나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12007 [1] 울산광역시 중구 반구동 52-16 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 ""가온중학교"" 남측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 번영로, 화합로가 통과하여 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측 및 남서측으로 각각 폭 약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-03-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-08-28)(접합), 소로2류
(폭 8m~10m)(2025-03-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(울산여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타사항
없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2)
벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서 2017.12.19에 사용승인되었으며,
외벽: 몰탈위페인트칠, 복합판넬 및 강화유리 마감 등,
내벽: 내장 타일 붙임, 벽지 바름, 인테리어 마감 등,
창호: 샤시창임.

일련번호(2-1)
벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서 2017.12.19에 사용승인되었으며,
외,내벽: 몰탈위페인트칠,
창호: 샤시창임.

이용상태

일련번호(2)
1층: 근린생활시설(상호: 페이축산), 주택임.
2층: 주택임.

일련번호(2-1): 부속 변소임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호(2)의 부합물 및 종물로 보이는 제시외건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)이 소재하여 개략적인 실측면적으로 사정하여 평가하였음.
(ㄱ)샤시조 샤시지붕 2층 소재(보일러실) 약 2㎡
(ㄴ)판넬조 판넬지붕 2층 소재(보일러실) 약 0.4㎡
(ㄷ)조적조 슬라브지붕 2층 소재(창고) 약 2㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상임.

나. 기타사항: 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 성남동 소재 ""성남공영주차장"" 북동측 인근에 위치하는
성남프라자 2층 122호로서 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 숙박
및 위락시설 등으로 형성된 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 2층 122호로서,
외벽: 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅,
내벽: 석고보드 및 내장타일 마감 등,
창호: 샤시창,

이용상태

판매시설임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수시설, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

지반 평탄한 사다리형 토지로서 판매시설, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 8미터, 북동측으로 폭 6~7미터의 포장도로와 접하고 지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2019-07-04), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타사항
일련번호(3)은 본건과 다른 호를 구분하는 벽체가 없으나 건축물현황도, 바닥 경계표시, 타 호수의
건물번호 등을 고려하여 본건의 위치를 확인하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원 2025타경12007(1) 사건으로, 울산광역시 중구 반구동 52-16번지에 소재하는 근린주택입니다.

토지 면적은 200.80㎡ (약 60.74평)이며, 건물 면적은 181.03㎡ (약 54.76평)입니다.

감정가는 556,353,260원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 공유물분할을 위한 경매입니다.

채권자는 최OO이며, 말소기준권리는 2025년 6월 19일 접수된 강제경매입니다.

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 중구 반구동 소재 "가온중학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

교통상황은 번영로, 화합로가 인접하여 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

남동측 및 남서측으로 폭 약 8미터의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 상대보호구역(울산여자중학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2025년 6월 19일 접수된 강제경매(최문화외 1명)입니다.

등기부등본상 소유권 변동 및 소유권 일부 이전, 상속 등기 이력이 있습니다.

건물 등기부상으로도 유사한 소유권 변동 이력이 확인됩니다.

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 권용창

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-02

* 대항력: 있음

* 임차인: 김근택

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-25

* 대항력: 있음

* 임차인: 박진홍

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-07

* 대항력: 있음

* 임차인: 방민수

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2022-12-27

* 대항력: 있음

제시된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 상기 언급된 임차인 중 대항력이 있는 임차인이 다수 존재하므로, 실제 인수 보증금 및 명도 관련하여 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주택과 근린생활시설이 혼합된 근린주택으로, 주위에는 단독주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

또한, 일련번호(2) 건물은 1층에 근린생활시설(페이축산) 및 주택으로 이용 중이며, 2층은 주택으로 이용 중입니다.

구분건물(성남프라자 2층 122호)은 판매시설로 이용되고 있으며, 주위 상업지대임을 고려할 때 다양한 업종의 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 가온중학교 남측 인근에 위치하며, 주택 및 근린생활시설 밀집 지역에 속해 있습니다.

차량 접근성이 양호하고 인근 도로망이 발달하여 시내 이동이 편리합니다.

주변에 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있어 주거 및 상업 활동에 필요한 생활 인프라는 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유물분할을 위한 경매: 물건의 소유권이 공유자들에게 나뉘어 있어 경매 절차 및 이후 소유권 행사 관련 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 다수의 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 특히 보증금액이 명확하지 않거나 0원인 임차인이 존재하여 주의가 필요합니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물(보일러실, 창고 등)도 포함되어 매각되므로, 이에 대한 명확한 파악 및 관리가 필요합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 반구동에 위치한 근린주택으로, 주택과 근린생활시설로 이용 가능한 복합 용도의 물건입니다.

입지, 교통, 주변 환경 등은 보통 수준이나, 공유물분할 경매 및 다수의 대항력 있는 임차인 존재가 주요 리스크 요인으로 작용합니다.

특히, 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 보증금 및 명도 문제는 본건 투자의 핵심 고려 사항이 될 것입니다.

감정가는 5억 5천만원대이나, 리스크 요인을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 활용 가치 증대 가능성

* 주거 및 상업 시설 동시 활용 가능한 복합 용도

* 차량 접근성 및 주변 기반 시설 양호

9. 예상 입찰가

본건은 공유물분할을 위한 경매이며, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하여 명도 리스크가 높습니다. 또한, 제시외 건물 포함 일괄 매각 조건입니다.

감정가는 556,353,260원이나, 상기 리스크 요인들을 고려하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

제공된 최근 매매 사례(7000만원/59.54㎡, 1900만원/66.12㎡, 9700만원/48.32㎡)는 본건의 규모 및 용도와 직접적인 비교가 어렵거나 시세 편차가 커 참고 자료로만 활용할 수 있습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 약 25~30%의 할인율을 적용하여 예상 입찰가를 산정하는 것이 보수적인 접근입니다.

감정가 556,353,260원의 70% 수준인 약 389,447,000원부터 75% 수준인 약 417,264,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

예상 입찰가: 400,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.