나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3822 [1] 경상북도 포항시 북구 대흥동 600-20 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 대흥동 소재 ""전화국사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 주위일대는 노선상가지대 및 주상혼용지대로서 각종 근린생활시설 및 단독주택, 주차장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형지로서 인접지와 등고 대체로 평탄하며 건부지(주상용)로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-02-13)(시가지).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 ""김천서 외 1명"" 임.
2) 임대관계 : 미상임.
3) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 스라브지붕 3층건으로서(사용승인:1976.02.04, 증축일:1998.02.16)
외 벽 : 사이딩 판넬 및 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등
바 닥 : 장판지 및 타일 마감 등
창 호 : 하이샷시 창호 등 임.

(나) 일반철골구조 그라스울패널지붕 단층건으로서(사용승인:2012.07.05)
외 벽 : 사이딩 판넬 마감 등
내 벽 : 타일 마감 등
바 닥 : 칼라하드너, 타일 마감 등
창 호 : 하이샷시 창호 등 임.

이용상태

(가) 1,2층 : 근린생활시설.
3층 : 주택.
(나) : 근린생활시설.

설비내역

급.배수 시설 및 위생설비 등 되어 있으며 기호(가) 3층 주택부분에는 개별난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에는 별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및""사진용지""에서와 같이 제시외건물(기호 ㄱ~ㄷ)이 소재하는바, 개략적인 실측에 의한 면적 사정으로 평가하였으니, 경매진행시 이점 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 ""김천서 외 1명""임.
2) 임대관계 : 미상임.
3) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3822 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 대흥동 600-20

용도: 근린시설

감정가: 1,340,613,450원

토지면적: 346.00㎡ (약 104.67평)

건물면적: 496.47㎡ (약 150.19평)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 송도새마을금고 (최종 임의경매 신청인)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 포항시 북구 대흥동 소재 "전화국사거리" 남서측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 노선상가지대 및 주상혼용지대로서 각종 근린생활시설, 단독주택, 주차장 등으로 형성되어 있음.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. 동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 3월 4일 접수된 포항중앙새마을금고 근저당 (648,000,000원, 등기부 을33)이 말소기준권리가 되며, 이에 대항할 수 없는 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 해당사항 없음.

* 소유권: 제시목록상 소유자는 "김천서 외 1명"임. (토지 등기부 갑10, 건물 등기부 갑8)

* 주요 권리 내역:

* 근저당: 송도새마을금고 (360,000,000원), 포항중앙새마을금고 (648,000,000원), 최명희 (300,000,000원), 박호자 (30,000,000원) 등이 설정되어 있음.

* 가압류/가처분: 경북신용보증재단, 신용보증기금, 삼성카드주식회사, 신한카드주식회사 등 다수의 가압류 및 가처분 등기가 경료되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위임.

* 임의경매 개시: 송도새마을금고에 의해 2025년 5월 30일 임의경매 개시 결정됨 (306,375,220원).

* 총 등기부 채권액: 약 14억 5천만원 (토지 기준)으로 파악됨.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 확인됨. 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 실제 점유 관계 및 대항력 유무 등은 반드시 사전에 면밀히 파악해야 함.

1.3. 상권분석

* 소재지: "전화국사거리" 인근의 일반상업지역으로, 포항시 북구의 주요 상권 중 하나임.

* 인근 시설: 상업지역 및 주상혼용지대로서 각종 근린생활시설(상가, 식당, 병원, 금융기관 등), 단독주택, 업무시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발함.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역이며, 중로1류(폭 20~25m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근 및 물류 이동이 용이함.

1.4. 생활정보

* 교통: 전화국사거리 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망과의 접근성이 우수하여 차량을 이용한 이동이 용이함.

* 편의시설: 인근 상업시설 밀집 지역에 위치하여 마트, 병원, 은행, 식당, 관공서 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리한 환경임.

* 주거환경: 근린생활시설과 주택이 혼재된 주상복합 형태로, 사업과 주거를 겸할 수 있는 입지임.

* 주변 시설 조사: 전화국사거리 인근으로, 버스정류장이 가깝고, 주변에 상업시설 및 금융기관이 밀집해 있음. 상세한 학교, 병원, 공원 등은 추가적인 현장 조사 또는 지도 서비스 확인이 필요함.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 정확한 현장 조사를 통해 추가 확인이 권장됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 본건 지상에 제시외 건물(기호 ㄱ~ㄷ)이 소재하며, 이는 본 경매 물건에 포함하여 일괄 매각될 예정임. 해당 건물에 대한 점유자 파악 및 명도 과정에서 잠재적인 분쟁 또는 추가 비용이 발생할 수 있음.

* 건물 노후: (가) 건물의 경우 1976년 사용 승인되어 노후화가 상당할 것으로 예상됨. 장기적인 건물 관리 및 유지보수, 또는 리모델링 및 신축 계획 수립이 필요할 수 있으며, 이는 추가적인 투자 비용으로 이어질 수 있음.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유 현황, 대항력 유무, 미상 보증금 및 차임 등을 반드시 사전에 확인하여 인수 여부 및 명도 난이도를 신중하게 판단해야 함.

* 다수 채권 설정: 등기부상 다수의 근저당 및 가압류/가처분 채권이 설정되어 있어 권리관계가 복잡하게 보일 수 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 대흥동의 중심 상업지구인 전화국사거리 인근에 위치한 근린시설 복합 건물로서, 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되는 특징을 가짐. 일반상업지역 내 우수한 입지 조건과 편리한 교통 여건을 바탕으로 안정적인 상권 활성화 및 높은 유동인구를 기대할 수 있는 물건임. 다양한 용도로 활용 가능한 개발 잠재력을 지니고 있으며, 임대 수익 및 시세 차익을 동시에 추구할 수 있는 기회를 제공할 수 있음. 다만, 건물의 노후화, 제시외 건물 관련 명도 문제, 임대 관계 미상 등은 입찰 전에 반드시 철저히 조사하고 대비해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상업지역 내 위치: 전화국사거리 인근 일반상업지역이라는 최적의 입지는 높은 유동인구와 상업 활동 가능성을 보장함.

* 일괄 매각 및 개발 잠재력: 토지, 건물, 제시외 건물을 포함한 일괄 매각으로, 토지 면적 대비 건축 용적률 등을 활용한 신축 또는 증축을 통해 건물 가치를 극대화할 수 있는 잠재력이 높음.

* 우수한 접근성: 주요 간선 도로에 인접하고 있으며, 대중교통 이용도 편리하여 사업 운영 및 접근성이 뛰어남.

* 다양한 용도 활용 가능성: 현재 근린생활시설 및 주택 용도로 활용되고 있으나, 업종 변경, 용도 전환, 재건축/리모델링 등을 통해 부가 가치 창출이 가능함.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 1,340,613,450원임.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시장 상황, 최근 유사 물건의 실거래가, 본 물건의 상세 권리 분석 결과, 명도 가능성, 건물 내부 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사 및 현장 분석이 필수적임. 감정가는 입찰가 결정의 중요한 참고 자료가 될 수 있으나, 절대적인 기준이 될 수는 없음. 따라서, 본 보고서만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 추가적인 전문적인 분석을 통해 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.