나이스옥션 법원경매 진주 2025타경773 [1] 경상남도 하동군 옥종면 양구리 151-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 하동군 옥종면 양구리 소재 양구마을회관 남서측 인근에 위치하며, 부근은 일반주
택, 농경지 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 곤란하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 대부분 지상에 대나무 등이 자생하는 주거나지입니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 본건 남동측으로 소폭의 진입로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한), 배출시설설치제한지역, 공장설립
승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

본건 일부 지상에 제시외수목(감나무)이 식재되어 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 없습니다.

물건 비고

-제시외 수목[감정서상 ‘ⓐ’] 매각포함.
-토지 대부분 지상에 자생하는 대나무는 토지가격에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지

경상남도 하동군 옥종면 양구리 151-1

사건번호

진주지원 2025타경773 (1)

용도

대지

토지면적

913. 00㎡ (약 276.2평)

감정가

95,039,000원

경매구분

부동산강제경매

매각대상

토지

채권자

조OO

1.1. 입지조건

부근 환경

경상남도 하동군 옥종면 양구리 소재 양구마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주변은 일반주택 및 농경지로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량 접근이 다소 곤란하며, 대중교통 이용은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 자체 지면은 평탄합니다. 토지 대부분에는 대나무 등이 자생하고 있으며, 주거나지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 본건 남동측으로 소폭의 진입로가 있어 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(2020-03-31)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

갑7 국민건강보험공단의 압류(2018-08-20)입니다.

소멸되는 권리

매각으로 인해 압류(갑7) 및 강제경매(갑10) 등은 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리

갑2 이선필의 소유권이전청구권가등기(2007-08-06)는 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 이는 매매예약에 따른 가등기로, 낙찰자가 해당 가등기에 따른 권리 의무를 승계해야 함을 의미합니다.

임차인 현황

명시된 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 지상권은 있으나 상세 내용은 파악되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경

본건은 농경지와 일반주택이 혼재된 농촌 지역에 위치합니다.

교통 접근성

차량 접근성이 제한적이며 대중교통 이용도 보통 수준으로, 상업 시설 및 유동 인구의 접근성은 낮은 편입니다.

잠재적 개발 가능성

계획관리지역 및 자연취락지구에 속해 있어 일부 개발 가능성이 있으나, 지역 특성 및 도로 상황을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

편의시설

인근에 대중교통(버스정류장)이 있으나, 주요 편의시설 및 상업 시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

주거 환경

조용한 전원생활이나 농업 활동에 적합한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 가등기 인수

가장 큰 리스크 요인으로, 매매예약에 따른 가등기를 인수해야 하므로 추가적인 법적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. (이선필, 2007-08-06, 인수)

도로 접근성 문제

지적도상 맹지에 해당하며, 차량 접근이 곤란한 점은 토지 이용 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

자생 식물 및 수목 포함

토지 지상에 자생하는 대나무와 제시외 수목(감나무)이 감정가에 포함되어 평가되었으며, 매각 대상에 포함됩니다.

토지 이용 제한

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 각종 개발 및 이용에 대한 제한이 존재합니다.

임대관계 미상

현재 임대 관계가 파악되지 않아, 낙찰 후 예상치 못한 임차인과의 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 하동군 옥종면의 농촌 지역에 소재한 대지입니다. 913.00㎡(약 276.2평)의 면적에 대한 감정가는 95,039,000원입니다. 토지 자체는 평탄하며 주거나지로 이용 가능하나, 지적도상 맹지이고 차량 접근이 곤란하다는 단점이 있습니다. 특히, 2007년에 설정된 이선필의 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 낙찰자에게 인수되는 점이 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 대나무 및 감나무 등 제시외 수목이 매각에 포함되며, 다양한 토지 이용 제한 사항이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

가등기 인수 부담 해결 시 저평가 매력

만약 인수되는 가등기의 실질적인 채무 내용을 명확히 파악하고 해결할 수 있다면, 현재 감정가 대비 저렴하게 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

자연 친화적 입지

조용한 전원생활 또는 농업 활동을 위한 토지 취득 목적이라면, 주변 환경이 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수를 고려해야 하는 선순위 가등기, 맹지 및 차량 접근 곤란 등 여러 위험 요소를 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이라는 점은 낙찰 후 별도의 인수 보증금 지급 부담은 없음을 의미합니다. 그러나 가등기에 따른 실질적인 추가 비용 발생 가능성이 매우 높으므로, 해당 가등기 채권액 및 내용 확인 후 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다. 낙찰 예정 가격은 감정가 95,039,000원을 기준으로, 상기 언급된 위험 요소를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.