나이스옥션 법원경매 제천 2025타경115 [1] 충청북도 제천시 송학면 시곡리 산96-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 송학면 시곡리 소재 ""송학면행정복지센터"" 북서측 인근에
위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 남동측 근거리에 38번 국도가 통과하며, 남동측 도보 약 6분 내외의 거리에
버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호 1, 3, 4, 8~11) 인접필지 대비 경사를 이루는 부정형의 토지로, 자연림 등으로 이용중임.
기호 2, 5~7) 인접필지 대비 경사를 이루는 사다리형의 토지로, 자연림 등으로 이용중임.
기호 12) 인접필지 대비 경사를 이루는 사다리형의 토지로, 휴경지 등으로 이용중임.
기호 13) 인접필지 대비 경사를 이루는 부정형의 토지로, 단독주택부지 조성중인 이행지 등으로 이용중임.
기호 14, 18, 20) 인접필지 대비 경사를 이루는 부정형의 토지로, 현황 도로 등으로 이용중임.
기호 15, 21~23, 26, 27) 인접필지 대비 경사를 이루는 부정형의 토지로, 휴경지 등으로 이용중임.
기호 16, 17) 인접필지 대비 경사를 이루는 사다리형의 토지로, 단독주택부지 조성중인 이행지 등으로 이용중임.
기호 19) 인접필지 대비 경사를 이루는 부정형의 토지로, 현황 도로 및 도로예정지 등으로 이용중임.
기호 24, 25, 28, 29) 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 현황 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1~10, 12, 21~23, 26, 27) 맹지임.
기호 11) 서측으로 로폭 약 4미터 내외의 비포장도로에 접함.
기호 13) 동측으로 로폭 약 3미터 내외의 비포장도로에 접함.
기호 14, 18, 19, 20, 24, 25, 28, 29) 본건이 현황 도로임.
기호 15) 남동측으로 로폭 약 2~3미터 내외의 포장도로에 접함.
기호 16, 17) 동측으로 로폭 약 4미터 내외의 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~7, 9~11, 13, 16~20) 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

기호 8) 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

기호 12, 21~23, 26, 27) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

기호 14, 15, 24, 25, 28, 29) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기호 13, 16, 17) 토지는 공부상 지목이 임야이나, 현황 단독주택부지 조성중인 이행지이고, 기호 14, 18~20, 24, 25, 28, 29) 토지는 공부상 지목이 전, 임야이나, 현황 도로 및 도로예정지 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록12,14,15,21,22,23,24,25,26,27,28,29.농지취득자격증명필요(미제출시 매수보증금 몰수)
3.목록13, 16, 17) 토지는 공부상 지목은 임야이나, 관할관청(송학면장)으로부터 건축신고 수리되어 단독주택부지 조성중인 점
을 감안하여 감정평가함.(감정평가서 참조)
4.목록 8) 토지는 주된 용도지역인 보전관리지역을 기준으로 감정평가함.
5.목록 14, 18~20, 24, 25, 28, 29) 토지는 공부상 지목은 전 또는 임야이나, 현황은 도로 및 도로예정지인 점을 감안하여 감정평가함(감정평가서 참조).
6.목록1~10, 12, 21~23, 26, 27은 맹지임. 그 외 목록의 인접 도로상태 및 이용상태의 자세한 내용은 감정평가서 참조
7.목록14 지상에는 매각대상 아닌 제시외 비닐하우스 소재.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제천지원 2025타경115 (1)

소재지: 충청북도 제천시 송학면 시곡리 산96-4

용도: 임야

감정가: 663,399,000원

토지면적: 26,634.00㎡ (약 8,059.78평)

토지지분: 26,634㎡ (약 8,059.78평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOO (제천농업협동조합)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 제천시 송학면 시곡리 소재 "송학면행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

물건지 남동측 가까이에 38번 국도가 통과하고 있으며, 남동측 방향으로 도보 약 6분 거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

1.2. 3.토지 이용 및 형태

본건 토지들은 인접 필지 대비 경사를 이루는 부정형 또는 사다리형의 토지로, 자연림 등으로 이용 중인 부분이 많습니다. 또한, 일부 토지는 단독주택 부지 조성이 진행 중인 이행지 상태이며, 현황 도로 및 도로 예정지로 이용 중인 부분도 있습니다. 일부는 휴경지 상태로 확인됩니다.

* 기호 1, 3, 4, 8~11) 인접필지 대비 경사를 이루는 부정형의 토지로, 자연림 등으로 이용중임.

* 기호 2, 5~7) 인접필지 대비 경사를 이루는 사다리형의 토지로, 자연림 등으로 이용중임.

* 기호 12) 인접필지 대비 경사를 이루는 사다리형의 토지로, 휴경지 등으로 이용중임.

* 기호 13) 인접필지 대비 경사를 이루는 부정형의 토지로, 단독주택부지 조성중인 이행지 등으로 이용중임.

* 기호 14, 18, 20) 인접필지 대비 경사를 이루는 부정형의 토지로, 현황 도로 등으로 이용중임.

* 기호 15, 21~23, 26, 27) 인접필지 대비 경사를 이루는 부정형의 토지로, 휴경지 등으로 이용중임.

* 기호 16, 17) 인접필지 대비 경사를 이루는 사다리형의 토지로, 단독주택부지 조성중인 이행지 등으로 이용중임.

* 기호 19) 인접필지 대비 경사를 이루는 부정형의 토지로, 현황 도로 및 도로예정지 등으로 이용중임.

* 기호 24, 25, 28, 29) 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 현황 도로 등으로 이용중임.

1.2. 4.인접 도로상태

* 대부분의 목록(기호 1~10, 12, 21~23, 26, 27)은 맹지 상태입니다.

* 기호 11)은 서측으로 폭 약 4미터의 비포장도로에 접합니다.

* 기호 13)은 동측으로 폭 약 3미터의 비포장도로에 접합니다.

* 기호 14, 18, 19, 20, 24, 25, 28, 29)는 현황 도로로 이용 중입니다.

* 기호 15)는 남동측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로에 접합니다.

* 기호 16, 17)은 동측으로 폭 약 4미터의 비포장도로에 접합니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 중 일부는 보전관리지역, 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m), 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 행위가 제한될 수 있습니다.

1.2. 6.주변 시설 및 혐오시설 정보

주변에는 송학면행정복지센터, 송학초등학교, 송학중학교 등 행정 및 교육 시설이 있으며, 농협, 새마을금고 등 금융기관도 소재합니다. 또한, 아세아시멘트와 같은 기업체도 위치하고 있습니다.

과거 송학면 지역에서 의료폐기물 소각장 설치 반대 움직임이 있었으나, 해당 사업은 반려된 것으로 확인되었습니다. 골재 파쇄 공장 설립 시도 또한 주민 반발로 무산된 사례가 있습니다. 현재 본건 소재지 인근에 특정 혐오시설이 운영 중이라는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

본건의 말소기준권리는 2023년 1월 6일 접수된 제천농업협동조합의 근저당(을1)입니다.

* 갑구: 김정연 소유권 이전 (2023-01-06), 정재훈외 1명 소유권일부이전청구권 가등기 (매매예약, 2024-05-13)

* 을구: 제천농업협동조합 근저당 (말소기준권리, 2023-01-06, 598,000,000원), 제천농업협동조합 지상권설정 (2023-03-06, 말소), 장동수 근저당 (2024-01-11, 130,000,000원, 말소), 제천농업협동조합 임의경매 (2025-06-17, 491,283,212원, 말소)

등기부상 채권 총액은 728,000,000원입니다.

1.3. 2.인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리가 존재하지 않아, 경매 완료 시 을구의 모든 권리는 말소될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

갑구에 등기된 소유권일부이전청구권 가등기(매매예약)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 3.임차인 현황

인수되는 보증금 합계액이 0원으로 기재되어 있어, 별도의 임차인이 존재하지 않거나 인수되는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 환경

본건은 전형적인 농촌 지역으로, 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 환경입니다. 송학면 행정복지센터와 가까워 기본적인 행정 서비스를 이용하기에 편리합니다.

1.4. 2.교통 접근성

38번 국도가 인접해 있어 차량을 이용한 광역 접근성이 양호하며, 도보 6분 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주요 시설

송학면행정복지센터, 송학초등학교, 송학중학교, 농협, 새마을금고 등 생활 편의 시설이 근거리에 위치합니다. 또한, 제천시의 주요 관광지로는 용두산, 의림지, 청풍호 등이 있으며, 본건과 멀지 않은 거리에 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.농지취득자격증명 필요

목록 12, 14, 15, 21~29번 토지에 대해서는 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득 전에 반드시 관련 자격 확인 및 발급 절차를 진행해야 합니다.

1.6. 2.맹지 다수

목록 1~10, 12, 21~23, 26, 27번 토지는 맹지입니다. 이에 따라 해당 토지의 이용 및 접근성에 제약이 따를 수 있으며, 도로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 3.개발 제한

본건 토지는 보전관리지역, 계획관리지역, 준보전산지 등 관련 법규에 따라 개발 행위가 제한될 수 있습니다. 토지이용계획확인원을 통해 구체적인 규제 내용을 확인해야 합니다.

1.6. 4.토지 현황과의 차이

공부상 지목은 임야이나, 일부 토지(기호 13, 16, 17)는 단독주택 부지 조성을 위해 건축 신고 수리 후 조성 중에 있습니다. 또한, 일부 토지(기호 14, 18~20, 24, 25, 28, 29)는 공부상 지목과 달리 현황 도로 및 도로 예정지로 이용되고 있어, 공부와 현황의 차이에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 5.기타

목록 14 지상에는 매각 대상이 아닌 제시외 비닐하우스가 소재하고 있습니다.

갑구 5번 권리인 소유권일부이전청구권 가등기(매매예약)는 말소되지 않고 인수될 수 있어, 향후 소유권 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청북도 제천시 송학면의 넓은 임야 토지로서, 감정가는 6억 6천여만 원입니다. 주변에 38번 국도가 지나고 버스정류장이 있어 교통 접근성이 양호하며, 송학면행정복지센터와 가까워 생활 편의성이 있습니다. 일부 토지는 단독주택 부지 조성 중이거나 현황 도로로 이용되고 있어 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 다수의 토지가 맹지이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 소유권이전청구권 가등기가 등기되어 있어 이에 대한 법적 검토가 선행되어야 합니다. 개발행위가 제한되는 관리지역 및 산지 관련 규제도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 면적: 26,634㎡ (약 8,060평)의 대규모 토지를 취득할 기회입니다.

* 개발 잠재력: 단독주택 부지 조성 중인 토지 및 현황 도로로 이용되는 토지가 포함되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 우수한 접근성: 38번 국도 인접으로 차량 이동이 용이하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

* 자연 환경: 주변 자연림으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 663,399,000원을 기준으로 산정하되, 현장 조사, 권리 분석, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 임차인 보증금이 없어 낙찰가의 10%에 해당하는 매수 보증금 외에 추가적인 인수 비용은 없습니다. 다만, 맹지 해소 방안, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 가등기 관련 법적 검토 결과에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.