나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51395 [1] 충청북도 괴산군 사리면 화산리 725 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51395 [1] 충청북도 괴산군 사리면 화산리 725 전 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매5계 2025타경51395 | 소재지: 충청북도 괴산군 사리면 화산리 725 | 감정가: 62,527,000원 | 최저가: 42,282,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51395 (1)

소재지: 충청북도 괴산군 사리면 화산리 725

용도: 전 (현황: 전(휴경지) 및 묘지)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 62,527,000원

토지면적: 2017.00㎡ (약 609.95평)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

소유자/채무자: 이OO

채권자: 청OOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권 성립 가능성 (최저가 반영), 지적상 맹지

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경

본건 토지는 충청북도 괴산군 사리면 화산리 소재 "대촌마을" 남서쪽 인근에 위치한 토지입니다. 주변은 전형적인 농촌마을과 농경지, 자연림 등으로 형성된 지역으로, 도심과는 거리가 있는 자연환경입니다.

교통 상황

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 인근에 소재한 지방도(533호선) 및 노선버스 정류장과의 거리, 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 기본적인 자가 차량 접근성은 확보되나, 전반적인 교통 환경은 열악합니다.

형태 및 이용상태

완경사의 부정형 토지이며, 현재 3필지 중 1필지(일련번호 1)는 전(휴경지)으로 이용 중이고, 나머지 2필지(일련번호 2, 3)는 공부상 '전'이나 현황 '묘지'로 이용 중입니다. 지목과 현황의 차이로 인한 리스크가 존재합니다.

1.3. 권리 분석 (Legal Analysis)

경매구분 및 매각대상

부동산임의경매로, 토지 전부가 일괄 매각 대상입니다. 소유자 이OO, 채무자 이OO, 채권자 청OOOOOOOOO로 확인됩니다.

최대 리스크 - 농지취득자격증명원 (농취증)

본건의 지목은 '전'이므로, 낙찰자는 **농지취득자격증명원**을 제출해야 합니다. 미제출시 보증금은 반환되지 않습니다. 최근 농지법 개정으로 발급기간이 연장되었을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관할 행정기관(괴산군청)에 발급 가능 여부 및 기간을 문의해야 합니다. 이 점이 가장 큰 **입찰 리스크**입니다.

분묘기지권

목록 2, 3 토지 지상에 **소유자 미상의 분묘**가 소재합니다. 감정평가서에 분묘 소재로 인해 토지 소유권 행사가 제한되는 가격을 병기하였으며, 최저매각가격은 이로 인해 제한받은 가격입니다. 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰자가 분묘 이장을 원할 경우 **분묘기지권** 성립 여부를 확인하고, 성립시에는 지료 청구 소송, 불성립시에는 분묘굴이(이장) 청구 소송 등을 진행해야 하는 법적 부담이 수반됩니다.

맹지 여부

본건 토지 전체는 **지적상 맹지**입니다. 즉, 도로에 접하지 않아 건축법상 건축행위가 원칙적으로 불가합니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 치명적인 제한 사항입니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석

본건은 농촌마을 인근의 '전' 및 '묘지'로, 주거지역이나 상업지역이 아니므로 사실상 상권 분석은 의미가 없습니다. 인근 '대촌마을' 외에 근린생활시설은 전무하며, 생활 편의시설을 이용하려면 차량으로 상당 거리 이동이 필요합니다.

생활 정보

주변은 농경지와 자연림 위주로 형성되어 있어 쾌적한 전원 환경을 제공하지만, 지방도 및 버스 정류장이 인근에 있음에도 대중교통 이용은 불편합니다.

혐오 시설 및 제한 사항

**가축사육제한구역**으로 지정되어 있어(300M 이내 소, 말, 양, 사슴 사육 제한), 향후 토지 이용 계획 시 축사 등 관련 시설 건축에 제한이 있습니다.

토지 일부(목록 2, 3)가 **묘지**로 이용 중이며, 소유자 미상의 분묘가 다수 소재하는 점이 가장 직접적인 혐오 요인입니다.

1.5. 잠재적 리스크

법적 리스크: 농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수 위험.

물적 리스크: 지적상 맹지로 인한 건축 제한 및 이용 가치 하락.

권리 리스크: 분묘기지권 성립시 토지 이용의 제한 및 분쟁 비용 발생 가능성.

이용 리스크: 토지의 일부가 현황 묘지로 이용 중이며, 지목(전)과 현황(묘지)이 불일치함.

1.6. 투자 포인트 및 종합 의견

투자 포인트

1. **대규모 토지면적**: 2017.00㎡ (약 609.95평)의 대규모 토지를 비교적 낮은 감정가(묘지 등으로 인한 제한 가격)로 취득할 기회.

2. **보전관리지역**: 향후 조건이 충족될 경우 농림지역보다는 개발 여지가 높은 보전관리지역 토지입니다.

3. **농지 전용 및 개발 가능성**: 맹지 해소 및 분묘 문제 해결 시, 귀농/귀촌을 위한 주말농장, 창고, 소형 주택 부지 등으로의 개발을 고려해볼 수 있습니다.

종합 의견 (컨설팅 요약)

본건은 **저렴한 가격에 대규모 토지를 취득할 수 있는 기회**인 동시에, **농취증, 맹지, 분묘기지권**이라는 세 가지 **결정적인 리스크**를 동시에 안고 있는 물건입니다.

**실수요자**가 농지 이용이나 전원생활 목적으로 접근할 경우, 반드시 **농취증 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인**하고, **맹지 해소 방안(인근 토지 매입, 통행지역권 설정 등)**과 **분묘 처리(이장 비용 및 법적 분쟁 가능성)**에 대한 명확한 계획과 비용 산출이 선행되어야 합니다.

**단기 시세차익**을 노리는 투자자에게는 적합하지 않으며, **장기적인 관점에서 리스크를 해결하여 토지 가치를 상승시킬 능력**이 있는 전문 투자자 또는 명확한 이용 계획을 가진 실수요자에게만 추천됩니다. 특히, 맹지 해소 가능성이 투자의 성패를 가를 핵심 요소입니다.

법원 정보

청주지방법원 경매5계