나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3789 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 277-4 에덴빌라4차 비동 1층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 소재 ""오천 중·고등학교"" 북측 인근에 위치하
는 '에덴빌라4차 비동 제1층 제102호' 단위세대로서, 부근일대는 다세대주택, 단독주택,
농경지 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반교통사정은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물 중 제1층 제102호 단위세대로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 바닥재 및 타일 등 마감
창호: 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지 상태임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2): 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한
구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보
호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

(1) 기호(1),(2) 토지는 귀 의뢰목록상 지목이 ""답""이나, 현황 ""대""임.

(2) 귀 의뢰목록상 대지권은 584×2,820/58,400이나 토지대장 대지권등록부상 대지권은
584×4,472/58,400으로 서로 상이한 바, 본 평가에 있어서 동 평형의 대지권지분,
평가선례 등을 감안하여 대지권면적을 28.2㎡으로 사정하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.

2)기타
본건은 폐문 및 이해관계인 부재로 인하여 내부 상황에 대한 확인이 불가하여 동유형 단
위세대의 표준적 이용상황을 상정하여 평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 "오천읍 용덕리 277-4", "오천읍 용덕리 277-15" 각 토지의 표시는 "답"이나 현황 "대"임.
등기사항증명서상의 대지권 비율과 토지대장 대지권등록부상 대지권 비율이 상이한바, 대지권면적을 28.2㎡로 사정하여 평가.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3789 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 277-4 에덴빌라4차 비동 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 42,000,000원

토지면적: 28.20㎡ (약 8.53평)

토지지분: 28.20㎡ (약 8.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.35㎡ (약 13.11평)

건물지분: 43.35㎡ (약 13.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 소재 '오천 중·고등학교' 북측 인근에 위치하는 '에덴빌라4차 비동 제1층 제102호' 단위세대임. 부근 일대는 다세대주택, 단독주택, 농경지 및 학교 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 대체로 보통시됨.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물 중 제1층 제102호 단위세대로서, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 새시 창호 등으로 마감되어 있음.

2.4. 이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

2.5. 설비내역

위생 및 급·배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 되어 있음.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

자체 지반은 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지 상태임.

2.7. 인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있음.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기사항증명서 요약

- 소유권보존: 1994.02.24, 삼성건설주식회사

- 소유권이전: 2021.02.19, 블루엔젤유한회사

- 근저당권: 2023.06.27, 유한회사메타투자관리 (금70,000,000원) - 말소기준권리

- 강제경매: 2025.05.16, 김재은 (금48,000,000원) - 본건 강제경매 개시 결정

3.2. 등기부채권 총액

70,000,000원

3.3. 임차인 현황

- 임차인: 김재은

- 보증금: 48,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-04-20

- 확정일자: 2021-04-19

- 배당신고일자: 2025-05-16

- 대항력: 있음

3.4. 권리분석 결과

말소기준권리인 유한회사메타투자관리의 근저당권(2023.06.27)보다 선순위로 대항력있는 임차인 김재은이 존재함. 따라서 임차인의 보증금 48,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높음. (단, 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있음' 표기와 상충되므로, 매각기일 전 명확한 확인이 필요함.)

4. 상권분석

본건은 포항시 남구 오천읍의 제2종일반주거지역 내에 위치한 다세대주택 밀집 지역임. 주변에 오천중·고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 주거를 위한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 및 생활 편의 시설이 주로 분포하고 있어, 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

* 교육: 오천중·고등학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능한 우수한 교육 환경을 갖추고 있음.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 포항시 남구의 주요 도로망으로의 연계가 용이함. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

* 편의시설: 지역 기반의 소규모 상점, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 가능함.

* 주거환경: 다세대 주택과 단독 주택이 혼재된 조용한 주거 지역으로, 쾌적한 생활이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 김재은은 대항력을 보유하고 있어, 보증금 48,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높음. 이는 예상 투자 비용 증가로 이어질 수 있는 주요 위험 요소임. (물건명세서의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 내용과 '대항력 있음'이라는 점이 상충하므로, 입찰 전 반드시 명확한 확인 절차 필요.)

* 건물 내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 상태를 직접 확인할 수 없었음. 표준적인 이용 상황을 가정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있음.

* 대지권 비율 상이: 등기사항증명서상의 대지권 비율과 토지대장 대지권등록부상의 비율이 상이함. 감정평가 시 대지권면적을 28.2㎡로 사정하여 평가하였으나, 이는 향후 소유권 행사 시 혼란을 야기할 수 있음.

* 지목과 현황 불일치: 토지의 지목은 "답"(논)이나 현황은 "대"(대지)로 이용 중임. 이는 공부상 지목과 실제 이용 현황 간의 차이로, 향후 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있음.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보 물건이라는 점은 관련 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사함. 타 공동담보 물건의 경매 진행 결과가 본 건의 가치에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합의견

본건은 포항시 남구 오천읍에 위치한 다세대주택으로, 주변 학군 및 주거 환경은 양호한 편이나, 권리관계에 있어 중대한 위험 요소가 존재함. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금(48,000,000원)이 감정가(42,000,000원)보다 높다는 점은 투자에 있어 매우 신중한 접근을 요구함. 또한, 건물 내부 확인 불가 및 대지권 비율, 지목 관련 공부와의 차이 등 추가 확인이 필요한 사항들이 있어, 철저한 사전 조사를 바탕으로 입찰 여부를 결정해야 함.

8. 투자포인트

* 저가 낙찰 가능성: 대항력 있는 임차인 존재, 공부와의 차이 등 여러 위험 요소로 인해 입찰 경쟁률이 낮아질 경우, 감정가 이하의 저렴한 가격에 낙찰될 가능성이 있음.

* 지역 내 수요: 오천읍은 일정한 주거 수요가 꾸준히 유지되는 지역으로, 임차인 인수 문제가 명확하게 해결된다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

* 입지 조건: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 부동산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

9. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가는 42,000,000원(감정가)을 기준으로 하되, 가장 큰 리스크인 대항력 있는 임차인(보증금 48,000,000원)의 인수 가능성을 최우선으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

만약 임차인의 보증금 48,000,000원을 매수인이 인수해야 한다면, 이는 감정가를 초과하는 금액이므로, 실제 낙찰 가격은 매우 낮게 책정되어야 하거나, 투자 자체가 부적절할 수 있음.

주변 실거래가 자료(최고 35,000,000원)와 본건의 건물 면적(43.35㎡)을 고려할 때, 보증금 인수 부담을 안고는 고가 입찰이 어려움.

다만, 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시적인 기재가 있다면, 이는 보증금을 인수하지 않아도 된다는 의미로 해석될 수 있음. 이 경우, 감정가를 기준으로 하되, 건물 내부 미확인 및 공부와의 차이 등 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적임.

이에, 임차인 보증금 인수 여부가 명확히 확인되지 않은 상황을 감안하여, 감정가의 약 80% 수준인 34,000,000원에서 35,000,000원 사이를 보수적인 예상 입찰가로 제시함. 만약 보증금 미인수가 확정된다면, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 보다 공격적인 입찰가 산정도 가능함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.