나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30947 [1] 경상남도 남해군 미조면 송정리 762-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 남해군 미조면 송정리 송정솔바람해수욕장 남동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 펜션부지, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서 현황 농지(휴경)임.

인접 도로상태

현황 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경30947 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프앤에이치2412유동화전문유한회사

감정가: 202,224,000원

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경상남도 남해군 미조면 송정리 762-1

용도: 전

토지면적: 2,298.00㎡ (약 695.2평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 2,298㎡

건물지분: 0㎡

특이사항: 농지취득자격증명, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경상남도 남해군 미조면 송정리에 소재하며, 송정솔바람해수욕장 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 펜션 부지, 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 해수욕장이 가까이 있어 관광 및 휴양지로 개발이 진행되고 있으며, 일부 지역은 관광 휴양지로 개발되고 있습니다. 남해군의 지역 활성화 사업으로 사항권역 거점개발사업 등이 진행되어 정주 환경 개선에 힘쓰고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능한 도로가 인근까지 연결되어 있어 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 다만, 본건 토지는 현황 맹지로서 직접적인 도로 접근에는 어려움이 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 규제

본 토지는 현황 농지(휴경) 상태이며, 부정형 완경사지입니다.

토지이용계획 확인 결과, 해당 토지는 생산관리지역에 속하며, 다음과 같은 제한 사항이 있습니다:

* 가축사육제한구역(2020-02-27) - 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 가축사육제한구역(2020-02-27) - 모든 축종 사육 제한 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 마을경관관리지역 <남해군 경관 조례>

또한, 남해군 경관 조례로 인해 경관 심의위원회의 승인이 필요한 경우가 발생할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부등본상 소유권 보존 및 이전 내역과 함께 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등의 권리가 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 8월 23일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

경매를 통해 매각될 경우, 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 후순위 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등)는 대부분 소멸됩니다. 등기부등본상 채권 총액은 74,696,962원입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 별도의 지상권 등기 내역은 없습니다.

3.4. 농지취득자격증명 관련

본건은 토지 용도가 '전'이므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰자의 보증금이 몰수될 수 있습니다.

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액: 74,696,962원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 토지는 남해군 미조면 송정리에 위치하며, 송정솔바람해수욕장 인근으로 관광 및 휴양지로서의 특징을 가집니다. 주변에는 펜션 부지 및 농경지가 혼재되어 있어 전원적인 환경을 제공합니다. 남해군은 지역 개발 사업을 통해 정주 환경 개선 및 관광객 유입을 도모하고 있어, 지역 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 사업 가능성

토지의 현황이 농지(휴경)이고 생산관리지역으로 지정되어 있으므로, 향후 농업적 이용 또는 농림사업과의 연계를 고려해볼 수 있습니다. 해수욕장 인근이라는 입지적 장점을 활용하여 관광객을 대상으로 하는 시설(펜션, 체험 시설 등)로의 개발 잠재력도 있습니다. 다만, 맹지라는 점과 농지취득자격증명 발급의 현실적인 어려움은 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 송정솔바람해수욕장 인근에 위치하여 해변 이용이 용이합니다. 주변에 펜션 단지가 조성되어 있으며, 관광객을 위한 편의시설(샤워장, 주차장 등)이 구비되어 있습니다. 남해 특산물로는 남해마늘, 남해한산모시 등이 있으며, 지역 특색 음식으로는 멍게비빔밥, 전복죽, 해물찜 등이 있습니다. 차량을 이용하면 남해군 내 주요 지역으로 이동이 가능하며, 렌트카 이용 시 주변 관광지 접근이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본건 토지는 현재 인접 도로와 접하는 부분이 없어 맹지 상태입니다. 건축 또는 개발 시 도로 확보가 필수적이므로, 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명

농지법에 따라 농지 취득 시 농지취득자격증명원 발급이 필수적입니다. 발급이 거부되거나 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다. 최근 농지 투기 방지 강화로 인해 발급 요건이 까다로워졌으며, 특히 외지인의 경우 실경작 증명이 중요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

생산관리지역, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다. 특히 가축 사육 제한 및 경관 관련 조례는 건축 및 개발 시 추가적인 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 경상남도 남해군 미조면 송정리 762-1 토지는 송정솔바람해수욕장 인근에 위치한 생산관리지역의 농지입니다. 해수욕장이라는 관광 자원과 인접하여 향후 관광 관련 개발 잠재력이 있으나, 현재 맹지라는 점과 농지취득자격증명 발급의 어려움은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 가축사육제한구역 및 마을경관관리지역 등 토지 이용에 관한 규제를 확인해야 합니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 농지법 관련 절차 준수에 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 인근의 입지: 송정솔바람해수욕장과 가까워 숙박, 체험 시설 등 관광 관련 사업으로 개발 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 호재: 남해군에서 진행하는 지역 거점 개발 사업 등으로 인해 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 생산관리지역: 향후 용도 변경이나 개발 사업 추진 시 잠재적 가치를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 202,224,000원입니다. 예상 입찰가는 경매 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 잠재적 개발 가치 및 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 맹지 및 농지 취득 관련 절차의 번거로움을 감안하여, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것을 추천합니다. 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사를 통해 주변 시세 및 개발 가능성을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.