나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100388 [1] 경상북도 안동시 풍천면 도양리 1009 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 안동시 풍천면 도양리 ""마봉마을"" 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 지방도 주변 한산한
주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량 및 농기계 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 전기타(조경수 부지)로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 3미터의 포장도로를 통해 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-07)(일부제한구역 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

대상토지 지상에 별첨 ""사진용지""와 같이 소유자 미상의 수목(조경수-소나무과)이 다수 가식되어 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

물건 비고

수목 포함, 농지취득자격증명원 필요(미제출시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 안동지원 2025타경100388 (1)

소재지: 경상북도 안동시 풍천면 도양리 1009

용도: 전 (농지)

감정평가액: 282,460,000원

토지면적: 2,245.00㎡ (약 679평)

건물면적: 0㎡

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 전부

2. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상북도 안동시 풍천면 도양리에 소재한 "마봉마을" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 지방도 변을 따라 한산한 주택지와 농경지가 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통상황

차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 물건지 북서측으로는 폭 약 3미터의 포장도로가 접해 있어 차량의 진출입이 용이한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 농림지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(일부 제한 구역, 모든 축종 제한 지역) 및 농업진흥구역에 해당합니다. 이에 따라 토지 이용 및 개발에 관련 법규에 따른 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

채권자 및 권리관계

본 경매는 풍천신용협동조합의 신청에 의한 임의경매입니다.

등기부등본 상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권: 김정수(1994.11.22. 이전), 김현주(2004.08.23. 협의분할에 의한 상속)

* 근저당: 풍천신용협동조합 (2017.01.25. 설정, 채권최고액 325,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 풍천신용협동조합 (2025.06.11. 등기)

총 등기부채권액은 325,000,000원입니다.

매각으로 인한 권리변동

말소기준권리인 풍천신용협동조합의 근저당권(2017.01.25.)보다 후순위로 등기된 모든 권리(압류, 가압류, 근저당 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

미소멸 권리

물건명세서 상 '지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 현황 조사가 필요합니다. (추후 현장 확인 필수)

임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다. 다만, '기타참고사항'에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 존재할 가능성이 있으며 이에 대한 추가적인 조사와 명도 절차 진행이 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 농업이 주를 이루는 농촌 지역에 위치하며, 주변은 주로 농경지와 소규모 주택단지로 이루어져 있습니다. 따라서 일반적인 상권 형성보다는 농업 생산 활동 및 농촌 생활과 관련된 입지 특성을 가집니다. 인근 "마봉마을"이 있어 기본적인 지역 커뮤니티는 존재합니다.

5. 생활정보

대상 물건은 전원 지역에 속하므로, 대형 마트, 병원, 관공서 등 주요 생활 편의시설은 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다. 농촌 지역의 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

농지 취득 관련 필수 서류

본건은 농지이므로, 낙찰 시 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 사전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

현황 토지 이용 관련

대상 토지에는 소유자 미상의 소나무과 조경수 등 수목이 다수 식재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 사항으로, 활용 방안을 모색하거나 이식/제거에 따른 비용을 고려해야 합니다.

임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 경작자나 사용인이 존재할 경우 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 명도 지연 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한

농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위나 토지 개발에 있어 법률적 제약이 따릅니다. 가축 사육 시에도 제한 사항을 준수해야 합니다.

주변 환경 (검색 결과 반영)

경상북도 안동시 풍천면 도양리 일대에 경북 북부권 환경에너지 종합타운(쓰레기 소각장 및 관련 시설)이 위치하고 있으며, 과거 주민들의 반발이 있었던 것으로 확인되었습니다. 해당 시설은 도청 신도시와 직선거리로 약 1.5~1.6km 떨어져 있습니다. 현재 운영 중인 맑은누리파크는 자원회수시설 및 주민편익시설로, 생활 폐기물을 소각하여 에너지화하는 시설입니다. 해당 쓰레기 처리 시설은 대상 물건지로부터 어느 정도 거리가 있을 것으로 예상되나, 입지 및 환경에 민감한 투자자라면 이 점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 안동시 풍천면 도양리 소재의 농지(전)로, 농림지역, 농업진흥구역 등의 규제를 받는 지역입니다. 토지는 2,245㎡ (약 679평)이며, 감정가는 282,460,000원입니다. 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리는 소멸되며, 인수되는 임차보증금은 없습니다. 그러나 농지취득자격증명 필수, 수목 식재, 임대관계 미상 등의 특이사항이 존재하며, 인근에 쓰레기 처리 시설이 위치하는 점을 고려할 때, 이에 대한 면밀한 검토와 준비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안동 지역 농지 투자: 농업 잠재력을 가진 지역의 토지입니다.

* 전원생활 또는 영농 목적: 조용하고 쾌적한 농촌 환경에서 전원생활이나 영농 활동을 계획하는 투자자에게 적합합니다.

* 개발 가능성 (향후): 중장기적으로 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. (현 시점에서는 제한적)

* 주변 시설 고려: 인근의 환경에너지 종합타운 및 주민편익시설을 고려하여, 시설 운영과의 직접적인 영향보다는 지역 개발과의 연관성 등을 탐색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 282,460,000원을 기준으로 하되, 다음 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본건의 현황 (수목 포함, 농지)

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 비용

* 실제 점유자 파악 및 명도 진행 가능성 (임대관계 미상)

* 주변 농지 시세 동향

* 낙찰 후 예상되는 토지 이용 규제 및 개발 가능성

* 본건의 입찰 참여자 수 및 경쟁률

* 인근 환경에너지 종합타운 및 주민편익시설의 존재와 그 영향

인수되는 임차보증금이 없으므로, 입찰가는 순수하게 본인이 감당할 수 있는 범위 내에서, 해당 토지의 미래 가치와 현재의 제반 사항을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가 대비 적정 낙찰가율을 설정하여 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.