나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3840 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1455-1 장성동롯데아파트 105동 15층 1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상감정 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 ""장흥초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 주변 근린생활시설, 야산 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 아파트단지까지 차량 출입 가능하며, 인근 버스 승강장 및 간선도로와의 접근성
등으로 보아 대중교통사정은 바교적 편리시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트경사지붕 20층 건물 중 제15층 제1504호 단위세대로서,
(사용승인일 : 2004.03.26)
외 벽 : 몰탈위 페인트 마감.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
바 닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감.
창 호 : 샷시 창호 임.
아파트의 향 : 동향.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재 경보 및 옥내소화전설비, 도시가스설비, 난방시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체 지반 대체로 평탄하게 조성되어 있는 사다리형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 북동측, 동측, 남측, 서측으로 왕복2차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미 상 임.
② 기 타 : 없 음.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사 : 임차권자 김나영의 임차보증금반환채권 양수인임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3840 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 1455-1, 장성동롯데아파트 105동 15층 1504호

용도: 아파트

감정가: 150,000,000원

토지면적: 29.09㎡ (약 8.80평)

토지지분: 29.0877㎡ (약 8.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.99㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조, 철근콘크리트경사지붕, 20층 건물 중 15층 1504호

사용승인일: 2004년 03월 26일

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 포항시 북구 장성동에 위치한 롯데낙천대아파트 내에 소재하고 있습니다.

* 위치 및 주위환경

"장흥초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 야산 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근 버스 승강장 및 간선도로와의 접근성이 비교적 편리하여 대중교통 이용이 수월합니다.

* 인접 도로상태

아파트 단지는 북동측, 동측, 남측, 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

* 주변 시설

단지 인근으로 초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 좋습니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 06월 11일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(을구 7번, 채권액 185,543,724원)입니다.

* 임차인 현황:

임차인: 김 (전입일자: 2022-02-24, 확정일자: 2022-01-27)

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

비고: 본 임차인은 대항력 있는 선순위 임차권자로서, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수되는 권리:

을구 7번 주택임차권 (김나영): 임차보증금 175,000,000원. 전입일자 2022.02.24, 확정일자 2022.01.27. 본 임차권은 말소되지 않으며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

주의사항: 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차권자 김나영의 임차보증금반환채권 양수인입니다. 이는 채권자가 임차인의 권리를 승계하여 경매를 신청했음을 의미합니다.

* 등기부채권 총액: 175,000,000원 (주택임차권) + 185,543,724원 (강제경매) = 360,543,724원

4. 상권분석

물건이 소재한 장성동 일대는 주거 지역으로, 아파트 단지가 밀집해 있습니다. 인근에 장흥초등학교가 위치하고 있어 학군이 형성되어 있으며, 상업 시설 및 편의시설도 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 인프라가 양호한 편입니다. 대중교통 접근성도 편리하여 주거 가치가 높다고 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

아파트명: 롯데낙천대아파트

주소: 경상북도 포항시 북구 장성동 1455-1

건축년도: 2004년

총 동수: 9개동

총 세대수: 820세대

최고층: 20층

본 물건은 105동 15층 1504호이며, 전용면적은 59.99㎡ (약 18.15평)입니다.

주차대수: 총 235대 (지상 3대, 지하 21대, 일반주차 235대 - 오류 가능성 있음)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전기 (지하 10대)

* 주변 편의시설:

단지 내 및 인근에 다양한 편의시설 이용이 가능하며, 장흥초등학교가 가까워 자녀 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김 씨의 존재입니다.

* 보증금 미인수 가능성: 임차인의 보증금 175,000,000원은 감정가 150,000,000원보다 높습니다. 경매 절차를 통해 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 해당 미변제 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 현재 감정가와 최근 매매가격을 고려할 때, 보증금 전액 변제가 어려울 가능성이 높아 낙찰자가 상당 금액의 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 채권 양수 사실: 신청채권자가 임차인의 보증금반환채권을 양수한 점은 특이사항으로, 채권 회수 절차가 복잡하게 진행될 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 장성동의 롯데낙천대아파트로서, 입지 조건과 아파트 자체의 생활 편의성은 양호한 편입니다. 특히 단지 내 편의시설 및 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 가장 큰 문제점은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 감정가를 상회한다는 점입니다. 이로 인해 낙찰자는 임차인의 미회수 보증금을 인수해야 하는 부담을 안게 될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 투자 시에는 이 인수 보증금 부분을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 장성동 지역의 안정적인 주거 수요: 포항시 북구 장성동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 롯데낙천대 아파트의 브랜드 가치: 롯데라는 브랜드는 주거 선호도를 높이는 요인 중 하나입니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 임차인 문제가 해결될 경우, 지역 시세 상승에 따른 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 전용면적(59.99㎡)의 아파트 매매가는 2026년 4월 8일 130,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 감정가는 150,000,000원입니다.

하지만 본 물건의 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원입니다. 이는 감정가 및 최근 매매가를 상회하므로, 낙찰자가 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서 본 물건의 경매 예상 입찰가는 잠재적 인수 보증금(최소 25,000,000원 이상)을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 감정가와 시장가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 145,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

다만, 실제 총 부담액은 입찰가와 별도로 인수해야 하는 임차 보증금 잔액을 합산한 금액이 될 것임을 명심해야 합니다. 본 물건의 경우, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 최소 25,000,000원(175,000,000원 - 150,000,000원)이므로, 이를 고려한 총 투자 비용이 시장가보다 높지 않은지 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.