나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11849 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 550 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '오성초등학교' 북서측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는바 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철골조 테크플레이트지붕 5층 중 4층 401호로서,
(사용승인일:2003.04.15)

-외벽: 드라이비트 마감 등.
-내벽: 몰탈위 페인팅 및 벽지 마감 등.
-창호: 샤시창호입니다.

이용상태

종전 ""하늘빛장로교회""로 이용중이었으나, 현장조사시 ""폐문부재""상태입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서, '상업용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 폭 약8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(오성초(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(천안두정고등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(행복한리더로유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 특이사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

천안지원 2025타경11849 (1)

1.2. 소재지

충청남도 천안시 서북구 두정동 550 4층401호

1.3. 물건종별

근린상가

1.4. 감정가

258,000,000원

1.5. 면적

토지: 165.30㎡ (약 49.97평)

건물: 326.30㎡ (약 98.71평)

1.6. 매각물건

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

농업협동조합자산관리회사

1.9. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '오성초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철골조 테크플레이트 지붕 5층 건물 중 4층 401호이며, 2003년 4월 15일 사용승인되었습니다.

외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 페인팅 및 벽지 마감, 창호는 샤시 창호로 마감되어 있습니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역(천안도시지역) 내 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(오성초, 천안두정고등학교, 행복한리더로유치원)으로 지정되어 있습니다.

2.5. 인접 도로 상태

물건지는 북측 및 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부 상 소유권 보존, 이전, 가압류, 압류, 근저당권, 임의경매 등의 권리 내역이 등재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

을13, 근저당권, 농업협동조합자산관리회사, 2014년 12월 26일 접수, 채권 최고액 204,000,000원.

본 경매 사건의 말소기준권리는 해당 근저당권입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사나나이트브이알, 한미영

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2023년 06월 20일

대항력: 없음

비고: 권리분석 상 대항력 없음.

* 임차인: 한승민

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2022년 03월 28일

대항력: 없음

비고: 권리분석 상 대항력 없음.

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원.

본 경매 물건은 임차인의 보증금 등 인수되는 권리가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

물건지 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 주거 배후 수요를 바탕으로 한 근린 상권이 형성되어 있습니다. (검색 결과, 두정동은 과거 논밭 지역에서 발전하여 유흥 및 소비 상권으로 성장했으며, 천안의 대표적인 소비 상권 중 하나로 꼽힙니다.)

4.2. 주요 업종 현황

제공된 정보 및 주변 환경을 고려할 때, 소매점, 식당, 서비스업 등 다양한 근린생활시설 업종이 입점 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 교육시설

대상 물건은 오성초등학교 북서측 인근에 위치하며, 천안두정고등학교, 행복한리더로유치원 등 교육시설이 근접해 있습니다. 다만, 해당 학교들은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 혐오시설

주변에 다양한 편의시설이 존재할 것으로 예상되나, 상세 정보는 제공되지 않았습니다. (검색 결과, 두정동에는 공동생활가정, 사회복귀시설 등 정신건강 관련 기관이 있으며, 공유창고, 북카페 등 다양한 편의시설이 존재합니다.)

주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 상태

종전 ""하늘빛장로교회""로 이용되었으나, 현장 조사 시 ""폐문부재"" 상태로 확인되었습니다. 이는 현재 공실 상태일 가능성을 시사하며, 향후 공실 위험을 내포하고 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계는 현장 사정상 확인할 수 없었습니다. (다만, 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 확인되어 대항력 없는 임차인으로 추정됩니다.)

6.3. 법적 제한 사항

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 소로2류에 접합하며, 다수의 교육보호구역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 두정동의 상업 및 주거 지역이 혼재된 곳에 위치한 근린상가 건물입니다. 비록 현재 폐문부재 상태로 공실 가능성이 있지만, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 권리 관계는 깨끗한 편입니다. 또한, 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 주변 시세 및 향후 상권 발전에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전한 물건: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 넓은 면적: 토지 약 49.97평, 건물 약 98.71평으로 활용도가 높은 면적을 보유하고 있습니다.

* 잠재적 상권: 두정동은 천안의 주요 소비 상권 중 하나로, 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 258,000,000원

별도의 인수되는 임차인 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 현장 조사를 통한 시세 파악 및 추가적인 권리 관계 확인 후 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.