나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8313 [1] 대구광역시 수성구 만촌동 1429 메트로팔레스 307동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에스 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 ""중앙초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 부근
일대는 아파트단지, 노선상가 및 업무용건물, 대형할인매장, 병원, 금융기관, 주유
소, 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택, 빌라, 주상용건물, 종교시설, 관공서, 학교
및 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 도심에 소재 대중교통수단의 이용사정도 무난시
됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 21층건중 제1층 제105호 단위세대로서,
(집합건축물대장상 사용승인일: 2003.01.28)
외벽: 석재판재붙임, 시멘트몰탈위 페인트 등 마감,
내벽: 벽지, 타일 등 마감,
바닥: 강화마루, 타일 등 마감,
창호: 샷시창호 등의 구조임.

이용상태

(가) 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화
전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 남동측 하향 경사지대내에 계단식으로 조성된 다각형의 토지로서, 일단
의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지가 도심간선도로인 '동원로'와 접하고 있으며 '화랑로', '효신로',
'효목로', '동북로', '국채보상로', '동대구로', '범어로', '만촌로', '달구벌대로'
, '무열로' 등과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로
1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 상대보호구역(중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(
중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.
나. 기타
본건의 호별위치는 집합건축물대장 및 현장에서 조사된사항을 근거로 표시하였
으며, 내부마감상태 등은 이해관계인 부재 및 폐문으로 공부상 도면, 외부에서
투시가능한 전경, 관리사무소 및 인근주민의 탐문 등에 의거 인근 동유형 아파
트의 표준적인 내부구조, 사용자재 및 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였
으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내용

사건번호: 대구지방법원 2025타경8313 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

1.2. 물건내역

소재지: 대구광역시 수성구 만촌동 1429 메트로팔레스 307동 1층 105호

용도: 아파트

감정가: 411,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 36.38㎡ (약 11.00평)

토지지분: 36.3829㎡ (약 11.01평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.93㎡ (약 25.69평)

1.4. 아파트 정보

아파트명: 메트로팔레스3단지

건축물 구조: 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 21층 건물 중 1층 (사용승인일: 2003.01.28)

내부 마감: 벽지, 타일, 강화마루 등

단지 정보: 총 9개동, 878세대 (본건은 307동)

주차: 단지 내 총 1217대 주차 가능 (지상 6대, 지하 27대 - 이는 단지 전체 정보이며, 본 세대의 개별 주차 공간은 명시되지 않았습니다. 지하 전기차 충전기 24대.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 중앙초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 상가, 업무용 건물, 대형 할인매장, 병원, 금융기관, 주유소, 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택, 빌라, 주상용 건물, 종교시설, 관공서, 학교 및 공원 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 도심에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 아파트 단지는 동원로와 접하고 있으며, 화랑로, 효신로, 효목로, 동북로, 국채보상로, 동대구로, 범어로, 만촌로, 달구벌대로, 무열로 등 주요 도로와의 연계성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)에 접해 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 중앙초등학교 상대보호구역 및 절대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다. 하천 관련 사항은 건설과(666-2922, 2991)를 통해 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건의 말소기준권리(경매로 소멸되는 권리)는 2023년 8월 23일 접수된 경남신용보증재단의 가압류(갑6)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 말소되며, 후순위 권리 및 임차권 등은 매수인이 인수할 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 28일

* 확정일자: 2022년 2월 4일

* 배당신고일자: 2024년 3월 4일

* 대항력: 있음

3.3. 주요 권리 분석

본건에는 대항력 있는 임차인 이 씨가 존재하며, 해당 임차인의 주택임차권(을9)은 2024년 3월 4일 등기되었습니다. 임차인의 전입일자(2022.02.28) 및 확정일자(2022.02.04)가 말소기준권리인 경남신용보증재단의 가압류(2023.08.23)보다 앞서므로, 해당 임차인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인에 해당합니다.

3.4. 인수 대상 권리

본건 매각으로 인해 을구 9번 임차권(이준성, 보증금 4억 원)은 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당을 통해 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되는 점을 반영한 것입니다. 그러나 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 미변제된 잔액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있으므로 입찰 시 반드시 확인해야 합니다.

3.5. 말소 예정 권리

* 갑6: 경남신용보증재단 가압류 (2023.08.23) - 말소기준권리

* 갑8: 주택도시보증공사 강제경매 (2025.06.11)

3.6. 등기부채권 총액

488,744,502원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설, 노선상가, 대형 할인매장, 병원, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

4.2. 배후수요

주변 아파트 단지 밀집 지역으로서 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

동원로와 인접하여 대구 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 교육환경

단지 북측에 중앙초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 안전하고 편리합니다.

5.3. 편의시설

마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 인근에 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5.4. 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 4억 원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 미변제된 금액을 인수해야 한다는 점입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 함께, 물건명세서 상의 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 부동산 강제경매

본건은 부동산 강제경매로 진행되므로, 채무 불이행에 따른 경매 절차임을 인지해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미상

감정평가서상 임대관계가 미상으로 표기되어 있으나, 등기부 및 임차인 현황에서 이준성 씨가 임차인으로 확인되었습니다. (다만, 차임이 0원으로 기재되어 있어 월세가 없는 전세 또는 보증금만 있는 형태의 임대차로 보입니다.)

7. 종합 의견

대구 수성구 만촌동에 위치한 메트로팔레스 3단지 아파트로, 입지, 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수하여 주거 환경이 매우 양호합니다. 중앙초등학교 등 교육 환경 또한 뛰어나며, 단지 내 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 4억 원을 인수해야 할 가능성이 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 배당 내역 및 최종 인수될 보증금액을 반드시 확인해야 합니다. 이 점만 해결된다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구 수성구 만촌동이라는 명문 학군 및 생활 인프라가 풍부한 지역에 위치.

* 편리한 교통: 도심 접근성이 뛰어나며 주요 간선도로망 이용 용이.

* 안정적인 주거 환경: 주변 편의시설 및 교육 시설 밀집.

* 잠재적 시세 상승 여력: 수성구 지역의 꾸준한 부동산 가치.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 동일 면적(84.93㎡)의 아파트가 2026년 6월 9일 12층에서 455,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 1층에 위치하므로 시세보다 다소 낮은 가격이 형성될 수 있습니다. 감정가는 411,000,000원입니다.

가장 큰 변수인 선순위 임차인 보증금 4억 원 인수 리스크를 고려할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다. 만약 임차 보증금이 전액 배당으로 처리되어 매수인이 인수하지 않는다면, 감정가 수준인 411,000,000원을 기준으로 하되, 1층이라는 점을 감안하여 400,000,000원 ~ 420,000,000원 사이의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 만약 임차 보증금의 일부라도 인수해야 한다면, 총 매입 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 낮추는 것이 필수적입니다.

10. 주변 시설 정보

* 혐오시설: 주변 지도 및 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전구역으로 지정되어 있어 고도 제한 등의 군사적 제약이 있을 수 있습니다.

* 기타 주변시설: 중앙초등학교, 다수의 아파트 단지, 상가, 병원, 은행, 대형마트 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.