나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50739 [1] 강원특별자치도 인제군 남면 소치리 519 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.07.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 인제군 남면 소치리 소재 ""소치교"" 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 주택, 농경지 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 완경사지의 주거용 건부지임.
기호(2): 사다리형 완경사지의 휴경지 및 분묘임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 남동측에 소재하는 노폭 약 3-4M 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.
기호(2): 본건 남서측에 소재하는 노폭 약 3-4M 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 생산관리지역 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집 외 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역(시행령 제14조의3 1호))<수도법> 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

1)본건 토지 기호(1) 지상 위 별첨 ""사진용지""와 같이 소유자탐문조사시 ""미신고 관정설비(규격 미상)""가 소재하는 것으로 조사되었으나 본건 평가에서는 정확한 굴착깊이, 굴착직경, 설비 내역 등을 알 수 없는 바, 이를 ""감정평가외"" 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바라오며, ""관정설비""를 포함한 일괄경매 진행을 위해서는 정확한 소유권관계, 굴착깊이, 굴착직경 등과 같은 설비 내역 등을 조사하여 재의뢰 하시기 바람.
2)본건 토지 기호(1) 지상에 별첨 ""사진용지""와 같이 ""이동식천막"" 등이 소재하나, 이동이 비교적 용이하고 구조, 면적 등을 고려시 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는 바, 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.
3)본건 토지 기호 (3) 지상에 소유자 미상의 분묘가 소재하여 이를 감안해 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 정확한 분묘 위치 및 면적확인을 위해선 별도의 측량을 요함.

공부와의 차이

본건 토지 기호 (3) 지상에 소유자 미상의 분묘가 소재하여 이를 감안해 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 정확한 분묘 위치 및 면적확인을 위해선 별도의 측량을 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 징크패널 및 철근콘크리트슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽: 목재, 징크판넬, 드라이비트 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 목재루바, 타일 마감 등,
창호: 플라스틱샤시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, LPG보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 물건 포함
- 목록1 매각에서 제외된 이동식천막 등 소재
- 목록1 미신고된 관정 소재, 양성화 등 정확한 사항은 별도 확인 필요

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50739 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOO

1.2. 소재지및토지/건물정보

소재지: 강원특별자치도 인제군 남면 소치리 519

용도: 단독주택

토지면적: 930.00㎡ (약 281.33평)

토지지분: 930㎡ (약 281.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 99.13㎡ (약 30.00평)

건물지분: 99.13㎡ (약 30.00평)

건물 제시외면적: 57.50㎡ (약 17.39평)

1.3. 감정가및매각정보

감정가: 255,256,040원

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보, 분묘기지권

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 물건 포함. 목록1 매각에서 제외된 이동식천막 등 소재. 목록1 미신고된 관정 소재, 양성화 등 정확한 사항은 별도 확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본 물건은 강원특별자치도 인제군 남면 소치리 소재 "소치교" 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 주택 및 농경지가 소재하는 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 버스 정류장까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지및도로상태

토지 기호(1)은 부정형 완경사지의 주거용 건부지이며, 기호(2)는 사다리형 완경사지의 휴경지 및 분묘입니다. 본건의 남동측 및 남서측에는 노폭 약 3-4m 내외의 콘크리트 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 주변시설

본 물건은 농경지와 주택이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 기본적인 편의시설은 인제군 남면 소재지 또는 인근 읍내를 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 양구새마을금고 근저당 (2019년 8월 13일 접수, 을23)

등기부상 총 채무액: 약 652,043,341원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. (말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 모든 가압류 및 압류 등기는 말소될 예정입니다.)

3.2. 임차인현황

임차인: 송광호 (송 )

보증금: 50,000,000원

차임: 500,000원

전입일자/확정일자: 2025년 5월 27일

배당신고일자: 2025년 8월 29일

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원 (임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본 물건이 소재한 인제군 남면 소치리 지역은 전원주택 및 농경지가 혼재된 비교적 한적한 농촌 지역입니다. 상업 시설이 발달하기보다는 주거 기능 위주의 입지 특성을 보입니다.

4.2. 주변거래사례

제공된 JSON 데이터에 주변 연립, 다세대, 빌라의 매매/임대 정보가 없어, 본 물건과 직접적으로 비교할 수 있는 정확한 시세 분석에는 한계가 있습니다. 다만, 감정평가액은 255,256,040원입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 "소치교" 부근 및 남면 소재지의 기본적인 편의시설(마트, 병원 등) 이용이 가능합니다. 더 큰 규모의 상업 및 편의시설은 인근 인제읍 또는 더 상위 도시 접근이 필요합니다.

5.2. 교육시설

남면 지역 내 초등학교 및 중학교가 존재하나, 자세한 통학 거리 및 교육 환경은 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법적/행정적리스크

* 분묘기지권: 토지 지상에 소유자 미상의 분묘가 존재하며, 이는 활용에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 감정평가에 반영되었으나, 정확한 위치와 면적 확인을 위한 별도 측량이 필요합니다.

* 미신고 관정: 소유자 탐문 결과 미신고된 관정 설비가 소재하나, 정확한 규격, 굴착 깊이, 소유권 관계 등이 불분명하므로 추후 법적 문제나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 생산관리지역, 일부 가축사육 제한 구역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 토지 활용에 일부 제한이 있습니다.

* 제시외 건물: 이동식 천막 등은 매각 대상에서 제외되거나, 토지에 미치는 영향이 미미하다고 판단되었으나, 실제 현황은 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적리스크

토지가 부정형 및 완경사 지형이며, 일부가 휴경지 및 분묘로 이용되고 있어 개발 또는 건축 시 토목 공사 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 권리관계리스크

본 물건은 공동담보 물건으로, 등기부상 총 채무액(약 6억 5천만원)이 감정가(약 2억 5천만원)를 크게 상회합니다. 이는 채권액이 담보 가치를 초과하는 상황으로, 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 낙찰자는 말소기준권리 하의 모든 권리를 인수하지 않습니다.

7. 종합의견

본 물건은 강원도 인제군 남면의 한적한 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 개발 가능성을 가진 잠재력이 있습니다. 하지만, 소유자 미상의 분묘 존재, 미신고 관정 등 명확히 확인 및 해결해야 할 법적, 행정적 리스크가 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 보증금은 없습니다.

8. 투자포인트

* 넓은 토지 면적(약 281평)을 활용한 전원주택 부지, 주말 농장, 펜션 부지 등으로의 활용 가능성이 있습니다.

* 정리될 권리관계로 인해 낙찰자는 깨끗한 등기부상 권리를 확보할 수 있습니다.

* 지역 특성상 신규 주택 건설 수요 또는 귀농/귀촌 희망자에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건은 분묘기지권, 미신고 관정 등 명확한 리스크 요인을 내포하고 있어, 이러한 부분을 감안한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 또한, 주변 시세에 대한 구체적인 데이터가 부족한 상황이므로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권장합니다.

* 감정가: 255,256,040원

* 리스크 고려 시, 감정가의 75% ~ 85% 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 이는 약 191,442,030원 ~ 216,967,634원 수준입니다.

현장 방문 및 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.