나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51407 [1] 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 102동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 석림동 소재 '서산초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 다가구
주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 점포 등이 소재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상20층 건내, 제7층 제703호로서,
(사용승인일 : 2019.03.28.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기준시점 현재, 아파트(방, 주방, 거실 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수 설비, 개별난방시설 및 E/V설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 기준시점 현재, '아파트 건부지' 등으로 이용 중입니다

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 인접 공도와의 접근이 용이합니다

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭
8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

- 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하므로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨(별지첨부 확약서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서산지원 2025타경51407 (1)

소재지: 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 102동 7층703호

용도: 아파트

감정가: 230,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 36.94㎡ (약 11.18평)

토지지분: 36.9419㎡ (약 11.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.95㎡ (약 19.65평)

건물지분: 64.9504㎡ (약 19.65평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 아파트 정보

아파트명: 서산 센트럴코아루

동/호수: 102동 7층 703호

전용면적: 64.95㎡ (약 19.65평)

분양면적: 88.57㎡ (약 26.79평)

사용승인일: 2019년 03월 28일

1.4. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOO (서산지원 2025타경51407 (1) 경매 개시 결정)

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 존재

1.6. 주의사항

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하므로, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 석림동 소재 '서산초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다가구 주택, 다세대 주택, 근린생활시설, 점포 등이 소재하는 기존 주택지대로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 혐오시설 유무

주변 환경에 대한 정보 분석 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설이 소재한다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (갑4, 접수일자: 2025-06-16). 이 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 접수일자: 2020-02-06): 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 주택임차권 (을3, 접수일자: 2024-03-06): 권리 금액은 230,000,000원입니다. 본 임차권은 말소기준권리(갑4)보다 선순위이나, 주의사항 및 물건명세서상 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되어 있어 매수인에게 대항할 수 없는 권리입니다. 또한, 임차인현황에서도 대항력 없음으로 명시되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-21

* 확정일자: 2022-02-23

* 배당신고일자: 2024-03-06

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본 건은 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다. 말소기준권리인 강제경매(갑4)가 말소될 예정이므로, 선순위 임차권(을3) 역시 매각으로 인해 말소될 가능성이 높습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 석림동 일대는 기존 주택지대를 중심으로 다세대주택, 근린생활시설, 점포 등이 혼재된 지역으로, 주거 생활 편의를 위한 기본적인 상업 시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 단지명: 서산센트럴코아루

* 준공년도: 2019년 (8년차)

* 총세대수: 337세대 (4개동)

* 최고층: 20층

* 난방방식: 개별난방

* 주차대수: 총 409대 (세대당 1.21대)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 주변 생활 편의 시설

* 교육시설: 본건 인근에는 서산초등학교가 소재하고 있으며, 주변으로 서산중학교, 서산여자중학교, 서산여자고등학교 등 교육 시설이 밀집해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설 및 점포가 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 승계 관련 리스크: 비록 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 법률적 검토를 통해 낙찰 후 인수되는 권리가 없음을 재확인하는 것이 중요합니다.

* 권리 복잡성: 신탁 말소, 임차권, 강제경매 등 다수의 권리가 설정되어 있어 면밀한 권리 분석이 필수적입니다.

* 부동산 시장 변동성: 지역 부동산 시장의 경기 변동에 따른 가치 하락 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 서산센트럴코아루 아파트 102동 703호는 비교적 신축 연식(2019년 준공)으로 단지 내 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 서산초등학교와 인접한 입지를 갖추고 있습니다. 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임대차 관련 부담은 없어 보이는 점은 긍정적입니다. 다만, 다수의 권리관계가 복잡하게 얽혀있으므로 철저한 권리분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신 축에 속하는 아파트로, 하자 발생 가능성이 낮고 주거 쾌적성이 높습니다.

* 우수한 학군: 서산초등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 임차인 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없거나, 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 임대차 보증금에 대한 추가 부담이 없습니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가를 고려했을 때, 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 전용면적 64.95㎡(약 19.65평)에 대한 최근 실거래가는 2026년 6월 3일 6층 매물이 233,000,000원에 거래된 바 있으며, 2026년 6월 11일 16층 매물은 245,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 7층이라는 점을 감안할 때, 적정 시세는 약 235,000,000원 ~ 245,000,000원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 인수 보증금이 없는 점과 시세 동향을 고려하여, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.