나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3587 [1] 세종특별자치시 나성동 750 세종마루 1층106호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남감정 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 '국세청'서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 각종
근린생활시설 및 아파트단지 학교관공서 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임,

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하고 있는 등
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층 건물 내 1층 106호로서
외 벽 : 외장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등임.
창 호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

판매시설(상점)으로 이용중임.

설비내역

급배수 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로 및 북동측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로
에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역,시가지경관지구(중심),지구단위계획구역(행정중심복합도시),
광로3류(폭40m~50m)(광(주)3-4001)(접합),중로2류(폭15m~20m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경3587 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금마농업협동조합

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 세종특별자치시 나성동 750 세종마루 1층 106호

용도: 판매시설 (상점)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 8층 건물 내 1층

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 13.59㎡ (약 4.11평)

토지지분: 13.5861㎡ (약 4.11평)

건물면적: 42.40㎡ (약 12.83평)

건물지분: 42.4㎡ (약 12.83평)

감정가: 605,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 '국세청' 서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 학교, 관공서 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 도로 상태

토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 정방형 토지로, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로는 노폭 약 15m 내외의 포장도로, 북동측으로는 노폭 약 40m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 뛰어납니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있습니다.

또한, 광로3류(폭40m~50m), 중로2류(폭15m~20m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2015년 12월 30일 접수된 금마농업협동조합의 근저당권입니다.

이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

전체 등기부채권 총액은 2,279,313,247원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임희정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-07-06

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 권리분석 요약

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 참고사항 기준)

4. 상권분석

4.1. 상업지구 내 위치

본건은 세종시 나성동 중심상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구 및 배후수요를 확보하고 있습니다.

주변에 국세청 등 공공기관과 다수의 근린생활시설, 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 상권 형성에 유리합니다.

4.2. 건물 용도 및 복합 기능

건축물대장상 공동주택, 판매시설(상점), 제1종근생(의원) 등으로 복합 용도 사용이 가능한 건물입니다.

현재는 판매시설(상점)로 이용 중이며, 이는 다양한 업종의 입점이 가능함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설 접근성

'국세청'이 인접해 있으며, 각종 관공서, 은행, 병원, 학교 등 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

인근 아파트 단지들의 배후 수요를 직접적으로 기대할 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

세종시 핵심 지역에 위치하여 도시 인프라를 충분히 누릴 수 있습니다.

제공된 정보와 일반적인 상업 지역 특성을 고려할 때, 인근에 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채권 총액 대비 감정가

전체 등기부 채권 총액(약 22.79억원) 대비 현재 감정가(약 6.05억원)가 낮은 편입니다. 이는 경매로 인한 낙찰가 결정에 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 임대 관계

현재 임대관계는 미상으로 파악됩니다. 따라서 실제 임차 현황 및 임대료 수준 등은 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후도 (추정)

2015년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 중심상업지역 내에 위치한 판매시설로, 우수한 입지와 교통 여건을 자랑합니다.

건물 및 토지 일괄 매각으로 취득이 용이하며, 등기부상 대부분의 권리가 말소될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

주변 관공서, 주거단지, 상업시설과의 인접성은 상권 활성화에 긍정적인 요소입니다.

다만, 높은 채권 총액과 미상의 임대 관계 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 최중심 상업지역 내 투자 기회

* 향후 개발 잠재력 및 도시 성장과 함께 가치 상승 기대

* 대로변 코너 자리와 유사한 입지로 가시성 및 접근성 우수

* 상가, 사무실 등 다양한 업종 전환을 통한 임대 수익 극대화 가능성

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원으로, 별도의 인수 부담은 없습니다.

예상 입찰가는 감정가 605,000,000원을 기준으로 하되, 해당 물건의 현황, 유사 물건 시세, 경쟁률, 투자 수익률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

높은 채권 총액이 부담으로 작용할 수 있으므로, 실질적인 투자 가치를 면밀히 평가하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.