주변 상업시설 이용이 용이하며, 마산역을 중심으로 한 생활 인프라 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 이용 현황 및 용도

* 건물(2)의 7층 일부가 주택으로 이용 중인 점은 공부상 용도와의 차이 및 위반건축물 해당 여부 검토가 필요합니다.

* 건물(3)의 내부에 모델하우스가 설치된 상태로, 임대차 계약 내용 및 원상복구 필요 여부를 확인해야 합니다.

* 건물(4)의 5층 일부가 계단실 등으로 이용되는 점은 공간 활용도를 저하시킬 수 있습니다.

* 건물(2)의 일부 공실 및 폐문 상태는 향후 임대 활성화 방안 검토가 필요합니다.

공부와의 차이

* 건물(2)의 1, 2층 면적이 등기부상(526.33㎡)과 일반건축물대장상(562.33㎡)으로 상이한 부분이 있습니다.

제시외 건물 및 구축물

* 제시외 건물 및 구축물(주차장)이 매각물건에 포함되어 있으므로, 이에 대한 관리 및 활용 방안을 고려해야 합니다.

권리관계 및 특이사항

* 본 물건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있으므로 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

임차인 정보 불확실성

* 임차인 2의 경우, 보증금 및 차임 정보가 미상(차임 12,000,000원)이며, 전입/사업일자 정보도 누락되어 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 관련 계약 관계 및 잠재적 분쟁 발생 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

주변 혐오시설

* 주변 시설에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단은 현장 방문 및 상세 조사를 통해 이루어져야 합니다.

7. 종합 의견

물건 요약

창원시 마산회원구 석전동에 위치한 복합 용도의 대규모 부동산 물건으로, 마산역 인근의 우수한 입지와 넓은 대지 및 건물 면적을 특징으로 합니다.

장점

* 마산역 역세권의 탁월한 입지 조건.

* 상업, 문화, 업무 등 다목적 활용 가능한 복합 건물.

* 넓은 대지 면적과 건물 규모.

* 73대의 넉넉한 주차 공간 확보.

* 권리상 인수 부담 없음 (임차인 대항력 없음).

단점 및 고려사항

* 건물(2)의 7층 주택 이용, 건물(3)의 모델하우스 설치 등 공부와의 차이 및 현황과 다른 이용 상태.

* 건물(2)의 일부 공실 및 폐문으로 인한 임대 활성화 방안 모색 필요.

* 공동담보, 유동화 물건으로 인한 복잡한 권리 관계 가능성.

* 미확인 임차인 정보로 인한 잠재적 리스크.

* 제시외 건물 및 구축물 관리.

8. 투자 포인트

입지 강점

마산역 주변의 역세권이라는 점은 지속적인 지가 상승 및 임대 수요 확보에 긍정적인 요소입니다.

개발 및 활용 잠재력

건축물 노후도, 현황 이용 상태 등을 고려하여 리모델링, 재건축 또는 용도 변경을 통해 수익성을 극대화할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 웨딩홀, 컨벤션 센터, 복합 상업 시설, 주거 시설 등 다양한 용도로의 전환을 고려해 볼 수 있습니다.

규모의 이점

3036㎡의 대지와 7998.10㎡의 연면적은 대규모 개발 사업을 추진하거나, 여러 업종을 유치하는 데 유리합니다.

9. 예상 입찰가

산정 기준

본 물건은 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 하되 물건의 현황, 잠재적 리스크, 향후 투자 가치 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

추가 조사 필요성

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필수적입니다.

* 인근 유사 물건의 실거래가 및 시세 조사.

* 건물의 구조 안전진단, 리모델링/재건축 비용 산출.

* 현장 방문을 통한 건물 상태, 공실 현황, 임차인 현황의 세부적인 확인.

* 최신 법규 검토 (예: 위반건축물 여부).

* 명도 소요 기간 및 예상 비용 산출.

유의사항

주변 시세, 시장 상황, 경쟁 입찰 현황에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다. 신중한 검토 후 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.