나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20377 [1] 충청남도 논산시 은진면 시묘리 132-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 은진면 시묘리 소재 "시묘2리마을회관" 인근에 분포되어 위치하는 토지들로서, 본건 주위는 농경지, 단독주택, 공장, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건은 마을 진입도로 에 접하거나 그 인근에 위치하는 토지들로서 차량의 진입이 가능하거나 그 인근에 위치하고, 가까운 공도에 시내버스 정류장이 위치하여 대중 교통수단에 접근성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

개별요인 공시란 참조

인접 도로상태

개별요인 공시란 참조

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-06-20)(근린복합형), 가축사육제한 구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호4,5,6,8): 계획관리지역 ,성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호2,7): 계획관리지역 , 보전관리지역 , 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육 제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

"사진용지" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

"토지건물감정명세표" "비고"란 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상임. 본건기호1~5,7)토지는 수인 공유 토지로서, 의뢰부분의 위치 및 경계 확인이 불가능한 바, 전체 면적을 기준으로 한 평균가격을 적용하였으며, 소유자지분비율에 의거 면적 사정하였음. 본건 지상에 "사진용지" 및 "건물개황도" 와 같이 제시외 건물, 수목 분묘 등이 소재하는 바 개략적인 실측에 의거 사정평가하였으며, 이로 인하여 소유권행사에 제한받는 경우의 가격을 "토지건물감정명세표"의 "비고"란에 병기하였으니 경매진행시 참고 바람.

물건 비고

1. 지분매각임. 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 그 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사 할 수 없음.
2. 농지취득자격증명 필요(발급요건: 농지전용한 면적 330㎡을 지번분할 후 지목변경 이행필요. 해당 사항 이행 후 농업경영 목적으로 취득하고자 하는 경우 농업경영계획서), 매각결정기일까지 증명서 미제출 시 매수보증금 몰수
3. 제시외 비닐하우스, 주택, 컨테이너, 창고, 수목 매각제외(감정평가서 및 현황조사서 참조). 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불명.
4. 최저매각 가격은 일부“대” 소유권제한 감안평가 금액임.
5. 임차인 이범석 소유 제시외 분묘 기기 소재(현황조사서 참조), 지상소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 논산지원 2025타경20377 (1)

소재지: 충청남도 논산시 은진면 시묘리 132-4

용도: 전

감정가: 136,120,000원

토지면적: 8650.00㎡ (약 2616.63평)

토지지분: 2162.5㎡ (약 654.16평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 524.40㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

본건 토지는 충청남도 논산시 은진면 시묘리 소재 "시묘2리 마을회관" 인근에 위치한 농경지로서, 주변은 농경지, 단독주택, 공장, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

토지 이용 계획상 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청남도 논산시 은진면 시묘리 132-4번지에 소재하며, 주변은 농경지와 함께 단독주택, 공장, 임야가 혼재된 지역입니다.

주위 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

본건 토지는 마을 진입도로에 접하거나 인근에 위치하여 차량의 접근이 가능합니다.

인근 공도에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있으며, 일부 필지는 보전관리지역, 준보전산지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

본 건은 토지의 전체가 아닌 일부 지분만 매각되는 건입니다.

3.2. 권리 분석 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 5월 31일 접수된 주식회사 골든트리캐피탈대부의 근저당권(을2)입니다.

따라서, 위 근저당권보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 을2 (근저당, 2023-05-31)

소멸 예상 권리: 을2, 을2-1, 갑5, 갑6 (근저당, 부채권질권, 가압류, 임의경매개시결정 등)

인수 예상 권리:

* 갑1 (소유권 이전, 1971-12-20) - 원시 소유권

* 갑2 (지분 이전, 2022-07-20) - 현재 소유자의 지분 이전 내역

* 주의: 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으며, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불명, 분묘기지권 성립 여부 불명 등 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 총 4명입니다. 모든 임차인은 보증금 0원이며, 대항력이 없습니다.

* 이 남수: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이 범석: 보증금 0원, 차임 200,000원, 대항력 없음. (분묘 소재 관련 언급 있음)

* 이 상민: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 합천이씨예산공종중대표자회장 이 환홍: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

3.5. 총 인수 보증금

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 활동

본건 소재지는 주로 농경지와 일부 공장, 주택이 혼재된 지역으로, 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역은 아닙니다.

상업 시설은 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 공공서비스

인근에 "시묘2리 마을회관"이 있으며, 기본적인 편의시설은 가까운 읍면 지역에 위치할 것으로 예상됩니다.

학교, 병원 등 주요 편의시설 및 공공서비스 이용은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 관련 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 및 공동 관리가 필요합니다.

공유자 우선매수권이 행사될 수 있으며, 이에 따른 절차 및 유의사항을 숙지해야 합니다.

6.2. 농지 취득 관련

본 건은 농지이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다.

발급 요건으로 농지전용 면적 330㎡ 지번 분할 후 지목 변경 이행, 농업경영계획서 제출 등이 요구될 수 있습니다.

매각 결정기일까지 증명서 미제출 시 매수 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.3. 분묘 및 법정지상권 관련

현황 조사서에 따르면, 임차인 이범석 소유의 제시외 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불명확합니다.

또한, 제시외 건물(비닐하우스, 주택, 컨테이너, 창고 등)을 위한 법정지상권 성립 여부 또한 불명확하여, 낙찰 후 예상치 못한 권리 관계 문제 발생 가능성이 있습니다.

감정평가액은 이러한 소유권 제한을 감안하여 평가되었습니다.

6.4. 제시외 물건

제시외 비닐하우스, 주택, 컨테이너, 창고, 수목 등은 매각에서 제외됩니다.

6.5. 기타 제한사항

본 건 토지는 일부 소유권 제한이 감안된 최저매각 가격으로 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 은진면의 농지로서, 감정가는 1억 3천만 원대이나 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되는 건입니다.

입지적으로 농경지와 공장 등이 혼재된 지역에 위치하며, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 지분 매각, 공유자 우선매수권, 농지취득자격증명 필요, 그리고 무엇보다 불확실한 분묘기지권 및 법정지상권 등 잠재적 리스크가 다수 존재합니다.

특히, 분묘와 제시외 건물에 대한 법정지상권 등의 성립 여부는 낙찰 후 소유권 행사 및 토지 이용에 상당한 제약을 야기할 수 있는 중대한 사항이므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각으로 인한 상대적으로 낮은 초기 투자 비용 가능성.

* 계획관리지역 및 성장관리계획구역 포함으로 향후 개발 가능성 내포.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. [cite:X]

본 건은 지분 매각, 농지 취득 요건, 그리고 특히 분묘기지권 및 법정지상권과 같은 미해결된 권리 관계가 낙찰 후 토지 이용 및 가치에 미칠 영향이 매우 크기 때문입니다.

따라서, 잠재적 리스크에 대한 면밀한 현장 조사와 법률 검토를 거친 후, 해당 권리들을 인수하거나 해결하는 데 드는 비용 및 예상되는 추가적인 가치를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. [cite:X]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.