나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11141 [1] 경상북도 구미시 광평동 169-4 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상감정 · 평가일 2025.06.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 광평동 소재 ""광평중학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근일대는
단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 자유로우며, 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건중 제2층 제201호 단위세대로서,
외벽: 몰탈위페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
바닥: 바닥재 및 타일 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 5미터, 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제
한구역(환경관리과문의)), 상대보호구역(광평중학교)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 김천지원 2025타경11141 (1) 사건번호로 진행되는 경상북도 구미시 광평동 169-4, 2층 201호에 위치한 연립주택입니다. 감정평가액은 35,000,000원이며, 토지면적은 42.50㎡ (약 12.86평), 건물면적은 59.38㎡ (약 17.96평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 광평동 소재 광평중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 주거 밀집 지역입니다. 제반 차량의 출입이 자유로우며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 북동측으로는 폭 약 5미터, 남동측으로는 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계 분석 결과, 모든 등기상 권리는 말소될 예정입니다. 말소기준권리인 주식회사에이아이금융그룹대부의 근저당권(을3)은 2024년 9월 27일 접수되었으며, 이후 설정된 권리들도 모두 말소 처리됩니다. 따라서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황으로는 인수해야 할 보증금 합계가 0원으로 파악되었으나, 실제 임대 관계는 미상으로 확인되어 해당 물건의 점유 및 사용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 주소지(광평동 169-4)의 '정우주택나' 연립주택(건축년도 1991년, 전용면적 59.38㎡)이 2024년 10월 3일 32,500,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(35,000,000원)와 유사한 수준입니다.

인근의 다른 다세대주택인 '로뎀하우스A동'(건축년도 2018년, 전용면적 약 74~76㎡)은 2024년 6월 95,000,000원, 2025년 2월 93,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 건축년도가 오래된 연립주택으로, 신축 빌라/다세대 주택에 비해 가격이 낮게 형성되어 있으나, 동일 건물의 최근 실거래가가 감정가와 유사하게 형성되어 있어 시장 가격을 반영하고 있는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 광평중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변으로 주거 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 건물에는 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 1991년에 건축되어 건물 노후도가 있습니다. 이로 인해 향후 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 확인되어 실제 점유 관계에 따른 변수가 있을 수 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(광평중학교)에 해당하여 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 구미시 광평동에 위치한 연립주택으로, 입지 조건은 주거 지역으로서 양호하며 교통 접근성도 보통 수준입니다. 건물 노후도가 단점으로 작용할 수 있으나, 동일 건물 내 최근 거래 사례와 감정가가 유사하게 형성되어 있어 투자 가치를 판단하는 데 있어 기준점이 될 수 있습니다. 모든 권리가 말소되는 낙찰자가 될 예정이며, 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 건물 내 최근 거래 사례와 유사한 감정가로 안정적인 가격 수준을 보입니다.

* 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 신축 건물 대비 낮은 가격으로 진입 가능하며, 리모델링 등을 통한 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 매각으로 인한 권리 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 35,000,000원이며, 동일 건물인 '정우주택나'의 최근 거래가(2024년 10월)가 32,500,000원으로 확인되었습니다. 인수해야 할 부담이 없고 주변 시세를 고려했을 때, 낙찰가는 감정가 수준 또는 그 이상에서 결정될 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 35,000,000원에서 38,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 경매 당일의 입찰 분위기와 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.