나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10556 [1] 경상북도 경주시 양남면 환서리 148-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 ""전방마을"" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 전원주택, 임야, 농경지, 기존마을 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설
과의 접근편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 북동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 임야임.
기호(3,18,33): 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형 및 부정형의 토지로서 주거용 건
부지임.
기호(4,17,32): 남측 계단식으로 조성되어 있는 부정형의 토지로서, 주거용 건부지임.
기호(5,25): 자체지반 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거나지임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,28,29,31,34,35): 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어
있는 장방형, 사다리형, 부정형 등의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(6,10,12,16,19): 자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형유사 및 삼각형
의 토지로서, 현황 ""도로""임.
기호(21): 자체 등고평탄한 부정형의 토지로서, 나지상태임.
기호(26,27): 남동측 하향경사지대내 부정형 및 삼각형의 토지로서, 현황 잡종지임.
기호(30): 남동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 자연림임.
기호(36): 남동측 하향경사지대내 사다리형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1,21,36): 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 접근가능함.
기호(3,18,33): 본건 북서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호6)와 접합.
기호(4,17,32): 본건 남측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 4M 포장도로(기호(12,16))와
각각 접합.
기호(5,25~27): 본건 북측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(6,10,19): 본건이 폭 약 3M 포장도로임.
기호(7,14,15,35): 본건 북측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호(6,10))와
각각 접합.
기호(8,11): 본건 북동측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 접합.
기호(9): 본건 북측으로 폭 약 6M, 서측으로 폭 약 3M 포장도로(기호10)와 각각 접합.
기호(12,16): 본건이 폭 약 4M 포장도로의 일부임.
기호(20,23): 본건 북측으로 폭 약 3M 포장도로(기호19), 동측 및 남측으로 폭 약 6M 포
장도로와 각각 접합.
기호(22,24,34): 본건 남측으로 폭 약 6M 포장도로와 접합.
기호(28,29,31): 본건 동측으로 폭 약 3M 포장도로와 접합.
기호(30): 본건 동측으로 폭 약 3M, 남측 일부에 폭 약 3M 포장도로(기호19)와 각각 접
합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3~9,11,12,14~24,26~31,34~36): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(10,25,32,33): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(3,18): 의뢰목록상 지목이 ""임야, 답""이나, 현황 ""대""임.
기호(6,10,12,16,19): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나, 현항 ""도로""임.
기호(7~9,11,14,15,20,22~24,26~29,31,34,35): 의뢰목록상 지목이 ""답, 전, 임야""이나,
현황 ""잡종지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건 기호(23) 지상에 이동가능한 컨테이너 1동 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 경량철골구조 기타지붕 단층건(사용승인일자: 23.11.06.)으로서,
외벽: 스타코, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

13(나) 일반목구조 징크판넬지붕 단층건(사용승인일자: 19.07.16.)으로서,
외벽: 써모사이딩, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

이용상태

(가,나): 단독주택.

설비내역

(가,나): 위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

본건 기호13(나)는 의뢰목록상 ""148-4, 768 지상 소재"", ""목구조지붕"", ""51.24㎡""이나,
실제 ""768, 767-3, 768-4 지상 소재"", ""징크판넬지붕""이며 실측면적 ""73.7㎡""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건은 현장조사시 시건장치 및 거주인 부재로 내부현황 및 내부파손, 건물구조변경
유무 등의 확인이 불가하여 동유형의 표준적인 이용상황을 상정하되, 외부관찰 및 공
부상 내역, 탐문내용 등을 참고하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

본건 기호13(나)는 일부 복층구조(다락)인 점을 감안하였으며, 증축신고(2020.11.3)
되어 있는 건물인 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10556 (1)

소재지: 경상북도 경주시 양남면 환서리 148-2

용도: 답

토지면적: 410.00㎡ (약 124평)

감정가: 138,170,000원

매각대상: 토지매각 (단, 주의사항 및 물건명세서에 일괄매각으로 명시되어 있어 토지와 건물 일괄 매각으로 판단됨)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 "전방마을" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 전원주택, 임야, 농경지, 기존 마을 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

일반 차량의 접근이 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로 및 교통시설과의 접근성을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

전반적으로 자체 지반이 등고평탄하게 조성된 토지들이 다수 포함되어 있으며, 일부 토지는 임야, 잡종지, 도로 등으로 현황 이용되고 있습니다. 공부상 지목(답)과 현황(대, 도로, 잡종지 등) 간의 차이가 있는 필지들이 존재합니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지들은 폭 약 3~6m의 포장도로와 접합되어 있어 차량 접근이 용이한 편이나, 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한(200))으로 지정되어 있습니다.

2.6. 주변 시설

인근에는 양남 주상절리길과 같은 관광 명소가 있으며, 다양한 카페와 음식점들이 분포하고 있습니다. 지역적 특성상 대형 편의시설보다는 지역 내 소규모 상점 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 10월 20일 접수된 양남농업협동조합의 근저당권(을4)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권(양남농업협동조합, 존속기간 만 30년)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 3,993,000,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수되는 임차인은 없으며, 임차인 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 경주시 양남면 환서리 일대는 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 상업 시설보다는 전원생활 또는 농업 관련 기반 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 관광 명소와 연계된 일부 상권은 존재하나, 본격적인 상업 상권으로 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 지역 내 소규모 상점 및 편의시설 이용 가능.

* 관광시설: 양남 주상절리길 등 지역 관광 명소 인접.

* 주변 지역: 전원주택 및 농경지가 많아 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 물건은 용도가 '답'으로, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금 몰수될 수 있습니다. 농지법에 따라 경작 등의 목적으로만 취득 가능하며, 관련 법규 숙지가 필요합니다.

6.2. 공부상 지목과 현황 불일치

일부 필지의 공부상 지목과 현황 이용 상태가 상이하여, 토지 이용 및 건축 시 추가적인 확인 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 일괄매각 및 건물 상태

일괄매각 대상 물건으로 건물도 포함될 수 있으나, 건물면적 정보가 0㎡로 기재되어 있습니다. 감정평가서상에는 2개 동의 건물이 있으나, 이들 건물의 실제 매각 포함 여부 및 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다. 건물 중 13(나)는 공부와 실측 면적, 지붕 재질 등에 차이가 있으며, 내부 확인이 제한적이었습니다.

6.4. 소멸되지 않는 지상권

양남농업협동조합의 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 인수되므로, 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

6.5. 지역 내 기피시설 존재 가능성

경주시 양남면 지역에는 과거 및 현재 폐기물처리시설 등 주민 기피 시설에 대한 갈등 사례가 보고된 바 있습니다. 본 물건지와 직접적인 연관성은 없을 수 있으나, 지역 전반의 환경적 요인으로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재의 답으로, 생산관리지역 내에 위치하고 있습니다. 일괄매각으로 진행될 가능성이 높으며, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점, 공부상 지목과 현황 불일치, 소멸되지 않는 지상권 인수 등 주의사항이 다수 존재합니다. 감정가는 138,170,000원이며, 토지 자체는 410㎡(약 124평)입니다. 주변에 관광 명소와 카페 등이 있어 일부 지역 활성화 가능성은 있으나, 지역 내 기피시설 존재 가능성 등 환경적 리스크 요인도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 생산관리지역: 향후 지역 개발 또는 토지 이용 계획 변경 시 가치 상승 잠재력.

* 토지 면적: 410㎡(약 124평)으로, 단독주택 부지 등으로 활용 가능성 고려.

* 전원생활 환경: 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 수요층 대상.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 권리 관계(특히 인수되는 지상권), 토지 및 건물의 현황, 주변 시세, 낙찰가율, 입찰 참여자의 경쟁 정도, 농지취득자격증명 취득 가능 여부 및 절차 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히, 감정가 외에 인수해야 하는 권리(지상권)로 인한 제약, 건물 상태 및 공부와의 차이, 지역 내 잠재적 환경 리스크 등을 면밀히 분석하여 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 추가적인 현장 조사와 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.