나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11976 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1641-10 1동 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 ""울산산업고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 단독주택, 주거나지 및 임야 등으로 형성 되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 일반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 6층 601호(2017.05.17)로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 등
창호 : 샤시창호 등

이용상태

공동주택(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약8미터내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축
종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11976 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1641-10 1동 6층 601호

용도: 오피스텔 (공동주택)

감정가: 173,000,000원

토지면적: 42.39㎡ (약 12.82평)

건물면적: 65.14㎡ (약 19.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 울산산업고등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 나대지 및 임야 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역(2025-01-16 지정, 축종별 거리제한 250m 미만 축종)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권 이전 관련 신탁등기 말소 및 강제경매(이도성 외 1명, 권리금액 10,949,287원)가 말소기준권리로 등기되어 있습니다. 통상적인 경매 절차에 따라 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

해당 물건에는 권기열이라는 임차인이 거주 중입니다.

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025년 01월 31일

확정일자: 2024년 12월 23일

배당신고일자: 2025년 09월 04일

대항력: 있음

임차인은 대항력이 있는 것으로 파악되나, 전입일자(2025-01-31)가 확정일자(2024-12-23)보다 늦은 점은 통상적인 대항력 확보 요건과 다소 차이가 있을 수 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보상으로는 임차인의 보증금 110,000,000원에 대한 법적 효력이 완전히 확립되었는지 여부를 면밀히 분석해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하거나 배당을 통해 회수되어야 할 금액이므로, 실제 인수 보증금 존재 여부는 별도 확인이 필수적입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 비고란에 별도 기재사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

주변이 공동주택, 단독주택, 임야 등으로 형성된 주거지역으로, 인근에 울산산업고등학교가 위치하여 학생 유동인구가 있을 수 있습니다. 전반적인 상권은 주거 편의를 중심으로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

직접적인 인접지에 혐오시설이 명시적으로 언급되지는 않았습니다. 다만, 울주군 지역 전반적으로 산업 폐기물 관련 시설에 대한 우려가 있는 점 등은 참고할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 도로 상황은 양호한 편입니다. 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준으로 판단됩니다.

5.2. 편의시설 및 생활 인프라

울산산업고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 있으며, 주거지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인 권기열은 대항력이 있으나, 전입일자와 확정일자 간의 시차로 인해 보증금 110,000,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충될 수 있으므로, 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 존재할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍에 위치한 오피스텔로, 울산산업고등학교 인근에 자리하고 있어 입지상 이점이 있습니다. 감정가는 1억 7,300만원이며, 건물 면적은 65.14㎡입니다. 아파트 실거래가 데이터에 따르면 인근 지역 유사 면적의 아파트가 약 2.2억원에 거래된 사례가 있어, 감정가 대비 시세는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다른 오피스텔 실거래가도 유사한 가격대를 형성하고 있음을 확인할 수 있습니다.

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 보증금 1억 1천만원과 관련하여 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 수 있으며, 이는 총 투자 비용에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 지정 및 울주군 지역의 전반적인 환경 관련 이슈(산업 폐기물 등)도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 울산 지역 내 개발 잠재력이 있는 지역에 위치하고 있습니다.

* 울산산업고등학교 인근으로 배후 수요가 일정 부분 존재합니다.

* 감정가 대비 시세가 합리적인 수준으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 유사 물건 시세 데이터를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현 시세는 감정가 173,000,000원 내외로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금 110,000,000원)의 존재로 인해 실질적인 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 긍정적이나, 임차인과의 관계는 반드시 명확히 소명되어야 합니다.

현 시세 및 감정가를 기준으로, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(임차인 보증금 인수 가능성 등)을 고려하여, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준인 138,000,000원 ~ 155,700,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 임차인과의 관계, 보증금 회수 가능성, 낙찰 후 명도 비용 및 기타 부대 비용을 면밀히 검토한 후 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.