나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3793 [1] 경상북도 포항시 북구 양덕동 1731 포항양덕풍림아이원 115동 10층 1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

위치 본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 '양덕중학교' 서측 인근에 위치함. 주위환경 인근은 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의 도는 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 경사지붕 지상 23층 건물 내 제115동 제10층 제1003호로서, (사용승인일 2008.06.27) 외 벽 : 인조석 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 바 닥 : 바닥재 및 타일 등 마감, 창 호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비(15인승, 1,000kg), 등이 되어있으며, 도시가스에 의한 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서, '아파트 건물 부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 5차선, 남측 및 북측으로 왕복4차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,대로2류(폭 30m~35m)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 기준시점 현재 이해관계인 부재로 인하여 상세 임대내역은 미상으로 표기하오니, 경매진행시 재확인하시기 바람. 기타 참고사항 본건은 기준시점 현재 폐문부재로 내부사항은 관련 공부 및 인근주민 등의 탐문조사를 통해 개략적으로 파악하여 동류형 부동산의 일반적, 표준적 이용상황을 기준하여 평가하였는바 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.(대지권 비율의 확인이 불가능한 상태임-감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 포항지원 2025타경3793 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한화생명보험 (한OOOOOOOOOO)

감정가: 306,000,000원 (3억 6백만원)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 북구 양덕동 1731 포항양덕풍림아이원 115동 10층 1003호

용도: 아파트

건물명: 포항양덕풍림아이원

사용승인일: 2008년 06월 27일

건물면적: 129.78㎡ (약 39.25평)

토지면적 (단지 전체): 88,747.20㎡ (약 26,846평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 '양덕중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 각종 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 판단됩니다.

본건은 서측으로 왕복 5차선, 남측 및 북측으로 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 대로2류(폭 30~35m), 중로1류(폭 20~25m), 중로2류(폭 15~20m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

을2 (2012-07-25) 근저당권 (대한생명보험)이 말소기준권리로 보이며, 등기부상 을2, 을6, 을7, 갑6, 갑7, 을8, 갑8, 갑9(본건 임의경매) 등 대부분의 권리가 말소(예정) 상태입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음'으로 기재되어 있어, 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 등기부상 기존의 권리관계(압류, 가압류, 근저당 등)로부터 해방된 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

총 등기부 채권액은 459,288,480원입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건 매각물건에 대해 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

본건이 소재한 양덕동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거지역으로, 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 공원 및 녹지 공간도 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

주변 지역 검색 결과, 통상적인 주거 지역에서 볼 수 있는 상업 및 편의 시설이 발달되어 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 23층 건물 중 10층에 위치한 아파트로, 사용승인일은 2008년 6월 27일입니다.

내외부 마감 상태는 일반적인 아파트 수준으로 추정됩니다 (폐문부재로 내부 상세 확인 불가).

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기(15인승)가 설치되어 있으며, 도시가스에 의한 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 단지 정보

포항양덕풍림아이원 아파트는 총 20개 동, 1,723세대로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 869대(지상 3대, 지하 43대)입니다.

복리시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

전기차 충전기는 지상 15대, 지하 36대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건의 가장 큰 리스크는 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 이는 아파트 등기부상 토지 소유권(대지권)이 아직 별도로 등기되지 않았음을 의미합니다.

감정평가서상 대지권 미등기 상태이나 매각 목적물 및 평가에 포함되었고, 대지권 비율 확인이 불가능하다고 명시되어 있습니다. 이로 인해 향후 대지권 등기 완료 시 추가 비용 발생 또는 소유권 관련 분쟁의 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 반드시 전문가와 상의하여 법적, 경제적 영향을 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

6.2. 임대차 정보 미상

현황 조사 시점(2026-06-22)에 이해관계인 부재로 상세 임대 내역이 파악되지 않았습니다. 따라서 임차인이 존재하는 경우, 보증금 및 차임 등 세부 사항을 경매 진행 시 재확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.3. 내부 조사 불가

현황 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 내부 상태 및 이용 현황 파악이 어려웠습니다. 관련 공부 및 인근 탐문 조사를 통해 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 포항 양덕동 포항양덕풍림아이원 아파트는 신축 16년차로 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖춘 단지 내에 위치하고 있습니다. 다양한 편의시설과 교육시설이 인접해 있어 생활 인프라가 우수합니다.

다만, '대지권 미등기'라는 중대한 법적 리스크를 안고 있어, 낙찰 후 관련 절차 진행 및 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 임대차 정보가 불확실하고 내부 확인이 제한적이었던 점은 추가적인 리스크 요소입니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고 해결 방안을 모색할 수 있는 경험과 자본이 있는 투자자에게는 시세 대비 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 포항 북구 양덕동의 중심 주거 지역에 위치하여 생활 편의성이 높음.

* 잘 갖춰진 단지: 풍림아이원 아파트는 대규모 단지로 다양한 부대시설을 갖추고 있음.

* 시장 가격 대비 고려: 감정가 및 유사 면적 최근 실거래가를 비교하여 잠재적 시세 차익 가능성 존재.

* 권리관계 단순화: 매각으로 인한 기존 권리 소멸로 깨끗한 등기 상태 취득 가능 (대지권 미등기 이슈 제외).

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(129.7774㎡)의 21층 물건이 2026년 6월 9일에 278,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 306,000,000원입니다.

'대지권 미등기'라는 중대한 법적 리스크를 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰하는 것은 매우 신중해야 합니다. 최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 경매 특성상 다소 상향될 여지를 고려하여 보수적으로 산정합니다.

최근 시세 분석 및 위험 요소를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 275,000,000원 ~ 295,000,000원 범위에서 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

입찰 희망가는 반드시 현장 조사, 법률 전문가 상담을 통해 '대지권 미등기' 문제 해결 방안 및 예상 비용을 구체적으로 파악한 후 최종 결정해야 합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 반드시 권리 분석, 현장 조사, 법률 검토 등을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.