나이스옥션 법원경매 창원 2025타경550 [1] 경상남도 김해시 삼방동 572-3 신어하이츠빌라 비동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 '인제대학교' 북동측 인근에 위치하는 신어하이츠빌라
비동 4층 402호로서, 부근은 일반 주택지대로서 동유형의 다세대주택 및 다가구주택, 단독주
택, 근린생활시설 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대
중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 4층 402호로서,
외벽: 타일붙임마감 등.
내벽 및 천정: 폐문부재로 조사치 못함.
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지대의 자체지반 대체로 평탄한 장방형 토지로서, 다세대주택
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 북측으로 세로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 1)본건은 집합건축물대장상 건축물현황도의 호별위치와 현관 출입문의 호별표
시가 불일치하여, 현관 출입문의 호별표시를 기준하여 감정평가하였는 바,
경매 진행시 재확인하시기 바람.
2)본건은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태로 인해 내부구조 및 제
반상황 등은 인근 탐문조사, 집합건축물대장, 외부관찰 등에 의한 통상적인
상태에 의거 하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

현황기준(출입문표시 402호) 매각.
건축물현황도의 호별 위치와 현황 현관 출입문의 호실 표시가 불일치하며, 현황 기준으로 평가 및 매각. 건축물현황도 변경절차 및 방법은 관할 시청에 확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경550 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 삼방동 572-3 신어하이츠빌라 비동 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 83,000,000원

* 토지면적: 42.94㎡ (약 12.99평)

* 토지지분: 42.93841509763917㎡ (약 12.99평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 74.47㎡ (약 22.53평)

* 건물지분: 74.47㎡ (약 22.53평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 장OOOOOOO

* 건축물대장상 건물명: 신어하이츠빌라 B동 402호

* 건축연도: 1994년

* 총 층수: 4층

* 해당 층수: 4층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 '인제대학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 일반 주택지대로 동유형의 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행 횟수 등을 고려할 때, 제반 대중교통사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 대지권의 목적인 토지는 북측으로 세로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 채권자: 장OOOOOOO (임의경매 신청)

* 등기부요약:

* 갑1: 소유권이전 (1996-05-03) - 최학이

* 갑2: 소유권이전 (2001-01-09) - 장두리 (증여)

* 을6: 근저당권 (2015-05-19) - 장유농업협동조합, 60,000,000원 (말소기준권리)

* 갑3: 임의경매 (2025-06-13) - 장유농업협동조합, 52,369,685원

* 등기부채권 총액: 60,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 정보는 제공되지 않음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. (현재까지 파악된 임차인 정보 없음)

4. 상권분석

* 주변 건물: 본건은 신어하이츠빌라 B동 4층 402호이며, 주변에는 동유형의 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 주변 매매/임대 정보:

* 2026년 4월 13일: 성우빌라 가동 (전용 69.76㎡, 3층) - 40,000,000원

* 2026년 4월 2일: 광옥빌라 (전용 75.75㎡, 4층) - 55,000,000원

* 2026년 4월 3일: 동산뉴그린빌라2동 (전용 76.58㎡, 3층) - 48,000,000원

* 시세 분석: 본건의 건물면적은 74.47㎡(약 22.53평)으로, 최근 거래된 유사 면적(약 21~23평)의 주변 빌라 매매가가 4000만원에서 5500만원 수준입니다. 이는 본건의 감정가 8300만원에 비해 현저히 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

* 인근 주요시설: '인제대학교' 북동측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근 및 대중교통 이용이 보통 수준으로, 일상생활에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물현황도와 현황 불일치: 건축물현황도의 호별 위치와 현관 출입문의 실제 호실 표시가 불일치하며, 현황 기준으로 평가 및 매각되었습니다. 건축물현황도 변경 절차 및 방법을 관할 시청에 확인해야 합니다.

* 내부 조사 제한: 폐문부재로 인해 내부구조 및 제반 상황을 외부 관찰 및 관련 자료에 의거하여 조사하였습니다. 따라서 실제 내부 상태와 다를 수 있으며, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 삼방동에 위치한 다세대주택으로, 인제대학교 인근에 자리하여 교육 시설 접근이 용이하고 주거지로서의 환경이 양호합니다. 권리 분석상 말소기준권리인 근저당 외 인수할 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 그러나 건축물현황도와 실제 현관 출입문의 호실이 불일치하는 점, 내부 상태를 정확히 파악하기 어려웠던 점 등은 주의가 필요합니다. 또한, 최근 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대학교 인근 입지로 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 권리상 인수할 부담이 없어 안전하게 투자할 수 있는 물건입니다.

* 건축물대장과의 불일치 문제를 해결하고 향후 시세 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 83,000,000원이나, 최근 주변 유사 면적(약 21~23평) 빌라의 매매가가 4000만원에서 5500만원 수준임을 고려할 때, 감정가가 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 또한, 건축물대장과의 불일치 및 내부 상태 확인 불가 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다. 따라서, 시세 및 리스크를 반영한 예상 입찰가 범위는 45,000,000원에서 60,000,000원으로 제안합니다. 최초 입찰 시에는 감정가의 60% 수준인 약 49,800,000원부터 시작하여, 시세 및 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 유찰 후 재입찰 시에는 더욱 보수적인 금액으로 접근하는 전략을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.