나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11990 [1] 울산광역시 남구 달동 1311-1 달동삼강제나두아파트 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 달동 소재 울산시외버스터미널 남측 인근에 위치하며 주위는
중소규모 공동주택, 근린생활시설, 근린공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상9층 건물 내 5층 502호로서,

외벽 : 인조석타일 붙임
내벽 : 일반벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일
바닥 : 모노륨장판, 풀리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일
창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 하이샷시 (로이)복층강화유리이중창호.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 욕실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 주방설비, 신발장, 화재탐지 및
경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화전, CCTV, 승강기, 필로티구조 주
차장설비, 노외주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평지로서 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 8M 정도의 아스팔트포장도로에, 북서측으로 폭 8M 정도의 아스팔트
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경11990 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국자산관리공사 (자료 내 '한OOOOOOO'으로 표기된 채권자)

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 남구 달동 1311-1 달동삼강제나두아파트 5층 502호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕, 지상 9층 건물 내 5층 502호

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 32.28㎡ (약 9.77평)

건물 면적: 85.00㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준. 공급면적은 별도 확인 필요)

감정가: 223,000,000 원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

위치 및 주변 시설: 본건은 울산광역시 남구 달동 소재 울산시외버스터미널 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 중소규모 공동주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 형성되어 있습니다.

토지 이용 상태: 본건 토지는 세로장방형의 평지로, 현재 주상복합 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.2. 교통망

도로 접근성: 본건은 남서측 및 북서측으로 폭 약 8M의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

대중교통: 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2019년 7월 16일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (채권액 161,700,000원)이 말소기준권리입니다.

등기부채권 총액: 161,700,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 하수현

보증금: 30,000,000 원

차임: 650,000 원

전입일자: 2022년 6월 10일

확정일자: 2023년 6월 12일

배당신고일자: 2025년 7월 24일

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원 (임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정이며, 보증금은 배당을 통해 변제받게 됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.)

3.3. 특수 물건 정보

매각으로 소멸되지 않는 권리: 자료에 '지상권개요'는 비어 있으며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본건은 울산시외버스터미널 인근에 위치하여 각종 근린생활시설 및 편의시설 이용이 용이하며, 지역 주민들을 위한 근린공원도 인접해 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 환경에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 내부

본건은 아파트로, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 2개 등으로 이용 중에 있습니다.

5.2. 건물 편의시설

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 주방설비, 신발장, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청 설비, DATA 설비, H/A 설비, 소화전, CCTV, 승강기, 필로티 구조 주차장 설비, 노외주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

제시된 특이사항 및 주의사항은 없습니다. 다만, '기타참고사항'에 임대관계가 '미상임'으로 기재되어 있으나, 명시된 임차인 하수현은 대항력이 없으므로 매수인이 직접적으로 부담해야 할 임대차 관련 리스크는 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 공부와의 차이

건축물대장 등 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 달동에 위치한 아파트로, 울산시외버스터미널 인근의 편리한 교통망과 주거 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 내부에 필요한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 비교적 넓은 전용면적을 제공합니다. 권리분석상 인수해야 할 부담스러운 권리는 없어 명확한 권리관계 또한 장점입니다.

8. 투자 포인트

* 시외버스터미널 인접으로 인한 우수한 교통 접근성 및 생활 편의성.

* 주변의 안정적인 주거 및 근린생활시설 형성으로 인한 주거 가치.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명확한 권리 인수가 가능한 물건.

* 내부 방 3개, 욕실 2개 구조로 가족 단위 거주에 적합.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 223,000,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰 시에는 법원 매각 기일, 물건의 현황, 본인의 자금 계획 및 투자 성향, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재로서는 인수해야 할 임차인 보증금 등의 추가 부담이 없다는 점을 고려하여 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 유리할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.