나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51268 [1] 충청북도 청주시 상당구 미원면 쌍이리 256 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 미원면 미원리 소재 ‘미원중학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 공장, 농경지등이 소재하는등 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 인근에 간선도로가 통과하는등 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호1 : 부정형의 토지로서 공업용 부지로 이용중임. 일련번호3,4 : 부정형의 토지로서 공업나지(인접필지의 부속토지등)임. 일련번호5~11 : 부정형의 토지로서 답 및 일부 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호1,3,4 : 본건 북서측으로 노폭 약 4~6m의 포장도로와 접함. 일련번호5 : 본건 북서측으로 왕복2차선의 포장도로와 접하고, 남서측으로 노폭 약 4~6m의 포장도로와 접하며 본건의 일부가 도로임. 일련번호6~11 : 본건 남측 및 남서측으로 노폭 약 4~6m의 포장도로와 접하며 본건의 일부가 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(연락처 : 청주시상수도사업본부 정수과 043-201-4563)<수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(3) :계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(연락처 : 청주시상수도사업본부 정수과 043-201-4563)<수도법> 일련번호(4) :계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(연락처 : 청주시상수도사업본부 정수과 043-201-4563)<수도법> 일련번호(5) :농림지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역<도로법>, 공장설립제한지역(연락처 : 청주시상수도사업본부 정수과 043-201-4563)<수도법> 일련번호(6) :농림지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립제한지역(연락처 : 청주시상수도사업본부 정수과 043-201-4563)<수도법> 일련번호(7) :농림지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립제한지역(연락처 : 청주시상수도사업본부 정수과 043-201-4563)<수도법> 일련번호(8) :농림지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립제한지역(연락처 : 청주시상수도사업본부 정수과 043-201-4563)<수도법> 일련번호(9) :농림지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립제한지역(연락처 : 청주시상수도사업본부 정수과 043-201-4563)<수도법> 일련번호(10) :농림지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립제한지역(연락처 : 청주시상수도사업본부 정수과 043-201-4563)<수도법> 일련번호(11) :농림지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립제한지역(연락처 : 청주시상수도사업본부 정수과 043-201-4563)<수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 사진용지" 참고하시기 바람.

공부와의 차이

일련번호5~11 : 공부상 지목 답이나 현황 일부 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2 : 일반철골구조 판넬지붕 2층으로서, 내외벽 : 판넬 마감등임. 창 호 : 샷시창호등임. 일련번호2-1 : 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 판넬지붕 2층으로서, 외 벽 : 치장벽돌마감 및 판넬 마감등임. 내 벽 : 페인팅 및 벽지, 판넬 마감등임. 창 호 : 샷시창호등임. 일련번호2-2, 2-3 : 일반철골구조 판넬지붕 단층으로서, 내외벽 : 판넬 마감등임.

이용상태

일련번호2 : 공장등으로 이용중임. 일련번호2-1 : 사무실, 숙소 및 창고등으로 이용중임. 일련번호2-2, 2-3 : 창고등으로 이용중임.

설비내역

일련번호2, 2-1 : 위생 및 급배수설비가 구비되어 있음. 일련번호2-1 : 2층 일부 난방설비가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 사진용지" 참고하시기 바람.

공부와의 차이

일련번호2-1 증축부분 : 공부상 철근콘크리트구조 판넬지붕으로 등재되어 있으나 현황 일반철골구조 판넬지붕임. 일련번호2-2, 2-3 : 등기사항전부증명서상 부속건물 1동(일련번호2-1)1층 부분에 면적 합산되어 등재되어 있으나, 일반건축물대장 및 현황 부속건물 2동 및 3동으로서 별동임. 일련번호2-2, 2-3 : 등기사항전부증명서상 철근콘크리트구조 판넬지붕으로 등재되어 있으나 현황 일반철골구조 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

재미각임. 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계・기구 포함 (기계・기구 일련번호 8은 일부 소재불명 및 수량이 상이한바 현황을 기준으로 감정평가함). 목록1 지상 제시외 건물, 변압기, 관정 각 매각 포함.
목록5~11 농지취득자격증명 제출요 (미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명서 발급기간이 연장되었으므로 해당 행정관청에 사전 문의 후 입찰 요망). 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 행정관청의 사실조회 회신이 있으므로 자세한 내용은 관할 행정기관에 사전에 확인 후 입찰 요망.
목록2 부속건물 2-1(증축부분), 2-2, 2-3은 공부상 철근콘크리트구조 판넬지붕으로 등재되어 있으나 현황 일반철골구조 판넬지붕임.
목록2 부속건물 2-2, 2-3은 등기사항전부증명서상 부속건물 1동(일련번호2-1) 1층 부분에 면적 합산되어 등재되어 있으나, 일반건축물대장 및 현황 부속건물 2동 및 3동으로 별동임.
목록5의 일부가 중로1류 및 접도구역에 저촉. 목록5~11 공부상 지목은 ‘답’이나 현황상 일부 도로임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51268 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 미원면 쌍이리 256

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 7,898,882,070원

* 토지면적: 23,066㎡ (약 6,977.9평)

* 건물면적: 6,859.52㎡ (약 2,075.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

* 주요 특이사항: 농지취득자격증명 필요, 유동화물건, 공동담보, 재매각.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 상당구 미원면 소재 ‘미원중학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 공장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며 인근에 간선도로가 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 도로상태:

* 일련번호 1, 3, 4 토지는 북서측으로 노폭 약 4~6m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 일련번호 5 토지는 북서측으로 왕복 2차선 포장도로, 남서측으로 노폭 약 4~6m 포장도로에 접하며, 토지의 일부가 도로로 이용되고 있습니다.

* 일련번호 6~11 토지는 남측 및 남서측으로 노폭 약 4~6m의 포장도로에 접하며, 토지의 일부가 도로로 이용되고 있습니다.

* 주변 시설: 미원중학교가 인근에 소재합니다.

* 잠재적 혐오시설: 주변에 명확히 명시된 혐오시설은 없으나, 일부 토지(일련번호 5~11)가 농림지역, 농업진흥구역에 속해 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 입지에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 일련번호 1, 3, 4 토지는 계획관리지역, 일련번호 5~11 토지는 농림지역으로 관리됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 8월 29일 하나은행 근저당권 (을10, 4,200,000,000원)

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 토지와 건물 모두 7,200,000,000원입니다.

* 매각 후 소멸 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 압류, 임의경매 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 제시된 정보상 인수될 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없습니다. (총합계 0원)

* 특이사항: 임대관계는 현재 미상입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 농경지와 공장, 주택이 혼재된 지역에 위치하여 일반적인 상업 지구와는 거리가 있습니다.

* 주요 용도는 동물 및 식물 관련 시설로, 해당 업종과 관련된 산업 인프라 및 연계성을 고려해야 합니다.

* 인근에 미원중학교가 있어 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설 접근성은 일부 확보될 수 있습니다.

* 대규모 산업 시설로서, 자체적인 운영 및 공급망 확보가 상권의 핵심이 될 것입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 주요 도로망과 연결성이 좋습니다.

* 주변 시설: 미원중학교 외 농경지 및 공장지대가 주를 이룹니다.

* 생활 편의: 가까운 읍면 소재지의 행정, 금융, 의료, 상업 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 경매에서 유찰된 이력이 있어, 매수자의 관심 부족 또는 추가적인 확인 필요 사항이 있을 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출 필수: 목록 5~11번지 토지는 지목이 '답'이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 반드시 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지 현황 변경 및 원상회복 가능성: 전용 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우, 추후 원상회복 명령이 내려질 수 있으므로 관련 행정기관에 사전 확인이 필요합니다.

* 공부와 현황 불일치:

* 건물: 목록 2 부속건물(2-1, 2-2, 2-3)의 구조(철근콘크리트 vs 일반철골), 지붕 마감(판넬), 건물 동수(1동 합산 vs 별동) 등에 공부와 현황 간 차이가 존재합니다. 이는 건축물대장 및 등기부등본상의 내용과 실제 현황을 면밀히 대조하고, 필요한 경우 증축/개축 등의 절차를 확인해야 합니다.

* 토지: 목록 5~11번지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 일부가 도로로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 일부 토지(목록 5)는 중로 1류 및 접도구역에 저촉되어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 농업진흥구역 등에 해당되어 토지 이용 및 건축에 대한 규제가 적용됩니다.

* 기계·기구 관련 불확실성: 목록 8번 기계·기구 중 일부 소재 불명 및 수량 상이로 인해 현황 기준으로 평가되었으므로, 실제 인수인계 시 차이가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 청주시 상당구에 위치한 대규모 동물 및 식물 관련 시설입니다. 상당한 규모의 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 감정가는 약 79억 원에 달합니다. 재매각 물건이라는 점과 농지취득자격증명 필요, 공부와 현황 간의 차이(건물 구조 및 동수, 토지 지목과 현황 등), 토지이용계획상 제한사항(접도구역, 가축사육제한 등)이 주요하게 고려되어야 할 사항입니다. 지역 자체는 농경지, 공장, 주택이 혼재된 곳으로, 투자는 해당 업종 관련 전문성이나 개발 계획에 대한 깊은 이해를 바탕으로 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적 (약 6,977.9평)과 연면적 (약 2,075.5평)을 보유하고 있어 대규모 사업 추진에 유리합니다.

* 동물 및 식물 관련 시설 용도로 지정되어 있어, 관련 산업 분야 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 재매각 건으로, 시장 상황에 따라 적정 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

* 자체적인 공장, 사무실, 숙소, 창고 등 다양한 부대시설을 갖추고 있어 활용도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 7,898,882,070원을 기준으로, 최근 시장 동향, 본건의 활용 가치, 잠재적 리스크 요인(재매각, 토지이용규제, 공부와의 차이 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 요건, 건축물 공부와의 차이로 인한 추후 행정적 비용 발생 가능성 등을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 관련 법규 검토, 유사 물건 시세 분석이 필수적입니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시 대신, 입찰 시 고려해야 할 요소와 보수적인 접근의 필요성을 강조합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.