나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3595 [1] 세종특별자치시 나성동 751 세종시리베라아이누리도시형생활주택 7층728호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 ""국세청"" 서남측 인근에 소재한 세종시리베라아이누리
도시형생활주택 7층 728호이며, 주위는 대규모 아파트 단지 및 각종 근린생활시설, 업무시
설, 공공청사, 공공 및 편의시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 7층 728호,
(사용승인일자: 2015.4.10)
외벽: 화강석 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 평지이며, 주상용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 주위로 대로 및 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m
~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경3595 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 751 세종시리베라아이누리도시형생활주택 7층 728호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO (임차인 정미라와 동일인으로 추정)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 125,000,000원

토지면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.99㎡ (약 10.59평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장상 건물명: 세종시 리베라 아이누리 도시형생활주택

건축물대장상 층수: 지하 3층, 지상 8층

건축물대장상 사용승인일자: 2015년 04월 10일

건축물대장상 연면적: 15,348.76㎡

1.3. 권리분석 요약

말소기준권리: 2024년 07월 03일자 세종세무서장 압류 (갑7)

인수되는 권리: 임차권 (을3, 정미라, 보증금 150,000,000원)

경매신청 채권자: 임차인 정미라 (을3, 갑8)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 국세청 서남측 인근에 위치합니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 업무시설, 공공청사, 공공 및 편의시설 등이 혼재된 지역입니다.

토지는 세장형의 평지로, 주상복합용 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 대로 및 중로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 변동 이력이 확인되며, 현재 소유권은 한해란입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 정미라 씨의 존재입니다.

을구 3번 순위로 2024년 11월 04일 주택임차권(보증금 150,000,000원)이 등기되었으며, '말소: 인수'로 기재되어 있어 매수인에게 인수되는 권리입니다.

본 경매개시결정(2025타경3595)은 임차인 정미라 씨가 채권자로 신청한 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 정 (정미라)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 05일

확정일자: 2021년 10월 13일

대항력: 있음 (매수인에게 인수)

비고: 임차인이 채권자로 강제경매를 신청하였으며, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리: 2024년 07월 03일자 세종세무서장 압류 (갑7)

매각으로 소멸되는 권리: 갑7(압류), 갑8(강제경매), 갑9(압류) 및 그 이후 순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

매수인에게 인수되는 권리: 을구 3번 임차권(정미라, 보증금 150,000,000원). 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 세종시의 중심 상업지역에 위치하여 각종 생활 편의시설 및 공공기관이 밀집해 있습니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 많아 주거 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

건물 자체 내에 근린생활시설 및 업무시설이 일부 포함되어 있으며, 인근으로 다양한 상업시설이 발달해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형마트, 백화점, 영화관, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

국세청 등 공공청사가 인근에 위치하여 행정 편의성이 높습니다.

5.2. 공공시설

인근에 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 보증금 150,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이는 낙찰가 외 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

임차인이 채권자로서 경매를 신청했으므로, 본인이 보증금 전액을 회수하기 위해 경매 절차를 진행했을 가능성이 높습니다. 만약 본 물건이 150,000,000원 이하로 낙찰될 경우, 임차인은 해당 금액만큼만 배당받고 잔액을 매수인이 부담하게 됩니다.

6.2. 기타 법규 및 제한사항

본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 속해 있으며, 광로 및 중로에 접하고, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구의 제한사항을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심 상업지역에 위치한 도시형생활주택으로 입지 조건은 우수합니다.

다만, 150,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액 또는 일부가 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

특히, 임차인이 경매 신청 채권자라는 점은 보증금 회수에 대한 그의 의지를 보여주지만, 낙찰가 수준에 따라 인수 금액이 결정되므로 낙찰자는 이를 반드시 고려해야 합니다.

현재 시세가 130,000,000원 ~ 160,000,000원 수준임을 감안할 때, 인수되는 보증금 150,000,000원을 고려하면 낙찰가의 최대치는 시장 가치 대비 매우 제한적일 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심 상업지역의 우수한 입지

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 양호

* 최근 시세 상승 가능성이 있는 지역

9. 예상 입찰가

감정가: 125,000,000원

임차인 인수 보증금: 150,000,000원

주변 시세: 약 130,000,000원 ~ 160,000,000원

본건의 가장 큰 변수는 150,000,000원의 인수되는 임차 보증금입니다.

예상되는 물건의 시장 가치가 150,000,000원이라고 가정할 때, 낙찰가 외 추가되는 인수 비용(150,000,000원)을 고려하면, 낙찰가 자체는 시장 가치보다 훨씬 낮아야 총 투자 비용이 시장 가치 이하로 유지될 수 있습니다.

만약 보증금 전액이 인수된다고 가정하고, 시장 가치를 150,000,000원으로 본다면, 낙찰가는 0원이어야 이론적으로 본전이 됩니다. 실제로는 보증금 회수를 원하는 임차인이 경매 신청자이므로, 최소한 150,000,000원 이상의 가격으로 낙찰되어야 임차인의 보증금 전액 회수 및 권리 소멸이 가능합니다.

하지만 감정가가 125,000,000원임을 감안하면, 시세가 150,000,000원이라 하더라도 낙찰가 + 인수 보증금의 총 부담액이 시세보다 높아질 가능성이 매우 큽니다.

따라서, 본건은 높은 위험을 동반하는 물건으로, 신중한 접근이 요구됩니다.

시세 분석 결과, 130,000,000원 을 최적 입찰가로 제안합니다.

하지만 이 경우 총 부담액은 130,000,000원(낙찰가) + 150,000,000원(인수 보증금) = 280,000,000원이 됩니다. 이는 현재 파악된 시장 가치(130,000,000원 ~ 160,000,000원)를 훨씬 초과하는 금액으로, 투자 시 상당한 손실이 예상됩니다.

만약 임차인이 본인의 보증금 회수를 위해 150,000,000원 이상으로 경매를 진행하거나, 다른 입찰자가 임차인의 부담을 고려하여 매우 낮은 가격으로 입찰하지 않는 이상, 수익을 기대하기 어려운 물건입니다.

투자 결정 전, 임차인과의 협상 가능성, 해당 지역의 향후 시세 변동 가능성 등을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.