나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11941 [1] 경상남도 양산시 신기동 116-1 화목빌라2차 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11941 [1] 경상남도 양산시 신기동 116-1 화목빌라2차 5층501호 다세대주택 경매

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울산지방법원 경매7계 2025타경11941 | 소재지: 경상남도 양산시 신기동 116-1 화목빌라2차 5층501호 | 감정가: 84,000,000원 | 최저가: 58,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2025타경11941 (1)이며, 부동산임의경매 사건으로 진행 중입니다. 감정가는 84,000,000원입니다.

1.2. 물건 세부 사항

본건의 소재지는 경상남도 양산시 신기동 116-1 화목빌라2차 5층 501호입니다. 용도는 다세대주택이며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

토지면적은 41.84㎡ (약 12.66평)이며, 건물면적(전용)은 74.69㎡ (약 22.59평)입니다.

2. 감정평가 및 입지 분석

2.1. 건물의 현황

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 501호에 해당합니다. 외벽은 타일붙임, 몰탈위 페인트칠마감이며, 창호는 샷시창호입니다. 위생, 급배수, 난방 설비 등이 되어 있어 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

2.2. 입지 조건

본건은 경상남도 양산시 신기동 소재 한국전력공사 양산지점 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 원룸 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 및 주변 가로망 상태는 보통 수준입니다.

2.3. 토지의 이용계획

본건 토지는 장방형이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 개발 밀도가 양호한 지역으로 평가됩니다. 소로2류 및 소로3류에 접합하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 일부 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 채권 및 채무 관계

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 하OO입니다. 본 경매는 채권자의 신청에 의한 부동산임의경매입니다.

3.2. 임대차 관계 검토

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 점유 현황이 파악되지 않았음을 의미하며, 향후 낙찰 후 명도 과정에서 임차인(대항력 여부 포함) 또는 다른 점유자가 나타날 경우 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 매각물건명세서 확인 및 현장 조사를 통한 철저한 점유 관계 파악이 필수적입니다.

3.3. 특이 및 주의 사항

제시외 건물 및 토지와의 공부상 차이는 없는 것으로 보고되었습니다. 특이사항 및 주의사항은 현재 보고서상 기재된 바가 없습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 환경 및 상권

본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 원룸 및 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 인근에 한국전력공사 양산지점과 같은 시설이 있어 기본적인 인프라는 갖추고 있는 것으로 보입니다.

4.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며 일반적인 교통 사정이 보통으로 평가되어, 대중교통 및 자가용 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다. 주차장 시설도 보통 수준으로 파악됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 점유 관계 미상 리스크 (최대 리스크)

임대관계가 '미상'이므로, 낙찰자는 반드시 현황조사 및 매각물건명세서를 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

5.2. 지역 제한 리스크

토지이용계획상 역사문화환경보존지역에 해당하여, 향후 건물의 신축, 증축, 개축 등에 있어 문화재 보호법에 따른 제한을 받을 가능성이 있습니다. 장기적인 관점에서 개발 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 검토

제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 주변에 특정한 혐오시설은 확인되지 않으나, 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 직접적인 환경 조사가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 양산시 신기동의 제2종일반주거지역 내에 위치한 다세대주택(5층 중 5층)으로, 양호한 주거 지역에 속합니다. 건물 면적 대비 감정가 84,000,000원은 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다. 가장 큰 잠재적 리스크는 '임대관계 미상'이므로, 이에 대한 권리분석이 선행된다면 투자 가치가 높을 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제2종일반주거지역 내에 위치하여 향후 시세 상승 및 개발 잠재력 확보에 유리한 입지입니다.

실수요 기반: 주변에 주택 및 근린생활시설이 잘 형성되어 있어 임대나 실수요 측면에서 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

대지권 지분: 약 12.66평의 토지 지분을 확보하고 있어 다세대주택 투자 시 중요한 요소인 토지 가치가 양호합니다.

권리 분석 후 접근: 임대관계 미상 부분에 대한 명확한 권리 분석이 이루어진다면, 안정적인 주거용 투자 물건으로 적합합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계