나이스옥션 법원경매 대구 2025타경890 [1] 경상북도 영천시 고경면 전사리 231-1 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 고경면 전사리 소재 속칭 '백소마을' 주변에 위치하며, 부근일대는
농촌취락, 마을주변 농경지, 과수원, 하천, 야산 등으로 형성된 농경지대입니다.

교통상황

기호(1) 본건까지 농기계 진출입이 가능하며, 당해지역 농경지로 보아 취락 접근성,
대중교통사정 등 제반 교통사정 무난한 편입니다.
기호(2) 본건까지 도보로 접근 가능하며, 제반 교통사정 불편한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 북향 완만한 경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 농경지(전)로 이용중입니다.
기호(2) 북향 경사지대에 위치한 부정형의 경사지 토지로서, 대부분 지상에 활잡목 자생
및 수풀이 우거진 휴경지(임지화)이며, 일부 지상에 연고 미상의 분묘 2기가
소재합니다.

인접 도로상태

기호(1) 북서측으로 폭 2~3미터의 비포장 진입농로와 접합니다.
기호(2) 지적도상 맹지로서 인접 농경지, 구거 등을 통해 도보로 접근가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 성장관리계획구역(주거형),
가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률}


기호(2) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률} 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호(1) 제시목록(공부상)상 지목이 '과수원'이나 실제 현황은 '전'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: 기호(2) 토지는 별첨 '사진용지'와 같이 임지화가 진행중인 묵전이며,
지상에 연고 미상의 분묘 2기가 소재하는 것으로 개략조사됩니다.

물건 비고

- 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수).
- 공부상 지목이 '과수원'이나, 현황은 '전'임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경890 (1)

소재지: 경상북도 영천시 고경면 전사리 231-1

지목: 과수원 (현황: 전)

토지면적: 2615.00㎡ (약 791.16평)

감정가: 156,900,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 영천시 고경면 전사리 소재 속칭 '백소마을' 주변에 위치하며, 부근 일대는 농촌 취락, 농경지, 과수원, 하천, 야산 등으로 형성된 농경지대입니다.

기호(1) 토지는 북향 완만한 경사지에 위치한 부정형 토지로, 농경지(전)로 이용 중이며 북서측으로 폭 2~3미터의 비포장 농로와 접하여 농기계 진출입이 가능하여 지역 농경지로 보아 교통사정은 무난한 편입니다.

기호(2) 토지는 북향 경사지의 부정형 토지로, 대부분 지상에 활잡목과 수풀이 우거진 휴경지(임지화) 상태이며, 지적도상 맹지로서 인접 농경지 및 구거를 통해 도보 접근이 가능하나 제반 교통사정은 불편한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 3월 24일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(을15)입니다.

등기부채권 총액: 299,081,260원입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 권리분석 결과, 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않습니다. 다만, 분묘기지권은 등기부상 별도로 등기되지 않으나 사실상의 권리로서 존재할 수 있습니다.

소유권 변동 내역: 소유권은 김청호(1980년), 이태옥(2004년), 김언정(2010년 증여), 김동오(2024년 일부이전) 순으로 변동되었습니다.

가압류 내역: 삼성카드주식회사, 롯데카드, 주식회사 우리카드, 대구신용보증재단에서 각 2025년 1월 7일 및 3월 11일, 5월 7일에 가압류가 등기되었으나, 이들 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

분묘기지권: 기호(2) 토지 지상에 연고 미상의 분묘 2기가 소재하며, 이는 분묘기지권의 문제로 이어질 수 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘를 수호, 관리하기 위해 분묘가 위치한 부지를 사용할 수 있는 관습법상의 권리입니다. 연고자를 알 수 없는 무연고 분묘의 경우, 장사법에 따른 절차를 거쳐 개장이 가능하지만, 법적 절차를 준수해야 합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금이나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 영천시 고경면 전사리 일대는 전형적인 농촌 지역으로, 주변은 농경지와 낮은 산지로 형성되어 있습니다. '백소마을' 주변에 위치하여 농촌 취락의 특성을 보입니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

영천시 고경면 지역은 주로 농업이 발달한 지역으로, 대규모 상업 시설이나 공공 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 분포할 가능성이 높습니다.

혐오시설 관련: 영천시 그린환경센터(생활쓰레기 매립장)가 시민들의 힐링 명소로 재탄생했다는 보도가 있으며, 의료폐기물 소각시설 입지로 알려진 지역도 언급됩니다. 본건 소재지와의 구체적인 거리 및 영향권에 대한 추가 확인이 필요하나, 인근 지역에 폐기물 처리 시설 등이 존재할 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통은 기호(1) 토지의 경우 농기계 진출입이 가능한 농로가 있어 비교적 무난하나, 기호(2) 토지는 맹지로서 도보 접근만 가능하여 교통사정이 불편합니다.

생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 농촌 지역의 특성상 기본적인 생활은 가능하나, 도심 지역과 같은 다양한 편의시설(병원, 대형마트, 학교 등)의 접근성은 제한적일 수 있습니다. 영천시청이나 주요 읍면 소재지까지 이동하여 생활 편의시설을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

영천시에는 보현산자연휴양림, 영천 목재문화체험장, 드림랜드 오토캠핑장 등 자연 친화적인 시설이 있으며, 영천한의마을 등 관광 자원도 존재합니다.

1.5. 잠재적리스크

농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 이를 기한 내에 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 몰수될 수 있으며, 소유권 이전이 불가능합니다. 농업 경영 계획서 등을 구비하여 발급받아야 합니다.

분묘기지권: 연고 미상의 분묘 2기가 소재하여 분묘기지권 문제가 발생할 수 있습니다. 이로 인해 토지 사용 및 개발에 제약이 따를 수 있으며, 분묘 이장 시 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

맹지 및 현황 불일치: 기호(2) 토지는 맹지로서 접근성이 매우 낮으며, 기호(1) 토지는 공부상 지목이 '과수원'이나 현황은 '전'으로 이용 중이어서, 농지 관련 규제 및 용도 지역 제한 등을 고려해야 합니다.

토지이용계획 및 제한: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등에 속하여 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 영천시 고경면 전사리의 농경지로서, 기호(1)과 기호(2) 토지로 구분되어 있습니다. 기호(1) 토지는 농경지(전)로 이용 중이며 농로 접근이 가능하나, 기호(2) 토지는 휴경지 상태의 맹지로 접근성이 매우 낮고 분묘 2기가 소재하고 있습니다. 등기부상 다수의 채무가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 채권이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 분묘기지권 및 맹지라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주위 환경은 농경지대이며, 일부 지역에 폐기물 처리 시설이 있을 가능성이 있어 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자포인트

농지 개발 잠재력: 계획관리지역에 속해 있어 향후 토지 이용 계획 변경 시 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

영농 가능성: 농업 경영을 목적으로 하는 경우, 영농 계획을 통해 농지취득자격증명을 발급받고 직접 경작하여 농업의 가치를 실현할 수 있습니다.

분묘 협의를 통한 가치 상승: 만약 분묘에 대한 연고자를 확보하고 합리적인 이장 합의가 이루어진다면, 토지의 활용도를 높여 투자 가치를 상승시킬 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 156,900,000원을 기준으로, 경매 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 잠재적 리스크(맹지, 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 경쟁 물건 분석이 어려우므로, 현장 방문을 통한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

현재 정보상으로는 인수할 임차인 보증금이 없어 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주는 요소는 없습니다.

참고사항: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 결과 및 추가적인 권리 분석, 시장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.