나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100382 [1] 경상북도 안동시 용상동 1195-8 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 용상동 소재 ""길주중학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위환경은 단독 주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로서 부근의 상황은 보통임.

교통상황

본건인근까지 차량출입이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, ""주거용"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 2미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도"", ""사진 용지""와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

지분매각, 공유자 우선매수 제한 조건 있음. 지상 제시외 건물 매각 제외(감안평가), 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안동지원 2025타경100382 (1)

소재지: 경상북도 안동시 용상동 1195-8

용도: 대지

감정가: 28,318,500원

토지면적: 172.00㎡ (약 52.04평)

토지지분: 93.0004㎡ (약 28.13평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지지분매각 (93.0004㎡)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 교보생명보험주식회사

2. 입지조건

위치: 경상북도 안동시 용상동 소재 "길주중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주위는 단독 주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로서 주거 환경은 보통입니다. 주변에 혐오시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 사정은 보통 수준입니다.

도로상태: 본건 토지는 남측으로 폭 약 2미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 천수영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2005-12-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약:

* 말소기준권리: 농협은행주식회사 가압류 (2023-09-21, 16,136,425원)

* 채권 총액 (등기부 기재 기준): 24,116,571원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 불명)

4. 상권분석

본건이 위치한 안동시 용상동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 생활권역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. "길주중학교"가 인근에 위치하여 학생 및 학부모를 중심으로 한 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능에 초점을 맞춘 상업 활동이 이루어질 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육: "길주중학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주변에 주택가 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. "길주중학교" 운동장이 산책로로 활용될 수 있어 가벼운 여가 활동 공간으로도 이용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 전체 토지의 일부 지분(93.0004㎡)만 매각 대상이므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용 시 협의가 필수적이며, 이로 인한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 공유자 우선매수: 민법상 공유자 우선매수권이 적용될 수 있습니다. 공유자가 우선매수 신고를 할 경우 낙찰받지 못할 수 있으며, 이에 대한 제한 조건이 있음을 유의해야 합니다.

* 법정지상권: 토지 지상에 제시외 건물이 존재하며, 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불명확합니다. 만약 법정지상권이 성립될 경우, 낙찰자는 해당 건물의 소유자를 위해 토지를 사용하게 해주어야 하므로 토지 활용에 제약이 따릅니다. (물건명세서에 '제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불명'으로 명시되어 있으며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급됨)

* 제시외 건물: 지상 제시외 건물 자체는 매각에서 제외되었으나, 법정지상권으로 인해 토지 사용에 영향을 미칠 수 있다는 점이 주요 리스크입니다.

* 토지만 매각: 건물 없이 토지만 매각 대상이므로, 토지 자체의 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

경상북도 안동시 용상동 소재 본건 토지 지분 매각 물건은 "길주중학교" 인근의 제2종일반주거지역 내에 위치하여 입지 조건 자체는 무난한 편입니다.

그러나 본건은 토지 지분 매각이라는 점, 공유자 우선매수 가능성, 그리고 가장 큰 리스크 요인인 '법정지상권 성립 여부 불명'이라는 문제가 존재합니다.

특히 법정지상권은 낙찰 후 예상치 못한 재산권 행사 제약 및 추가 비용 발생으로 이어질 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 상대적으로 낮은 가격으로 토지 지분을 확보할 수 있는 기회입니다.

* "길주중학교" 인근의 주거 지역으로서 안정적인 가치 유지 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물과 관련된 법정지상권 문제가 명확하게 해결된다면 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원이므로, 이를 제외한 감정가격을 기준으로 산정하되, 제시된 여러 잠재적 리스크(지분매각, 공유자 우선매수, 법정지상권 등)를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히 법정지상권으로 인한 토지 사용 제약 가능성을 최우선으로 고려하여, 입찰 희망가는 해당 리스크를 충분히 상쇄할 수 있는 수준으로 책정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.