나이스옥션 법원경매 천안 2025타경531 [1] 충청남도 아산시 둔포면 둔포리 342-16 1동 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경531 [1] 충청남도 아산시 둔포면 둔포리 342-16 1동 근린주택 경매

• 사건번호: 2025타경531
• 주소: 충청남도 아산시 둔포면 둔포중앙로171번길 71, 1동
• 용도: 근린주택

천안지원 경매3계 2025타경531 | 소재지: 충청남도 아산시 둔포면 둔포중앙로171번길 71, 1동 | 감정가: 912,651,600원 | 최저가: 447,199,000원 | 용도: 근린주택

1. 천안지원 2025타경531 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경531 (1)

소재지: 충청남도 아산시 둔포면 둔포리 342-16 1동

용도: 주/상용건물

감정가: 912,651,600원

토지면적: 1346.00㎡ (약 407.17평)

건물면적: 358.46㎡ (약 108.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 제시외 건물(물탱크실) 포함하여 일괄매각. 단, 매각에서 제외되는 냉동창고, 숙소, 작업장, 창고, 철제 LPG탱크 등이 있음.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 아산시 둔포면 둔포리 소재 둔포중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 상업용 건물, 단독주택, 농경지가 혼재된 면소재지 내 주택 및 상가지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 대상 토지는 2필지가 일단의 부정형 평지로 주상용 건물 부지로 이용 중에 있으며, 남동측으로 폭 약 5m의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 박OO입니다. 채권자는 주OOOOOO입니다. 물건의 특이사항으로 '법정지상권'이 명시되어 있어, 이 부분이 권리 분석 시 중요하게 고려되어야 합니다. 법정지상권은 토지와 그 위의 건물이 다른 소유자에게 속하게 될 경우, 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 법률상 인정하는 것으로, 경매 시 토지 낙찰자에게 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 상권분석

아산시 둔포면 둔포리는 면소재지로서 기본적인 상업 시설과 주거 시설이 혼합되어 있습니다. 인근에 둔포중학교가 위치하고 있으며, '미가돈오리'라는 일반음식점이 건물 1층에서 운영 중인 것으로 파악됩니다. 아산테크노밸리 개발과 함께 둔포면의 인구가 증가하는 추세이며, 이에 따라 지역 상권 또한 꾸준히 발전할 가능성이 있습니다. 둔포면에는 둔포초등학교, 둔포중학교, 아산테크노중학교 등이 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 다만, 주변 지역에서 노인수용시설 등 혐오시설에 대한 주민 반발 사례가 있었으나, 이는 본 물건지의 직접적인 인접 지역과는 거리가 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 둔포중학교 남측 인근에 소재하여 교육 시설 접근성이 양호합니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 아산시 둔포면은 34번, 45번 국도 등 교통의 요충지 역할을 하고 있어, 수도권 및 인근 도시로의 이동이 비교적 편리합니다. 아산 시내버스로는 511번, 530번, 531번 등이 운행되어 둔포오거리 인근 지역 접근성을 높이고 있습니다. 둔포면 지역은 도시개발사업(둔포 센트럴파크)이 추진되고 있어 향후 인프라 개선이 기대됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, '법정지상권' 존재 여부가 가장 중요한 리스크 요인입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있으므로 토지 활용에 제약이 발생할 수 있습니다. 둘째, 제시외 건물 중 일부(냉동창고, 숙소, 작업장, 창고, 철제 LPG탱크 등)는 매각에서 제외되므로, 이 부분에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 셋째, 토지이용계획상 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등에 해당하여 토지 활용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 넷째, 임대 관계는 현장 확인이 불가하여 공실 위험이나 명도 시 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 주상용 건물로, 1층은 일반음식점, 2층은 단독주택으로 이용 가능한 다목적 건물입니다. 둔포면 소재지로, 주변 환경은 면소재지 내 주택 및 상가지대가 형성되어 있습니다. 교통 접근성이 양호하며, 인근에 학교가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 그러나 '법정지상권'이라는 권리 분석상의 주요 쟁점이 존재하며, 매각에서 제외되는 제시외 건물들이 있어 이에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 또한, 일부 토지이용계획상의 제한 사항도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 '법정지상권' 문제만 해결된다면, 주거 및 상업 용도로 복합 활용이 가능하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 특히, 둔포면 일대의 도시 개발 및 인구 증가 추세를 고려할 때 장기적인 가치 상승 잠재력도 있습니다. 음식점이나 주택으로의 활용 외에도, 주변 상권 분석 및 건물 용도 변경 가능성 등을 다각적으로 검토하여 투자 가치를 높일 수 있습니다. 입찰 전, 법정지상권 성립 여부 및 제외되는 제시외 건물에 대한 정확한 현황 파악과 전문가의 법률 검토를 반드시 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

천안지원 경매3계