나이스옥션 법원경매 진주 2025타경777 [1] 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 655-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2025.06.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 소재 '흥룡마을' 동측 인근에 위치하며, 부근은 소규모의 전원주택, 농경지, 과수원, 순수임야 등으로 형성된 섬진강 인근 순수농촌지대임.

교통상황

본건까지 소형차량 접근가능하나 시내노선 버스정류소거 근거리에 위치하며, 노선수 및 운행횟수 등을 고려시 관내 대중교통 사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

서하향 경사지내 옹벽축조하여 자체지반은 대체로 평탄한 편이며, 형상은 사다리형에 유사하고 현재 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 3m, 북서측으로 폭 약 2~3m 정도의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 경량철골구조 판넬지붕 2층건으로서,
사용승인일: 2008.01.08.
외벽: 비닐사이딩판넬 잇기 등
내벽: 목재루바 및 타일마감 등
창호: 하이새시창 등임.

이용상태

기호(2) 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 되어 있으며, 전기판넬 등에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 종물 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ~ㄷ)이 소재하며, 제시외수목 등(조경수 및조경시설 등)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물(감정서상‘ㄱ~ㄷ’) 및 제시외수목 등(감정서상‘a’)각 매각포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경777 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OO

감정가: 218,564,480원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 655-3

용도: 단독주택

토지면적: 657.00㎡ (약 199평)

건물면적: 97.04㎡ (약 29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ~ㄷ’) 및 제시외 수목 등(감정서상 ‘a’) 각 매각 포함.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 하동군 하동읍 흥룡리 소재 ‘흥룡마을’ 동측 인근에 위치합니다.

부근은 소규모의 전원주택, 농경지, 과수원, 순수 임야 등으로 형성된 섬진강 인근의 순수 농촌지대입니다.

자연 친화적이고 조용한 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 및 접근성

소형 차량으로 본건까지 접근이 가능합니다.

시내 노선 버스 정류소가 근거리에 위치하나, 노선 수 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 서하향 경사지 내에 옹벽이 축조되어 있으며, 자체 지반은 대체로 평탄한 편입니다.

형상은 사다리형에 유사하며, 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다.

남서측으로 폭 약 3m, 북서측으로 폭 약 2~3m 정도의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

건물은 경량철골구조 판넬지붕 2층 단독주택으로, 2008년 1월 8일 사용승인되었습니다.

외벽은 비닐사이딩 판넬, 내벽은 목재 루바 및 타일로 마감되었으며, 창호는 하이새시입니다.

위생, 급배수 설비 및 전기판넬에 의한 난방 설비를 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

총 등기부채권액은 138,000,000원입니다.

말소기준권리는 2019년 4월 24일 접수된 하동농업협동조합 근저당(108,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당, 지상권 설정, 소유권이전청구권 가등기, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 경매 개시 결정 등기(채권자 정종각)를 기준으로 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

현재 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 하동군 하동읍의 순수 농촌 지역에 위치하며, 주변은 전원주택, 농경지, 과수원, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

섬진강 인근에 위치하여 자연 경관이 우수합니다.

조용하고 한적한 전원생활을 원하는 수요자에게 적합한 입지입니다.

4.2. 주변 개발 계획

하동군 지역의 전반적인 발전 계획 및 섬진강 주변 관광 자원 개발 계획 등을 고려할 수 있습니다. (구체적인 개발 계획 정보는 추가 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

하동읍 소재지의 주요 상업 시설(마트, 병원, 은행 등)을 이용할 수 있습니다.

본건 인근의 구체적인 편의시설 현황은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 교육시설

인근 하동읍 소재 초등학교, 중학교 등 교육 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 의료시설

하동읍 소재 병원 및 의원 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

5.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건은 순수 농촌 지역에 위치하며, 주변이 자연 녹지와 농경지 등으로 둘러싸여 있어 일반적으로 혐오시설이나 유해시설이 밀집한 지역은 아닌 것으로 판단됩니다.

보다 정확한 확인을 위해 지도 검색 및 현장 답사가 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

본건 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

향후 건축 등 토지 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

토지가 서하향 경사지이나 옹벽이 축조되어 있어 자체 지반은 평탄하게 이용 중입니다.

장기적인 옹벽의 관리 및 유지보수 필요성을 검토해야 합니다.

섬진강 인근 지역의 특성상 계절별 강우량에 따른 침수 가능성 등 자연 재해 위험성을 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

경상남도 하동군 흥룡리에 위치한 단독주택 물건으로, 섬진강 인근의 쾌적한 자연환경과 함께 조용하고 전원적인 생활을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

토지 약 199평, 건물 약 29평 규모이며, 2008년에 신축된 경량철골구조의 주택으로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

농촌 지역의 특성상 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으나, 가축사육제한구역 등의 행정적 제약사항은 향후 토지 활용 계획 시 고려해야 합니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 대부분 말소될 것으로 예상되어 낙찰 후 인수되는 권리 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점은 물건 인수 후 확인 및 처리해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적 입지: 섬진강 인근의 쾌적하고 조용한 전원생활이 가능한 환경.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치 극대화.

* 제시외 포함: 제시외 건물 및 수목까지 포함되어 추가적인 공간 활용 용이.

* 준신축 건물: 2008년 사용승인으로 비교적 최근 건축된 건물.

9. 예상 입찰가

감정가: 218,564,480원

토지면적: 657.00㎡ (약 199평)

건물면적: 97.04㎡ (약 29평)

본 물건은 하동군 흥룡리 지역의 단독주택으로, 주변 시세는 토지 면적, 건물 상태, 섬진강과의 거리 및 조망 등에 따라 편차가 존재합니다. 일반적으로 농촌 지역 단독주택의 경우 평당 100만원에서 300만원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다. 해당 물건은 넓은 토지와 함께 주택이 갖춰져 있으며, 제시외 건물까지 포함되는 점을 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

투자자 입장에서는 전원생활 수요 및 지역 가치를 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 산정 시, 감정가의 80~90% 수준을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

이에 따라 본 물건에 대한 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 추천합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.