나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11855 [1] 충청남도 천안시 동남구 광덕면 신덕리 206-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 충청남도 천안시 동남구 광덕면 신덕리 소재 ""천안공원묘원"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 공원묘역 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상토지 및 인근까지 중소형 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 배차간격은 한산한 편입니다.

형태 및 이용상태

부정형 완경사토지로서,
기호 (1)은 대부분 조림지 및 일부 묘지이고 기호(2)는 상당부분 임도 및 자연림, 기호(3)은 임도입니다.

인접 도로상태

기호 (2,3)토지는 상당부분 또는 전부가 임도로 지방도로와 연결되고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(2021-05-03)(신덕천)<소하천정비법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법>

기호 (2): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법>

기호 (3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

기호(1) 임지상에는 유연고분묘로 추정되는 '분묘 2기'가 소재하고 있어 개략 면적사정하고 이에 따른 소유권 제한단가를 감정평가명세표의 비고란에 병기하였습니다.

공부와의 차이

대상토지의 지목은 ""임야""이나, 현황은 기호 (1)이 일부묘지이고, 기호 (2)는 상당부분 임도, 기호 (3)은 임도입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상이며, 기타사항은 감정평가산출근거 및 결정의견을 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각, 목록2,3 지분매각
- 목록1 을구 순위 2번 지상권설정등기(2005. 1. 10. 접수번호 제1877호) 이에 대해 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있음
- 목록1 지상에 분묘 2기 소재하며 이로 인해 분묘기지권 성립 여지 있음(감정평가서 참조), 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임
- 목록2 상당부분 임도임
- 목록3 임도임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경11855 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 광덕면 신덕리 206-4

* 용도: 임야

* 감정가: 1,049,243,020원

* 토지면적: 35,526.00㎡ (약 10,747.00평)

* 토지지분: 33,075.0816㎡ (약 10,005.17평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각 (목록 2, 3 지분 매각 포함)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 천OOOOOO

* 토지 등기부채권 총액: 1,114,582,812원

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 천안시 동남구 광덕면 신덕리 206-4에 소재하며, "천안공원묘원" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 부근은 농경지, 임야, 공원묘역 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 토지 및 인근까지 중소형 차량의 접근이 가능합니다. 인근에 버스 정류장이 소재하나 배차 간격은 한산한 편입니다.

* 인접 도로상태: 목록 2, 3 토지는 상당 부분 또는 전부가 임도로서 지방도로와 연결되고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급이 없습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (단, 말소 동의서 제출된 지상권이 있음)

* 말소기준권리: 을6 근저당권 (2010년 11월 19일 접수)

* 주요 권리 내역:

* 을구 순위 2번 지상권설정등기 (2005년 1월 10일 접수) - 지상권자인 신청채권자(천안시산림조합)의 말소 동의서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 갑2 소유권이전 (2010년 9월 29일 접수) - 권리자: 지웅선

* 을6 근저당권 (2010년 11월 19일 접수) - 권리자: 에스제이엔피엘대부주식회사, 채권금액: 182,000,000원 (말소기준권리)

* 을7 근저당권 (2012년 12월 18일 접수) - 권리자: 에스제이엔피엘대부주식회사, 채권금액: 156,000,000원 (말소)

* 갑3 소유권이전 (2021년 4월 30일 접수) - 권리자: 문제선 외 3명 (상속)

* 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑11, 갑13, 갑14, 갑16, 갑19: 다수의 가압류 및 압류 등기 (모두 말소 예정)

* 갑18 임의경매개시결정 (2025년 6월 11일 접수) - 권리자: 천안시산림조합 (본건 경매 개시)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 인수되는 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 대상 물건은 농경지, 임야, 공원묘역 등이 혼재된 자연 녹지 지역입니다. 상업 시설이 발달한 지역과는 거리가 있으며, 조용하고 한적한 환경을 가지고 있습니다.

* 시장성: 현재 정보만으로는 활발한 상권 형성이 어렵다고 판단되며, 지역 자체의 개발 계획이나 수요 변화에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근에 버스 정류장이 있으나 배차 간격이 넓어 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다. 자가용 이용이 권장됩니다.

* 편의시설: 명확하게 언급된 편의시설 정보는 부족하며, 기본적인 생활 편의를 위해서는 주변 읍면 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주거환경: 자연 친화적인 환경으로 쾌적함을 제공하지만, 도심의 편의시설 접근성은 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 향후 토지 이용, 개발, 관리 등에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다. 지분 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 분묘기지권: 목록 1 토지상에 분묘 2기가 소재하여 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이로 인해 최저매각가격이 제한된 수준으로 책정되었음을 유의해야 합니다.

* 임도: 목록 2와 3 토지는 상당 부분이 임도로 이용되고 있어, 토지의 실질적인 이용 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 선순위 지상권: 을구 순위 2번 지상권설정등기가 존재하나, 지상권자인 신청채권자(천안시산림조합)의 말소 동의서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다수의 채무: 등기부채권 총액이 감정가를 상회하므로, 경매 절차 진행 과정에서 채권 관계의 복잡성을 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 광덕면의 임야 일부 지분 매각 건으로, 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 분묘 2기의 소재로 인한 분묘기지권 성립 가능성, 상당 부분이 임도로 활용되는 점, 그리고 토지 지분 매각이라는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 주요 리스크 요소입니다. 선순위 지상권은 말소 동의서가 제출되어 있어 소멸될 가능성이 높으나, 최종 확인이 필요합니다. 전체 채무 규모가 감정가를 초과하는 점도 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 자연 환경: 조용하고 쾌적한 자연 속 입지를 선호하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 장기적 가치: 지역 개발 계획이나 토지 이용 변화 추이에 따라 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 이는 불확실성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 참고사항: 본건의 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격 수준입니다. 감정평가액은 1,049,243,020원입니다.

* 본 물건은 지분 매각이며, 분묘기지권, 임도 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있어 투자자는 이러한 사항을 충분히 인지하고 보수적인 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 법원의 매각 조건, 현장 조사를 통한 상세 상태 확인, 유사 물건의 최근 거래 사례, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 산정해야 합니다. 감정가를 참고하되, 상기 언급된 리스크 요소들을 반영하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.