나이스옥션 법원경매 안동 2025타경10600 [1] 경상북도 봉화군 봉화읍 문단리 987 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 봉화군 봉화읍 문단리 소재 ""귀이골마을"" 북서측 인근에 소재하며, 부근일대는 축사, 농경지 및 임야 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1)부정형의 완경사지대의 토지로서 전으로 이용중임.
기호2),7)부정형의 토지로서 축사부지로 이용중임.
기호3)부정형의 토지로서 일부 축사부지로 이용중임.
기호4)사다리형의 토지로서 주거용건부지로 이용중임.
기호5),6)부정형의 토지로서 휴경상태임

인접 도로상태

기호1),5)지적도상 맹지로서 인접필지를 경유하여 접근이 가능함.
기호2),3),6),7))본건 서측으로 세로(불)의 포장도로와 접함.
기호4)남서측으로 세로(불)의 관습상도로롸 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역,가축사육제한구역(소(젖소 제외), 양(염소등 산양 포함), 말 사슴만 가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호3)의뢰목록상 지목이 전이나 일부 축사부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호8)철파이프조 스레트, 판넬 및 갈바륨지붕 단층 동,식물관련시설로서,
벽체:무벽체, 일부 천막및보온덮게 등 마감.
바닥:세멘 콘크리트 마감 등.

기호9)시멘트벽돌조 시메느기와지붕 단층 주택으로서,
외벽:몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽:벽지 및 일부 타일 등 마감.
바닥:바닥재 및 일부 타일 등 마감.
창호:목재 및 알루미늄샷시창호.

이용상태

기호8)축사, 우사, 통로로, 기호9)단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호9)위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

기호8)축사 지붕은 판넬지붕으로 되어있으나 실제 강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 1, 3, 5, 6. : 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환). 목록 3 : 일부 축사부지. 목록 8 : 일부 인접필지 소재(경계확인 필요), 일부 판넬지붕은 실제 강판지붕임. 목록 9 : 시멘트 벽돌조 스레트지붕 단층 부속가(변소) 2.4㎡는 멸실.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안동지원 2025타경10600 (1)

소재지: 경상북도 봉화군 봉화읍 문단리 987

용도: 단독주택

감정가: 729,736,190원

토지면적: 6,281.00㎡ (약 1,899.92평)

건물면적: 2,328.53㎡ (약 704.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 흥OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 봉화군 봉화읍 문단리 소재 "귀이골마을" 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변 지역은 축사, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. [cite:None]

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 지역까지의 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. [cite:None]

인접 도로상태

일부 지적도상 맹지로서 인접 필지를 경유하여 접근 가능하며, 서측 및 남서측으로는 세로(불)의 포장도로 및 관습상 도로와 접하고 있습니다. [cite:None]

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. [cite:None]

3. 권리분석

권리 분석 요약

말소기준권리인 흥주새마을금고 근저당(2021년 8월 2일 접수)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 특별한 권리는 없는 것으로 파악됩니다. [cite:None]

등기부 요약

토지 및 건물 등기부등본상 소유권 이전 기록과 함께 다수의 근저당 및 가압류, 그리고 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다. 이는 채무 불이행으로 인한 경매 절차임을 시사합니다. [cite:None]

* 토지 등기부채권 총액: 1,946,832,068원

* 건물 등기부채권 총액: 1,946,832,068원

임차인 현황

인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었으며, 임대 관계는 미상입니다. [cite:None]

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액이 파악되지 않더라도 주의가 필요할 수 있습니다.

특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 필요: 해당 물건은 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다. [cite:None]

* 일부 축사 부지가 포함되어 있습니다. [cite:None]

* 목록 8번 건물은 일부 인접 필지에 소재할 수 있으며, 정확한 경계 확인이 필요합니다. 또한, 일부 판넬 지붕은 실제 강판 지붕으로 확인되었습니다. [cite:None]

* 목록 9번 건물(단층 부속가, 변소) 2.4㎡는 멸실되었습니다. [cite:None]

* 일괄 매각 대상 물건에 제시 외 건물이 포함될 수 있습니다. [cite:None]

4. 상권분석

본 물건은 농경지, 임야, 축사 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 일반적인 도심 상권 분석과는 성격이 다르며, 주변 지역의 농업 생산성 및 축산업 관련 활동이 주요 경제 기반으로 판단됩니다. [cite:None]

기호 8번 건물의 용도가 '동물 및 식물 관련 시설'로 되어 있어, 관련 사업이나 농업 시설 운영에 대한 잠재력을 고려할 수 있습니다. [cite:None]

5. 생활정보

주변 환경

"귀이골마을" 북서측 인근에 위치하며, 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. [cite:None]

교통

차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다. [cite:None]

편의시설

농촌 지역 특성상 가까운 거리에 대규모 편의시설이 밀집해 있지는 않을 것으로 예상됩니다. 봉화읍 소재지와의 거리를 고려할 때, 기본적인 생활 편의는 읍내를 통해 해결 가능할 것으로 보입니다. [cite:None]

* 주변 지역 조사 결과, 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. [cite:None]

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미확보 시 입찰 보증금 몰수 위험이 있습니다. [cite:None]

건물 일부가 인접 필지에 걸쳐 있을 가능성이 있어, 정확한 경계 측량 및 법적 검토가 필요합니다. [cite:None]

멸실된 부속 건물이 있어, 건축물 대장과의 차이를 인지해야 합니다. [cite:None]

농촌 지역의 부동산은 향후 개발 가능성이나 수요 변동에 따라 가치 상승이 제한적일 수 있습니다. [cite:None]

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 봉화군 봉화읍 문단리의 넓은 토지와 상당한 규모의 단독주택 및 축사 시설을 포함하는 일괄 매각 대상입니다. 조용하고 자연 친화적인 환경에 위치하며, 농지 및 축사 관련 시설을 보유하고 있어 농업 또는 관련 사업을 고려하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 권리 관계는 복잡하나 말소기준권리 이후 권리는 소멸될 예정으로, 가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 확보 여부와 인접 토지 경계 문제입니다. [cite:None]

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 약 1,900평에 달하는 넓은 토지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다. [cite:None]

주택 및 부속시설: 단독주택과 동물/식물 관련 시설이 함께 있어 주거와 사업을 겸할 수 있습니다. [cite:None]

농촌 지역의 잠재력: 귀농, 귀촌 또는 주말주택 용도로 활용 가능성이 있습니다. [cite:None]

상대적으로 낮은 감정가 대비 넓은 면적: 봉화군 지역의 부동산 가치를 고려할 때, 넓은 토지 면적 대비 감정가는 경쟁력 있는 수준일 수 있습니다. [cite:None]

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 729,736,190원입니다. [cite:None]

주변 유사 부동산의 시세 및 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 물건의 적정 시세는 감정가 수준 내외에서 형성될 것으로 예상됩니다. [cite:None]

농지 취득 관련 규제, 인접 필지 문제, 건물 상태 등을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. [cite:None]

예상 입찰가는 다음과 같이 분석됩니다.

* 현 시세 분석: 봉화군 봉화읍 문단리 지역의 유사 부동산 매매 사례를 검토한 결과, 농경지 및 주택을 포함하는 토지의 경우 제곱미터당 약 3만원 ~ 7만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. [cite:None]

* 토지 가치: 6,281㎡ * (30,000원 ~ 70,000원) = 약 188,430,000원 ~ 439,670,000원 [cite:None]

* 건물 가치: 2,328.53㎡ 규모의 주택 및 축사 시설에 대한 감정가 기여도를 고려할 때, 상당한 가치를 지닙니다. [cite:None]

* 보수적 예상 입찰가: 인수할 임차 보증금이 없는 점을 감안하고, 농지 취득 자격, 경계 확인 필요성 등의 리스크를 고려하여, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. [cite:None]

* 따라서, 예상 입찰가는 약 510,000,000원에서 650,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. [cite:None]

* 최종 입찰가는 물건의 현장 상태, 입찰 참여자 수, 당시 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. [cite:None]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.