나이스옥션 법원경매 창원 2025타경565 [1] 경상남도 김해시 생림면 나전리 1094-1 나동 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 생림면 나전리 소재‘상나전마을회관’남동측 근거리에 위치하며, 주위는 공장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철골콘크리트구조 샌드위치판넬 및 슬라브지붕 지하1층 및 지상 4층 건 내, 제2층 제206호로서
외 벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감
내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
창 호 : 샤시창호 입니다.

이용상태

기호1)의 집합건축물대장상의 용도는 '사무실' 입니다.

설비내역

대상 물건이 속한 건물 내에 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 대체로 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 현황 '상업용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 북서측으로 왕복2차선의 포장도로와 연접한 진입로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2), 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2구역 산업형), 가축사육제한구역(800m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, <추가기재>※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)별도확인※

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.
②대상물건 기호1)의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

③대상물건 기호1)이 소재하는「(통칭)김해오토갤러리」는 기준시점 현재 전체 운영이 중단된 상태인 바, 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경565 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 생림면 나전리 1094-1, 나동 2층 206호

건물구조: 철골콘크리트구조 샌드위치판넬 및 슬라브지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제2층 제206호

건물용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도는 '사무실')

건물 외벽: 복합판넬 및 강화유리 등 마감

건물 내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

건물 창호: 샤시창호

1.3. 면적 정보

토지 면적: 44.91㎡ (약 13.59평)

토지 지분: 44.9144㎡ (약 13.59평)

건물 면적: 35.15㎡ (약 10.63평)

건물 지분: 35.15㎡ (약 10.63평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 218,000,000원

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경상남도 김해시 생림면 나전리 소재 ‘상나전마을회관’ 남동측 근거리에 위치합니다.

주위는 공장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

전체 건물(김해오토갤러리)의 주 용도는 자동차관련시설 및 제1,2종 근린생활시설로 파악됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

건물 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접한 진입로가 소재합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역(생림 나전2, 생림 나전2구역 산업형)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(800m 제한지역) 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있습니다.

하천에 관한 사항은 건설과 하천계(330-3811)에 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기 현황 (집합건물 등기부 요약 기준)

* 갑4: 소유권이전(3번 신탁등기 말소) - 주식회사가교아이앤디

* 갑5: 소유권이전 (매매) - 황영균 (매매금 296,947,750원)

* 을1: 근저당권 (말소기준권리) - 하나은행 (채권금액 180,000,000원)

* 갑6: 임의경매 - 하나은행 (채권금액 121,624,612원, 창원지방법원 2025타경565)

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (하나은행, 2019-01-11)

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요'에 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 인수 보증금이 0원이라 할지라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

대상 물건이 위치한 지역은 공장 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

생림면은 낙동강레일파크, 와인터널, 오토캠핑장 등 관광 시설이 개발되어 있으며, 지역 특산물인 산딸기 와인이나 한우 등을 활용한 식당들이 있습니다.

4.2. 현재 운영 상태

대상 물건이 소재하는 ‘(통칭)김해오토갤러리’는 기준 시점 현재 전체 운영이 중단된 상태입니다.

4.3. 업종 적합성

건축물대장상 용도는 '사무실'이나, 건물의 주 용도는 자동차 관련 시설 및 근린생활시설로 되어 있어, 사무실, 소매점, 서비스업 등 다양한 근린생활시설 업종이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 '상나전마을회관'이 있습니다.

김해 낙동강레일파크, 와인터널 등이 인근 관광지로 자리하고 있으며, 지역 농산물을 활용한 식당 및 카페들이 운영되고 있습니다.

김해시에는 롯데 프리미엄 아울렛, 롯데 워터파크 등 대형 편의시설도 있으나, 본 물건지로부터의 거리는 고려해야 합니다.

5.2. 주거 및 기타 환경

대상 물건이 속한 건물 내에는 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 운영 중단 관련

전체 건물인 ‘김해오토갤러리’가 현재 운영을 중단한 상태이므로, 향후 재활성화 방안 및 공실 위험을 신중하게 검토해야 합니다.

6.2. 권리 관계 불확실성

임대 관계가 '미상'이며, 인수 보증금이 0원임에도 불구하고 실제 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 지역 규제 및 환경

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 지역에서 폐기물 처리 시설 설치 등으로 인한 환경 문제 및 지역 주민 갈등이 발생한 사례가 있습니다. 이는 해당 지역의 전체적인 환경에 대한 잠재적 위험 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 생림면에 위치한 근린상가로, 감정가는 218,000,000원입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 현재 건물이 소재한 '김해오토갤러리' 전체가 운영을 중단한 상태이며, 임대 관계가 미상으로 명도 및 공실 리스크가 존재합니다. 또한, 계획관리지역 등에 속해 있으며, 주변 지역의 환경 문제와 관련된 갈등 사례는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전체 운영이 중단된 상태이므로, 정상화 시점의 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

* 건물의 주 용도가 자동차 관련 시설 및 근린생활시설로, 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

* 인근 지역의 관광 자원(낙동강레일파크 등)과 연계한 상권 활성화 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가 218,000,000원을 기준으로, 현장 조사, 시장 상황, 건물 운영 중단 상태, 공실 가능성, 명도 저항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 초기 입찰 시에는 감정가 대비 할인된 금액에서 시작하는 전략을 고려할 수 있으나, 정확한 입찰가는 추가적인 현장 답사 및 시장 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.