나이스옥션 법원경매 공주 2025타경45 [1] 충청남도 공주시 반포면 온천리 264-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 반포면 온천리 소재 ""박정자삼거리"" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하며 전반적인 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 대체로 자루형 평지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.
기호(3) : 사다리형 평지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건기호(3)은 도로로 이용중이고, 기호(1)은 기호(3) 및 인접토지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
기호(1,3) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 개발제한구역{개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법}임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 지상에 별첨 ""사진용지""와 같이 제시외 계사가 소재하나, 비교적 철거 및 이전이 용이하고 경제적 가치가 희박하여 감정평가 제외하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 기호(2) 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서,
- 외벽: 치장벽돌 쌓기 등,
- 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등,
- 바닥 : 장판 마감 등,
- 창호: 새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 및 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

- 별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외 건물[기호 ㉠~㉢]이 소재하여 개략적으로 간이실측사정 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

물건 비고

* 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡) 매각 포함. 감정평가서상 ㉢ 창고 및 제시외 계사 이동 및 해체 용이하므로 매각에서 제외.
* 목록2 - 연면적에 포함되지 아니한 반지하 창고 부분 등을 포함하여 평가한 가액임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 공주지원 2025타경45 (1)

소재지: 충청남도 공주시 반포면 온천리 264-2 (새주소: 충청남도 공주시 금벽로 2087-12)

용도: 단독주택

1.2. 부동산 기본 현황

감정가: 346,858,000원

토지면적: 330.00㎡ (약 99.82평)

건물면적: 115.80㎡ (약 35.03평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 26.60㎡ (약 8.05평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 탄동농업협동조합 (탄OOOOOOO)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 본건은 공동담보 물건임.

* 일괄매각으로 진행되며, 감정평가서상 ㉠, ㉡ 부분의 제시외 건물은 매각에 포함됨.

* 감정평가서상 ㉢ 창고 및 제시외 계사는 이동 및 해체가 용이하여 매각에서 제외되었음.

* 목록2(건물)은 연면적에 포함되지 아니한 반지하 창고 부분 등을 포함하여 평가한 가액임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 공주시 반포면 온천리 소재 "박정자삼거리" 북측 근거리에 위치함. 주위는 농경지, 임야, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하며 전반적인 제반 주위환경은 보통인 편임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

2.3. 인접 도로 상태

본건 기호(3)(토지)은 도로로 이용 중이며, 기호(1)(토지)은 기호(3) 및 인접토지를 통하여 접근 가능함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부: 소유권 이전(정찬영, 장남우, 유재명), 근저당(탄동농업협동조합, 468,000,000원), 전세권설정(유영일, 100,000,000원), 가처분(이영호), 가압류(농협은행) 등 다수의 권리가 등기되었으나, 대부분 말소 예정임.

* 건물 등기부: 소유권 보존/이전, 근저당(탄동농업협동조합, 468,000,000원), 전세권설정(유영일, 100,000,000원), 가처분, 가압류 등 기재되어 있으나, 근저당권이 말소기준권리이며 경매로 인해 소멸될 것으로 보임.

* 등기부채권 총액: 770,881,294원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유 (보증금 120,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자/확정일자: 2013-05-01

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 유영일은 보증금 120,000,000원을 가지고 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2012년 10월 16일 접수된 탄동농업협동조합의 근저당권(을7)임. 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정임.

3.4. 권리분석 요약

인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 주변으로는 농경지, 임야, 소규모 근린생활시설 및 단독주택이 혼재되어 있으며, 전원생활을 누릴 수 있는 환경임. 가까운 곳에 박정자삼거리가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 주변 시세

충청남도 공주시 반포면 일대의 단독주택 및 전원주택 매매가는 토지 면적, 건축 연도, 상태 등에 따라 편차가 크며, 평당 약 80만원부터 1,950만원까지 다양하게 형성되어 있음. 본건의 감정가는 346,858,000원이며, 이는 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되나, 구체적인 시장 조사를 통해 정확한 시세 파악이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 박정자삼거리 부근에 기본적인 편의시설이 위치할 것으로 예상되며, 공주시 중심부로 이동 시 다양한 상업시설 및 관공서 이용이 가능함. 또한, 공주한옥마을 등 지역 관광 명소와 가까워 문화생활을 즐기기 용이함.

5.2. 교육시설

주변 지역의 초등학교, 중학교 등 교육 시설에 대한 정보는 부족하나, 통학이 가능한 거리에 공공 교육 시설이 있을 것으로 추정됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 특이사항

감정평가에서 제외된 제시외 건물(창고, 계사)이 존재하며, 이는 매수인의 판단에 따라 활용 또는 철거 계획을 세워야 함. 반지하 창고 부분은 평가가액에 포함되어 있음.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역으로 지정되어 있어 건축 행위 및 토지 이용에 제한이 따름. 이는 향후 토지 활용 가치에 중요한 영향을 미칠 수 있음.

6.3. 혐오시설 유무

온천리 일대 하천 제방에 건축 쓰레기가 방치되어 있다는 주민 민원이 있었던 사례가 있음. 다만, 직접적인 혐오시설이 물건지 인근에 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 공주시 반포면에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 주택을 일괄 매각하는 물건임. 주변 환경은 전반적으로 보통 수준이며, 기본적인 교통 접근성은 양호함. 권리관계는 말소기준권리 이하 후순위 권리들이 대부분 말소될 예정으로 비교적 깨끗한 편임. 다만, 토지이용계획상 자연녹지지역, 개발제한구역 등으로 묶여 있어 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있다는 점을 유의해야 함.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 넓은 토지 면적 보유.

* 주변 자연환경이 양호하여 전원생활 또는 주말주택 부지로 활용 가능.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수할 권리가 적음.

* 공주한옥마을 등 관광자원과 인접하여 지역적 가치를 활용할 수 있는 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 346,858,000원임. 인수할 보증금이 없는 점, 주변 시세, 토지이용 제한사항 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 95% 수준인 약 2억 7천 7백만원 ~ 3억 2천 9백만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직함. 실제 입찰가는 현장 조사, 권리분석 재확인, 주변 시세 정밀 분석 등을 통해 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.