나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11134 [1] 경상북도 구미시 송정동 497-14 제에이동 제3층 제103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 송정동 소재 '송정초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 내 3층 103호로서,
외 벽 : 몰탈 위 페인팅, 적벽돌 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

공부 상 다세대주택입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장조사 시 이해관계인 부재로 인하여 외부관찰, 동일단지 내 평가사례 및 탐문조사에 의하였으니, 업무 집행 시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 김천지원 2025타경11134 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사골든트리캐피탈대부

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 송정동 497-14 제에이동 제3층 제103호

토지 면적: 58.78㎡ (약 17.8평)

건물 면적: 54.67㎡ (약 16.5평)

용도: 다세대주택

1.3. 감정가

감정가: 45,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 송정동 소재 '송정초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 양호한 편입니다. 물건지 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

용도지역: 제2종일반주거지역

도로: 중로2류(폭 15m~20m)에 접합

기타 제한: 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

본 건의 말소기준권리는 2024년 8월 19일 접수된 주식회사골든트리캐피탈대부의 근저당권(을8)입니다. 경매 절차에 따라 아래 기재된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 2016-02-23 접수된 나영숙의 소유권이전 (갑2)

* 2023-03-20 접수된 장근우의 소유권이전 (증여) (갑3)

* 2024-08-19 접수된 주식회사골든트리캐피탈대부의 근저당권 (을8) - 말소기준권리

* 2025-02-10 접수된 웰컴저축은행의 가압류 (갑4)

* 2025-06-18 접수된 주식회사골든트리캐피탈대부의 임의경매개시결정 (갑5)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 채권 총액은 29,234,408원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

주: 임차인 현황에 대한 정보가 명확하지 않으므로, 실제 현장 조사 및 권리 관계 확인이 필수적입니다. 임대 관계가 미상이라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 안정적인 주거 지역으로, 주변에 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 상권은 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 대규모 상업 시설보다는 생활 편의 시설 접근성이 좋은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 103호입니다.

외벽: 몰탈 위 페인팅, 적벽돌 마감 등.

내벽: 벽지 및 타일 마감 등.

창호: 새시창.

설비: 위생 및 급·배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

건축 연도: 1988년 (사용승인일 1988.06.11 기준)

5.2. 주변 편의시설

본건 인근에는 마트(GS25, CU 등), 은행(KB국민은행, 신한은행 등), 병원(송정내과의원, 구미치과 등) 및 다양한 식당, 카페 등 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.3. 주변 학교

단지 동측 인근에 송정초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 송정여자중학교와 같은 교육 시설도 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수

본건은 임의경매로 진행되어 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 등기부상 인수될 권리는 없습니다.

6.2. 법적 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 중로2류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

6.3. 현장 조사 제약

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰 및 탐문조사로 진행되었습니다. 따라서 내부 상태 및 정확한 임대차 관계 파악에는 제약이 있었으므로, 입찰 전 현장 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 송정동의 안정적인 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다. 송정초등학교 등 교육 시설이 인접해 있고, 주변의 생활 편의 시설 접근성도 보통 수준으로 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건축 연도가 1988년으로 다소 오래되었으나, 철근콘크리트 구조로 내구성을 갖추고 있습니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 임대차 관계가 미상이므로 철저한 확인이 요구됩니다. 감정가 45,000,000원을 기준으로 주변 시세 분석을 통해 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내에 위치하여 꾸준한 수요 기대.

* 송정초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하여 가족 단위 실수요자에게 매력적.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

감정가: 45,000,000원

최근 유사 매매 사례 분석 결과, 1988년식(청일주택) 56.52㎡가 3,800만원, 1990년식(도시주택3차) 67.84㎡가 3,980만원에 거래되었습니다. 본 건의 건물 면적은 54.67㎡(약 16.5평)으로, 유사 연식의 물건들과 비교할 때 감정가(4,500만원)가 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 인수 보증금이 0원이며, 말소되는 권리의 총액은 약 29,234,408원입니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 4,000만원 ~ 4,300만원 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.