나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1187 [1] 경상남도 양산시 원동면 영포리 52-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 원동면 영포리 소재 '영포마을' 북동측 원거리에 소재하며 부근은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 인근 및 대상물건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 완경사지대 내 사다리형 토지로서 지목 '답'이나 현황 '잡종지(일련번호 2 토지의 부속토지)'로 이용중임.

일련번호 2 : 완경사지대 내 부정형 토지로서, '단독주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 지적도상 맹지임.
일련번호 2 : 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(50m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물 감정평가 요항표' 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 후첨 '건물 감정평가 요항표' 참조
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3 건물은 통나무구조 기타지붕 2층 건물로서,
외벽 : 통나무 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일, 통나무노출 등 마감,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 3 건물은 단독주택으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외 건물㉠~㉣, 제시외 설비㉤,㉥, 컨테이너박스 1동, 이동식 창고 1동, 이동식 냉장고 1동이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 중 감정평가서의 지적 및 건물개황도, 사진용지에 나타나는 ㄱ ~ ㄴ 은 포함.
2.제시외 건물 중 감정평가서의 지적 및 건물개황도, 사진용지에 나타나는 ㄷ ~ ㅂ 은 매각에서 제외. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 영향을 받는 가격이며, 제시외 건물 부분을 위한 법정지상권 성립여부 불분명.
3.감정서 상 사진용지와 같이 지상 소재 컨테이너박스 1동, 이동식 창고 1동, 이동식 냉장고 1동이 소재하나 이동 및 해체의 용이성을 참작하여 평가 및 매각제외.
4.목록1.토지는 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수)
(별지 사실조회회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1187 (1)

소재지: 경상남도 양산시 원동면 영포리 52-1

용도: 단독주택

감정가: 459,141,300원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 정OO

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 975.00㎡ (약 294.9평)

토지 이용 현황: 현황 '잡종지(일련번호 2 토지의 부속토지)' 및 '단독주택 건부지'로 이용 중 (지목: 답)

토지 형태: 완경사지대 내 사다리형 (일련번호 1), 완경사지대 내 부정형 (일련번호 2)

도로 접합: 일련번호 1 (지적도상 맹지), 일련번호 2 (동측 약 4미터 도로 접함)

1.3. 건물 정보

총 건물 면적: 126.31㎡ (약 38.2평)

건물 구조: 통나무구조, 기타지붕, 2층 건물

주요 용도: 단독주택

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경상남도 양산시 원동면 영포리 '영포마을' 북동측 원거리에 소재합니다.

주변은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정도 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권: 김동완 (매매)

근저당: 물금농업협동조합 (말소기준권리), 정명준

가압류: 신용보증기금, 현대캐피탈

임의경매: 정명준, 물금농업협동조합

압류: 남구 (울산광역시)

등기부채권 총액: 423,851,287원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 대부분의 권리는 소멸되나, '법정지상권'은 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

단, 제시외 건물 중 일부(ㄷ~ㅂ)에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명하므로 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

해당 물건에는 별도의 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

양산시 원동면은 귀농, 귀촌 및 전원생활 희망자들의 관심 증가로 토지 및 주택 시세가 꾸준히 상승하는 추세입니다.

인근 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 해당 물건의 토지 면적(약 295평)과 건물 면적(약 38평)을 고려할 때 감정가는 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다.

영포리 지역은 비교적 외곽 지역으로, 양산 시내나 물금 신도시 등 중심 상권과는 가격 차이가 있습니다.

주변 지역의 유사 토지 거래가는 토지 1평당 약 20만원에서 40만원 선으로 파악됩니다.

4.2. 용도 및 이용현황

본 물건은 단독주택으로, 주변은 농경지 및 자연림과 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

원동면 소재지 내 기본적인 편의시설(마트, 관공서 등) 이용이 가능합니다.

다양한 편의시설 및 상업시설은 차량으로 약 15~20분 거리에 있는 물금읍 또는 양산 시내를 이용해야 합니다.

5.2. 교육시설

원동초등학교 등 일부 기초 교육시설이 인근에 위치해 있습니다.

고등학교 이하 교육 시설은 양산 시내 또는 물금읍으로 통학해야 할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

토지(일련번호 1)가 농지이므로, 매각기일까지 농지취득자격증명 발급 및 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 몰수 등 페널티가 발생할 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 불분명

감정평가서 상 제시외 건물 중 일부(ㄷ~ㅂ)는 매각에서 제외되었으며, 해당 부분에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 제시외 건물 처리

컨테이너박스, 이동식 창고, 이동식 냉장고 등 이동 및 해체가 용이한 제시외 물건은 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

반면, 제시외 건물 중 'ㄱ~ㄴ'은 매각에 포함되므로 현황과 도면을 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 맹지 (부분)

토지 일련번호 1번지는 지적도상 맹지로, 직접적인 접근 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 영농여건불리농지

토지이용계획 상 '영농여건불리농지'로 지정되어 있어, 농지 관련 규제나 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 원동면에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 함께 전원생활을 누릴 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

하지만 농지취득자격증명 필수, 일부 제시외 건물에 대한 법정지상권 불분명, 맹지 등 해결해야 할 법적 및 행정적 절차가 존재합니다.

이러한 위험 요소를 사전에 충분히 인지하고 해결 방안을 모색할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 295평의 토지는 향후 활용 가치가 높습니다.

* 단독주택 및 전원생활: 조용하고 쾌적한 환경에서 전원생활을 원하는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 낮은 임차인 리스크: 인수할 보증금 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 459,141,300원

본 물건은 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 불분명 등 명확한 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 미발급 시 보증금 몰수라는 큰 페널티가 존재합니다.

따라서 이러한 위험 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 임차 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 제시외 건물 처리 문제와 맹지 부분은 가격 결정에 영향을 줄 수 있습니다.

주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

추정 입찰가 범위: 3억 6천만 원 ~ 4억 1천만 원

최종 입찰가는 법정지상권 성립 여부, 농지취득자격증명 발급 용이성, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.