나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3599 [1] 세종특별자치시 어진동 657 세종비지니스센터 2층비218호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 ""정부세종청사"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 공공시설, 근린생활시설, 공동주택, 주상나지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층, 지상6층 건물내 제2층 제비218호로서,
(사용승인일 : 2016.12.06)
외벽: 석재붙임 및 복합판넬, 강화유리 마감 등이며,
내벽: 시멘몰탈위 페인트 및 석고보드, 인테리어 마감 등이며,
바닥: 타일 마감 등 입니다.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(음식점 ""비벼비벼"") 상태입니다.

설비내역

공용 위생 및 급배수 시설, 승강기시설, 소화전설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 가격조사일 현재 ""상업용 건부지"" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 대로에 접하며 남동측 및 남서측, 북서측으로 중로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(어진동 657) : 중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대전지방법원 2025타경3599 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

소재지는 세종특별자치시 어진동 657에 위치한 세종비지니스센터 2층 비218호입니다.

건축물 용도는 근린생활시설로, 현재는 음식점 "비벼비벼"로 이용되고 있습니다.

감정가는 434,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

건축물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하 3층, 지상 6층 건물 내 제2층 제비218호에 해당하며, 사용승인일은 2016년 12월 6일입니다.

토지 면적은 37.28㎡ (약 11.28평)이며, 건물 면적은 101.07㎡ (약 30.58평)입니다.

2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 어진동에 소재하며, "정부세종청사" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 업무시설, 공공시설, 근린생활시설, 공동주택, 주상나지 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 중로에 접하고 있어 접근성이 매우 우수합니다.

세종비지니스센터는 업무시설, 판매시설, 제1,2종 근린생활시설, 운동시설 등을 포함하는 복합 용도의 건물이며, 본 건은 제2종 근린생활시설(음식점)로 현재 이용 중입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다.

말소기준권리로는 2017년 8월 1일에 접수된 논산농업협동조합의 근저당권(채권액 516,000,000원)이 확인됩니다.

이후 소유권 이전, 신탁 등기 말소 등의 사항이 등기되어 있으며, 이들 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

채권자인 논산농업협동조합이 신청한 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부채권 총액은 516,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서철우

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입/사업자일자: 2022년 12월 9일

* 확정일자: 2025년 7월 24일

* 배당신고일자: 2025년 7월 22일

* 대항력: 없음

인수되는 임차보증금은 0원으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 정부세종청사 인근의 핵심 상업지역에 자리 잡고 있어, 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

주변에 다수의 업무시설과 공공기관이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 이는 상가 운영에 긍정적인 요소입니다.

현재 음식점으로 이용되고 있어 해당 업종에 대한 수요가 존재하며, 상권 내에서 안정적인 영업이 가능할 것으로 보입니다.

세종시의 행정 중심지에 위치하여 향후 지속적인 발전 가능성과 상권 활성화를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성 또한 좋습니다.

편의시설: 상업지역 내 위치하여 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

주거환경: 업무, 행정, 상업, 주거 기능이 복합적으로 어우러진 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

상가 공실 위험: 경쟁 상가들이 존재할 수 있으며, 경기 변동에 따라 공실이 발생할 위험이 있습니다.

시장 변동성: 상가 시장은 전반적인 경제 상황 및 지역 경기 변동에 민감하므로, 시장 상황 변화에 대한 대비가 필요합니다.

본건은 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인과의 원만한 협의를 통해 명도 일정을 조율하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심상업지역의 우수한 입지에 위치한 근린생활시설로, 정부세종청사 인근의 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

2016년에 건축된 비교적 신축 건물이며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 매우 깔끔합니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

안정적인 임대 수익 창출이 기대되며, 세종시의 성장 잠재력을 고려할 때 장기적인 가치 상승 또한 예상됩니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 정부세종청사 인근 중심상업지역에 위치하여 높은 접근성과 배후 수요를 자랑합니다.

안전한 권리 관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

확실한 명도: 대항력 없는 임차인으로 명도 절차가 비교적 용이합니다.

향후 임대 수익 기대: 풍부한 유동인구를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가 434,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 상가 시세, 향후 예상 임대료, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

잠재적 리스크(공실 가능성 등)를 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

(참고: 본건의 경우, 권리분석상 인수할 보증금이 없어 입찰가 산정 시 임차인 보증금은 고려되지 않습니다.)

주변 혐오시설 확인 결과:

주변 지역에 대한 일반적인 정보 및 제공된 내용을 바탕으로 판단할 때, 본 건의 즉각적인 주변에 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유해 공장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 세종시 어진동 지역 내 데이터센터 건립을 두고 일부 시민들이 전자파, 소음, 열섬 현상 등을 우려하는 목소리가 있다는 보도가 있으나, 이는 일반적인 상가 건물과는 직접적인 관련이 적습니다. 따라서 본 물건 자체의 입지에는 혐오시설로 인한 직접적인 부정적 영향은 없을 것으로 판단됩니다.1.물건 기본정보

본건은 대전지방법원 2025타경3599 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

소재지는 세종특별자치시 어진동 657에 위치한 세종비지니스센터 2층 비218호입니다.

건축물 용도는 근린생활시설로, 현재는 음식점 "비벼비벼"로 이용되고 있습니다.

감정가는 434,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

건축물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하 3층, 지상 6층 건물 내 제2층 제비218호에 해당하며, 사용승인일은 2016년 12월 6일입니다.

토지 면적은 37.28㎡ (약 11.28평)이며, 건물 면적은 101.07㎡ (약 30.58평)입니다.

2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 어진동에 소재하며, "정부세종청사" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 업무시설, 공공시설, 근린생활시설, 공동주택, 주상나지 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 중로에 접하고 있어 접근성이 매우 우수합니다.

세종비지니스센터는 업무시설, 판매시설, 제1,2종 근린생활시설, 운동시설 등을 포함하는 복합 용도의 건물이며, 본 건은 제2종 근린생활시설(음식점)로 현재 이용 중입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다.

말소기준권리로는 2017년 8월 1일에 접수된 논산농업협동조합의 근저당권(채권액 516,000,000원)이 확인됩니다.

이후 소유권 이전, 신탁 등기 말소 등의 사항이 등기되어 있으며, 이들 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

채권자인 논산농업협동조합이 신청한 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부채권 총액은 516,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서철우

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입/사업자일자: 2022년 12월 9일

* 확정일자: 2025년 7월 24일

* 배당신고일자: 2025년 7월 22일

* 대항력: 없음

인수되는 임차보증금은 0원으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 정부세종청사 인근의 핵심 상업지역에 자리 잡고 있어, 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

주변에 다수의 업무시설과 공공기관이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 이는 상가 운영에 긍정적인 요소입니다.

현재 음식점으로 이용되고 있어 해당 업종에 대한 수요가 존재하며, 상권 내에서 안정적인 영업이 가능할 것으로 보입니다.

세종시의 행정 중심지에 위치하여 향후 지속적인 발전 가능성과 상권 활성화를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성 또한 좋습니다.

편의시설: 상업지역 내 위치하여 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

주거환경: 업무, 행정, 상업, 주거 기능이 복합적으로 어우러진 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

상가 공실 위험: 경쟁 상가들이 존재할 수 있으며, 경기 변동에 따라 공실이 발생할 위험이 있습니다.

시장 변동성: 상가 시장은 전반적인 경제 상황 및 지역 경기 변동에 민감하므로, 시장 상황 변화에 대한 대비가 필요합니다.

본건은 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인과의 원만한 협의를 통해 명도 일정을 조율하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심상업지역의 우수한 입지에 위치한 근린생활시설로, 정부세종청사 인근의 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

2016년에 건축된 비교적 신축 건물이며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 매우 깔끔합니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

안정적인 임대 수익 창출이 기대되며, 세종시의 성장 잠재력을 고려할 때 장기적인 가치 상승 또한 예상됩니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 정부세종청사 인근 중심상업지역에 위치하여 높은 접근성과 배후 수요를 자랑합니다.

안전한 권리 관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

확실한 명도: 대항력 없는 임차인으로 명도 절차가 비교적 용이합니다.

향후 임대 수익 기대: 풍부한 유동인구를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가 434,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 상가 시세, 향후 예상 임대료, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

잠재적 리스크(공실 가능성 등)를 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

(참고: 본건의 경우, 권리분석상 인수할 보증금이 없어 입찰가 산정 시 임차인 보증금은 고려되지 않습니다.)

주변 혐오시설 확인 결과:

제공된 정보 및 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과에 따르면, 본 건이 위치한 세종특별자치시 어진동 657 주변에 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역 내 데이터센터 건립과 관련하여 전자파, 소음, 열섬 현상 등에 대한 시민들의 우려가 일부 제기된 바 있습니다. 그러나 이는 해당 상업용 건물 자체의 입지에는 직접적인 부정적 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.