나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3779 [1] 경상북도 포항시 북구 대신동 66-5 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 동빈1가 소재 ""포항시북구청"" 북측 인근에 위치하며, 주위일대는 상가 및 주택지대로서 근린생활시설 및 단독주택, 나대지 등으로 형성되어 주위환경 및 입지조건 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 간선도로와의 거리 및 교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 부정형 및 삼각형의 토지로서 주위일대와 대체로 등고 평탄한 ""상업나지""임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.
기호(2): 지적도상 맹지이나 기호(1) 토지를 경유하여 통행함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든
축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(2): 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건 기호(2)는 2인 공유토지로서 평가대상 지분(장성원지분)의 위치확
인은 담장으로 구분된 점용부분에 의하였으며, 면적사정은 지분 비율에
의하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각, 목록2 지분매각이지만 공유자우선매수권 행사할 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 포항지원 2025타경3779 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 대신동 66-5

용도: 대지

감정가: 294,441,000원

토지면적: 216.90㎡ (약 65.61평)

토지 지분 (매각 대상): 200.30㎡ (약 60.60평)

건물: 없음

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남포항새마을금고 (말소기준권리 근저당권자)

1.2. 권리분석

본 건은 토지 일부 지분 매각 건으로, 등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2016년 9월 27일 접수된 남포항새마을금고의 근저당권(을17)입니다. 이보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

- 소멸되는 권리: 을18(지상권설정), 을19(근저당권), 을20(근저당권), 갑5(가압류), 갑6(가압류), 갑7(압류), 갑8(임의경매개시결정), 갑9(압류) 등.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

등기부상 소유권 이전 내역으로 정상원(갑3, 2011-11-14)과 장성원(갑4, 2015-05-07)이 확인됩니다. 본 경매는 장성원 지분에 대한 임의경매로 보입니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 본 건은 토지 일부 지분 매각 건으로, 2인 공유 토지입니다.

* 주의사항에 '목록2 지분매각이지만 공유자우선매수권 행사할 수 없음'으로 명시되어 있습니다. 통상 지분매각 시 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으나, 본 건은 이에 대한 제한이 있으므로 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 기호(2) 토지(본건 지분 포함으로 추정)는 지적도상 맹지이나, 기호(1) 토지를 경유하여 통행하는 것으로 파악됩니다. 기호(1) 토지의 지분 소유 관계 및 활용 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 동빈1가 소재 "포항시 북구청" 북측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 상가 및 주택 밀집 지역으로, 근린생활시설, 단독주택, 나대지 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다. 대중교통 이용 또한 대체로 편리할 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

본 건 토지(기호 1, 2)는 부정형 및 삼각형의 토지로서, 주위 지대와 대체로 등고 평탄한 "상업나지" 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

* 기호(1): 본 건 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 기호(2): 지적도상 맹지이나, 기호(1) 토지를 경유하여 통행이 이루어지고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1): 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역.

* 기호(2): 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역.

3. 상권분석

본 건이 소재한 대신동 일대는 포항시의 중심 상업 및 주거 지역과 연계되어 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다. 인근에는 포항시 북구청, 포항북부소방서, 포항세무서 등 주요 공공기관이 밀집해 있으며, 중앙상가 및 죽도시장과도 지리적으로 인접하여 유동인구가 많은 지역입니다. 상가 및 주택이 혼재된 지역 특성상 근린생활시설의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 포항 시내 상권이 다소 쇠퇴하는 경향도 있다는 분석이 있으므로, 주변 상권의 변화 추이를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

4. 생활정보

4.1. 주변 교육시설

포항고등학교, 포항제철중학교, 포항제철고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. 또한, 여러 초등학교들이 북구 지역에 분포하고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

포항시 북구청 등 공공기관이 인접해 있으며, 상업 및 주거 지역으로서 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 포항 북구청 홈페이지를 통해 다양한 행정 서비스를 이용할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 포항시 전반적으로 음식물 쓰레기 처리 시설 등 환경기초시설 도입을 추진하는 과정에서 지역 간 논의가 활발했던 사례가 있습니다. 본 건 소재지는 이러한 시설 예정지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지 일부 지분만 매각되므로, 나머지 지분 소유자와의 관계 형성 및 향후 토지 활용에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

* 맹지 가능성: 지분으로 매각되는 기호(2) 토지는 지적도상 맹지이며, 인접한 기호(1) 토지를 경유하여 통행하는 구조입니다. 기호(1) 토지의 지분 매각 여부 및 이용 현황에 따라 통행로 확보에 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사 제한: '목록2 지분매각이지만 공유자우선매수권 행사할 수 없음'이라는 주의사항은 일반적인 지분 경매와 달리 공유자의 권리 행사가 제한된다는 점에서 특이사항입니다. 이는 입찰 참여 시 경쟁률에 영향을 줄 수 있으나, 행사 불가 사유 및 법적 효력에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 파악되지 않아, 인수될 수 있는 임차인이 있는지 여부를 낙찰 후 명확히 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본 건은 포항시 북구 중심 상업 및 주거 지역에 위치한 나대지 지분 매각 물건입니다. 포항북구청, 포항세무서 등 공공기관이 인접해 있고, 상업 및 주거 기능이 혼재되어 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 다만, 지분 매각 건이고, 맹지 가능성, 공유자 우선매수권 행사 제한 등 여러 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 토지 이용에 있어 인접 토지와의 관계 및 통행로 확보 문제가 중요하게 고려되어야 합니다.

7. 투자 포인트

* 포항시 북구 중심 상업지구 내 입지

* 상가 및 주택 밀집 지역으로 잠재적 활용 가치 보유

* 감정가 대비 저가 낙찰 가능성 (경쟁 구도 및 리스크 요인 고려 시)

8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 294,441,000원을 기준으로, 권리 관계, 물건의 특이사항, 현장 조사 결과, 그리고 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. '인수 보증금'은 본 건에 해당 사항이 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 분석 및 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.