나이스옥션 법원경매 서산 2025타경692 [1] 충청남도 태안군 근흥면 도황리 산148-7 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경692 [1] 충청남도 태안군 근흥면 도황리 산148-7 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경692
• 주소: 충청남도 태안군 근흥면 도황리 산148-7
• 용도: 단독주택

서산지원 경매2계 2025타경692 | 소재지: 충청남도 태안군 근흥면 도황리 산148-7 | 감정가: 492,345,000원 | 최저가: 241,248,000원 | 용도: 단독주택

1. 서산지원 2025타경692 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경692 (1)

소재지: 충청남도 태안군 근흥면 도황리 산148-7

용도: 단독주택

감정가: 492,345,000원

토지면적: 6,639㎡ (약 2,008.45평)

토지 제시외면적: 0㎡

건물면적: 106.70㎡ (약 32.28평)

건물 제시외면적: 80.50㎡ (약 24.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OO

특이사항: 일괄매각. 목록 3, 4번 토지는 농지취득 자격 증명 필요하며, 미제출 시 매수보증금 몰수될 수 있습니다. 감정평가서상 제시외 건물 가~ㅂ 포함 매각됩니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 태안군 근흥면 도황리에 소재하며, "연포 해수욕장"의 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 전답, 자연림, 단독주택 및 펜션 등이 혼재하는 해안 인근의 농촌 지대입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능하여 간선도로와의 접근성은 보통 수준입니다.

토지는 기호 1, 2, 3, 4는 자연림 상태이나 일부는 주거나지 및 진입도로로 이용 중이며, 기호 5는 주택 건부지로 이용 중입니다. 대체로 완경사의 지형을 이루고 있습니다.

토지 일부는 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있으나, 기호 5번 토지는 지적도상 맹지로서 인접 필지의 진입도로를 이용해야 합니다.

주요 토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

기호 1: 농림지역, 자연환경보전지역, 공원자연환경지구, 국립공원으로 지정되어 있으며, 다양한 가축사육 제한 구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종에 해당합니다.

기호 2, 3, 4, 5: 생산관리지역에 속하며, 마찬가지로 다양한 가축사육 제한 구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종에 해당합니다. 특히, 기호 1, 3, 4번 토지는 소로2류에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 전OO이며, 제시된 정보만으로는 권리관계 분석에 한계가 있습니다. 통상 경매 물건은 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 가능성이 높으나, 인수되는 권리나 복잡한 권리관계가 존재할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가를 통해 상세한 권리분석을 진행하시기 바랍니다.

1.4. 상권분석

물건지 인근은 연포 해수욕장과 인접한 해안가 농촌지역으로, 전원주택이나 펜션, 개인 농장 등이 산재해 있습니다. 상업 시설보다는 자연 친화적인 환경이 주를 이룹니다. 대규모 상권 형성은 어렵지만, 관광객을 대상으로 하는 소규모 상업 활동이나 전원생활을 위한 기반 시설은 존재할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

"연포 해수욕장"이 인접해 있어 해양 레저 및 휴양 활동을 즐기기 좋은 환경입니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용은 가능하나, 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동을 통해 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 전원생활이나 귀촌을 고려하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 목록 3, 4번 토지에 대한 농지취득 자격 증명 요구입니다. 이를 증명하지 못하면 매수보증금이 몰수될 수 있어, 농지 소유 및 이용 관련 법규를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

또한, 국립공원, 공원자연환경지구, 농림지역, 자연환경보전지역 등 엄격한 토지이용 규제가 적용되어 건축 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 다양한 가축사육 제한 구역 및 군용비행장 소음대책 구역에 포함된 점도 주거 및 이용에 영향을 줄 수 있습니다. 기호 5번 토지의 맹지 문제와 제시외 건물 처리에 대한 고려도 필요합니다. 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 시 추가적인 이슈를 야기할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 연포 해수욕장 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 자연환경이 우수하여 전원생활, 주말주택, 또는 자연 친화적인 사업을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 농지취득 자격 증명, 엄격한 토지이용 규제, 맹지, 제시외 건물 등 다양한 법적, 현실적 제약을 수반합니다. 투자 가치는 이러한 제약 사항들을 해소하거나 활용할 수 있는 방안을 가진 수요자에게 존재할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

연포 해수욕장과의 인접성을 활용한 관광 및 휴양 관련 사업 가능성.

넓은 토지 면적을 활용한 전원생활, 귀촌, 주말농장 등의 목적.

주변 시세 대비 상대적으로 낮은 감정가 (단, 개발 가능성은 제한적).

국립공원 및 자연보전지역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력 (다만, 개발 불가 등 제약 고려).

법원 정보

서산지원 경매2계